Diritto Bancario e Finanziario

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 9768 - pubb. 02/12/2013

Finanziamento fondiario ex art. 38 D.Lgs. 385/1993 - Conseguenze della violazione del limite di finanziabilità

Cassazione civile, sez. I, 28 Novembre 2013, n. 26672. Est. Ragonesi.

Limite di finanziabilità – Non costituisce una ipotesi rientrante tra quelle previste dall'art. 117 D.Lgs. 385/1993.

Finanziamento fondiario – Non necessita che nel contratto siano indicati il valore dell'immobile o il costo delle opere.

Limite di finanziabilità – Ratio.

Limite di finanziabilità – Conseguenza della violazione.

Finanziamento fondiario – Non applicabilità della sentenza Cass., n. 9219/95.

L'art 117 comma ottavo del TUB risulta attribuire alla Banca d'ltalia un potere, definito dalla migliore dottrina conformativo o tipizzatorio, in ragione del quale essa può stabilire il contenuto di certi contratti (cosi come di determinati titoli) prevedendo clausole tipo da inserire nelle categorie di contratti previsti. L'articolo 38 del TUB invece conferisce alla Banca d'Italia non già il potere di stabilire una certa clausola del contratto di mutuo fondiario, bensì solo quello di determinare la percentuale massima del finanziamento che costituisce l'oggetto del contratto e che è quindi un elemento di per sé già tipizzato e costituente una clausola necessaria. Del resto, che il limite di finanziabilità di cui all'art. 38 TUB non rientri in una delle ipotesi indeterminate di cui all'art. 117 TUB è dimostrato dal fatto che in questo caso il legislatore ha espressamente previsto quale fosse il contratto su cui la Banca d'Italia dovesse intervenire e quale fosse la disposizione secondaria da introdurre, senza lasciare a quest'ultima ogni valutazione circa la scelta del tipo di contratto su cui operare un intervento tipizzatorio e la scelta di quale clausola inserire. (Francesco Dialti) (riproduzione riservata)

Non può non rilevarsi che il rispetto del limite del finanziamento non risulta essere una circostanza rilevabile dal contratto in quanto l'accertamento in proposito può avvenire solo tramite valutazioni estimatorie dell'immobile oggetto di finanziamento suscettibili di opinabilità e soggette a margini di incertezza valutativa e come tali non rilevabili dal testo del contratto. A tale proposito, va osservato che la Banca d'Italia, nel determinare il limite di finanziamento, non ha prescritto che nel contratto venissero indicati degli elementi di riferimento quali il valore dell'immobile o il costo delle opere. (Francesco Dialti) (riproduzione riservata)

E' agevole osservare che il cliente ha tutto l'interesse ad ottenere il finanziamento nel massimo importo possibile anche a prescindere dal limite di finanziabilità. In tal senso, la nullità relativa prevista dagli articoli 117 e 127 TUB non risulta applicabile al caso di specie, proprio perché il cliente non avrebbe interesse a farla valere e perché comunque avrebbe applicazione l'art. 127 secondo n. 1 TUB, secondo cui le disposizioni del titolo VI e quindi dell'art. 117, comma 8 sono derogabili solo in senso più favorevole al cliente, ed un mutuo concesso oltre il limite di finanziabilità è, di regola, più favorevole al cliente. La disposizione dell'art 38 comma 2 TUB non appare quindi essere a tutela del contraente più debole ma invece a tutela delle stesse banche e indirettamente del sistema bancario in quanto è volta ad impedire che le banche assumano esposizioni finanziarie senza adeguate contropartite e garanzie. La ratio della nuova normativa sul credito fondiario per un verso tende a favorire il ricorso al mutuo fondiario nell'interesse degli imprenditori e, dall'altro, si propone di meglio garantire e tenere indenni le banche che effettuano siffatte operazioni finanziarie con una serie di norme quali, ad esempio, quella sulla revocabilità in sede fallimentare delle ipoteche sottoposta ad un brevissimo termine di dieci giorni. In tale contesto si inserisce il limite di finanziamento dei mutui fondiari come norma volta ad impedire che le banche si espongano oltre un limite di ragionevolezza a finanziamenti a favore di terzi che, se non adeguatamente garantiti, potrebbero portare a possibili perdite di esercizio. (Francesco Dialti) (riproduzione riservata)

Questa Corte si è attestata sulla tradizionale impostazione secondo la quale, ove non altrimenti stabilito dalla legge, unicamente la violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto è suscettibile di determinarne la nullità e non già la violazione di norme, anch'esse imperative, riguardanti il comportamento dei contraenti la quale può essere eventualmente fonte di responsabilità, ovvero quando la legge assicura l'effettività della norma imperativa con la previsione di rimedi diversi (Cass. Sez. Unite, n. 26724/07; Cass., n. 25222/10). A tale proposito, il limite di finanziabilità dei mutui fondiari è una disposizione imperativa che non incide sul sinallagma contrattuale, ma investe esclusivamente il comportamento della banca tenuta ad attenersi al limite prudenziale stabilito dall'art 38, comma secondo, del TUB e dalla circolare del CICR del 22 aprile 1995. Le disposizioni in questione non appaiono quindi volte ad inficiare norme inderogabili sulla validità del contratto, ma appaiono norme di buona condotta la cui violazione potrà comportare l'irrogazione delle sanzioni previste dall'ordinamento bancario, qualora ne venga accertata la violazione a seguito dei controlli che competono alla Banca d'Italia, nonché eventuale responsabilità, senza ingenerare una causa di nullità, parziale o meno, del contratto di mutuo.
Come ultima notazione a tale proposito non può non osservarsi che, essendo il limite di erogabilità del mutuo ipotecario stabilito anche e soprattutto in funzione della stabilità patrimoniale della banca erogante, far discendere dalla violazione di quel limite la conseguenza della nullità del mutuo ormai erogato ed il venire meno della connessa garanzia ipotecaria condurrebbe al paradossale risultato di pregiudicare ancor più proprio quel valore della stabilità patrimoniale della banca che la norma intendeva proteggere. (Francesco Dialti) (riproduzione riservata)

Non è corretto, in materia di muto fondiario, il riferimento alla sentenza n. 9219/95 di questa Corte emessa in riferimento al mutuo edilizio (oggi non più previsto dal testo unico bancario in quanto sostanzialmente unificato con il mutuo fondiario), ove l'art. 3 legge n. 474 del 1949 stabiliva che l'ammontare di ciascun mutuo non poteva eccedere la metà del valore cauzionale dell'immobile. In tal caso infatti il mutuo era certamente di scopo in quanto finalizzato ad agevolare la disponibilità di immobili non di lusso e, quindi, collegato ad un interesse pubblico generale, onde la norma rivestiva carattere imperativo cogente, mentre nel caso di specie, come rilevato, ha solo lo scopo di impedire alle banche di effettuare finanziamenti non adeguatamente garantiti. (Francesco Dialti) (riproduzione riservata)

Segnalazione dell'Avv. Francesco Dialti, Studio Legale Associato Watson, Farley & Williams


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