Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 22842 - pubb. 10/12/2019

Locazioni: indennità per la perdita dell'avviamento e distribuzione delle esternalità positive

Cassazione civile, sez. V, tributaria, 12 Novembre 2019, n. 29180. Pres. Manzon. Est. D'Aquino.

Locazioni – Locazione commerciale – Indennità per la perdita dell'avviamento – Funzione – Distribuzione delle esternalità positive

L'indennità per la perdita dell'avviamento di cui all'art. 34, comma 1, della legge 392/1978 ha la duplice funzione, da un lato, di compensare il conduttore della perdita dell'«avviamento» (così la rubrica dell'art. 34 l. cit.), conseguente alla indisponibilità dei locali, dall'altro, di distribuire equitativamente alcune delle utilità (o per meglio dire, esternalità positive), rimaste in capo al locatore in termini di incremento del valore locativo, su colui che ha contribuito a tale incremento di valore.

Si tratta di un sistema legale compensativo, analogo alle penalty rules, che prescinde dalla natura illecita o meno dell'attività compiuta da un soggetto economico, finalizzato ad allocare alcune delle esternalità positive (nella specie, l'incremento di valore locatizio ricollegabile all'avviamento indotto dall'attività economica riconducibile al precedente conduttore) su chi ha concorso a incrementare quelle esternalità.

La distribuzione legale delle esternalità positive generatesi per effetto della locazione commerciale riguarda, tuttavia, le sole utilità arrecate all'immobile in termini di incremento del valore locativo per effetto dell'esercizio dell'attività commerciale nei locali dell'impresa. L'incremento di valore locativo di un bene immobile commerciale è dovuto, sostanzialmente, a due fattori, uno legato alla ubicazione e alla natura dei locali dell'impresa (di pertinenza del locatore), l'altro alla capacità dell'imprenditore di attrarre clientela, conseguente all'attività svolta dal conduttore. Entrambe si traducono nell'avviamento dell'impresa conduttrice, che è una qualità dell'azienda, ma il cui algoritmo deriva principalmente dalla combinazione di questi due fattori (ubicazione dei locali e capacità imprenditoriale), uno dei quali è ricollegabile all'attività imprenditoriale svolta dal conduttore, benché il risultato complessivo della combinazione dei due fattori rimanga in qualche modo incorporato nel valore locativo dei locali dell'impresa. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

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