Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 3591 - pubb. 04/04/2011

Nullità della compravendita a prezzo irrisorio e accertamento dello stato soggettivo dei contraenti del negozio simulato

Tribunale Nola, 01 Febbraio 2011. Est. Maffei.

Contratto di compravendita – Inesistenza del requisito del prezzo – Nullità del contratto – Ammissibilità.

Contratto di compravendita – Prezzo inferiore al valore di mercato della cosa venduta – Pattuizione affetta da nullità – Esclusione.

Contratto di compravendita – Pagamento del prezzo mediante accollo di mutuo – Onerosità del trasferimento – Nullità – Esclusione.

Contratto di compravendita – Azione revocatoria ordinaria – Azione di simulazione assoluta – Differenze sull’accertamento delle condizioni soggettive.

Contratto di compravendita – Azione revocatoria ordinaria – Decorrenza del termine di prescrizione – Pubblicità dell’atto.

In tema di vendita, è da ritenere l'inesistenza del requisito del prezzo, e, quindi, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1418 e 1470 cod. civ., la nullità del contratto, non già nell'ipotesi di pattuizione di prezzo tenue, vile ed irrisorio ma quando risulti concordato un prezzo obiettivamente non serio, o perché privo di valore reale e, perciò, meramente apparente e simbolico, o perché programmaticamente destinato, nella comune intenzione delle parti, a non essere pagato. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata)

La pattuizione di un prezzo molto inferiore al valore di mercato della cosa venduta, e però non del tutto privo di valore intrinseco, può dar luogo a problemi, circa l’adeguatezza e l'equivalenza tendenziale delle prestazioni, afferenti propriamente alla individuazione del reale intento negoziale ed alla effettiva configurazione e operatività della causa del contratto, ma non può determinare l'insorgenza della questione della nullità del negozio per la mancanza del requisito del prezzo, così come non può rilevare, a tal fine, la circostanza che il prezzo in origine seriamente pattuito non sia stato poi in concreto pagato. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata)

La previsione secondo la quale il pagamento del prezzo debba avvenire mediante l’accollo del residuo mutuo gravante sull'immobile, contenuta in un contratto di compravendita, non è  idonea ad escludere il carattere oneroso del trasferimento, giacché tale accollo rappresenta per l’alienante un risparmio di spesa e, quindi, un vantaggio patrimoniale, senza perciò essere solo funzionale all'estinzione del mutuo che grava sul bene. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata)

A differenza di quanto avviene nella revocatoria ordinaria, per la quale rilevano le condizioni soggettive dell'alienante e dell’acquirente a titolo oneroso, nell’azione di simulazione assoluta di un contratto, fatta valere nei confronti delle parti perché in pregiudizio dei diritti dei creditori, non forma oggetto di accertamento l'atteggiamento soggettivo di mala fede di uno dei contraenti. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata)

In salvaguarda del principio di effettività della tutela del creditore, il quale, secondo l'id quod plerumque accidit, viene a conoscenza dell'atto revocando soltanto attraverso i meccanismi di pubblicità, la decorrenza del termine quinquennale per l’esercizio dell’azione revocatoria ex art. 2901 c.c. va calcolata dal momento in cui viene data pubblicità all'atto. Al contrario, il creditore sarebbe esposto all'arbitrio del suo debitore e del terzo, qualora l'atto di depauperamento del patrimonio non venisse reso pubblico prima dei cinque anni dalla data della stipula. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata)

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