Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 25656 - pubb. 13/07/2021

Covid 19: riduzione del canone di locazione ed esecuzione del contratto secondo buona fede e solidarietà

Tribunale Lecce, 24 Giugno 2021. Est. De Pasquale.

Covid 19 – Riduzione del canone di locazione causa Covid – Esecuzione del contratto secondo buona fede e solidarietà – Periculum in mora

La crisi economica dipesa dalla pandemia Covid e la chiusura forzata delle attività commerciali – ed in particolare quelle del settore alberghiero e della ristorazione – devono qualificarsi quale sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale; invero, nel caso delle locazioni commerciali il contratto è stato stipulato “sul presupposto” di un impiego dell’immobile per l’effettivo svolgimento di attività produttiva. Ciò posto, si ritiene che pur in mancanza di clausole di rinegoziazione, i contratti a lungo termine, in applicazione dell’antico brocardo “rebus sic stantibus”, debbano continuare ad essere rispettati ed applicati dai contraenti sino a quando rimangono intatti le condizioni ed i presupposti di cui essi hanno tenuto conto al momento della stipula del negozio. Al contrario qualora si ravvisi una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia da Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art. 1375 c.c.).

La buona fede può essere utilizzata anche con funzione integrativa cogente nei casi in cui si verifichino dei fattori sopravvenuti ed imprevedibili non presi in considerazione dalle parti al momento della stipulazione del rapporto, che sospingano lo squilibrio negoziale oltre l’alea normale del contratto.

L’eventuale risoluzione del contratto per eccessiva sopravvenuta onerosità comporterebbe inevitabilmente la perdita dell’avviamento per l’impresa colpita dall’eccessiva onerosità e la conseguente cessazione dell’attività economica. In siffatte ipotesi sorge, pertanto, in base alla clausola generale di buona fede e correttezza, un obbligo delle parti di contrarre al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale. La clausola generale di buona fede e correttezza, invero, ha la funzione di rendere flessibile l’ordinamento, consentendo la tutela di fattispecie non contemplate dal legislatore.

Le misure previste a livello statale volte a ridurre l’impatto finanziario della pandemia nelle attività produttive non sono sufficienti a riportare in equilibrio il contratto entro la sua normale alea, soprattutto in caso di perdite nette dei ricavi. In tale ipotesi deve ritenersi doveroso fare ricorso alla clausola generale di buona fede e solidarietà sancito dall’art. 2 della Carta Costituzionale, con obbligo delle parti di addivenire a nuove trattative al fine di riportare il contratto entro i limiti della normale alea. (Marco Lezzi) (riproduzione riservata)

Segnalazione dell’Avv. Marco Lezzi