Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 8150 - pubb. 28/11/2012

Preliminare di immobile abusivo, natura ed efficacia

Tribunale Brindisi, 09 Novembre 2012. Est. Natali.

Preliminare di immobile abusivo – Concetto giuridico di “affare” – Non configurabilità.

Preliminare di immobile abusivo – Efficacia ab origine – Risolubilità – “Prodromicità” a contratto nullo – Configurabilità.

Preliminare rescindibile o annullabile – Effetto acquisitivo e accrescitivo – Configurabilità.  

Preliminare rescindibile o annullabile – Effetto acquisitivo e accrescitivo – Configurabilità – Definitivo –  Stipula – Invalidità o rescindibilità – Non configurabilità.

Preliminare di res abusiva – definitivo – Nullità – Configurabilità.

Risolubilità per vicende successive al perfezionarsi del preliminare – Causa originaria di inefficacia, nullità o inesistenza – Ipotesi differenti – Risolubilità per vizi genetici – Assimilabilità.

Risolubilità per vicende successive al perfezionarsi del preliminare – Causa originaria di inefficacia, nullità o inesistenza – Differenze – Configurabilità.

Il preliminare di immobile abusivo, già sotto il profilo della comune considerazione sociale, è inidoneo ad integrare il concetto giuridico di “affare” e, ciò proprio in considerazione della nullità del contratto definitivo cui il preliminare è prodromico. (Antonio Ivan Natali) (riproduzione riservata)

Se è vero che il preliminare è, in caso di immobile abusivo, efficace, nondimeno, lo stesso appare, fin dall’origine, destinato alla caducazione o, in alternativa, a costituire il presupposto negoziale per la stipula di un contratto nullo. (Antonio Ivan Natali) (riproduzione riservata)

Nell’ipotesi di contratto preliminare rescindibile o annullabile l’effetto acquisitivo e accrescitivo della sfera del promissario si verifica fin da subito, per quanto lo stesso possa essere posto nel nulla su iniziativa delle parti. (Antonio Ivan Natali) (riproduzione riservata)

Nell’ipotesi di contratto preliminare rescindibile o annullabile l’effetto è “precario”, nondimeno - diversamente dall’ipotesi di preliminare di immobile (parzialmente o totalmente abusivo) - laddove tale potere non sia azionato, il contratto rimane in piedi e si può procedere alla stipula del definitivo che, quale fonte autonoma del rapporto, è esente da qualunque pronuncia caducatoria o invalidante. (Antonio Ivan Natali) (riproduzione riservata)

Nell’ipotesi di preliminare di res abusiva, laddove la facoltà di risoluzione non venga azionata, si addiviene alla stipula di un contratto radicalmente nullo. (Antonio Ivan Natali) (riproduzione riservata)

In applicazione del principio per cui il diritto alla provvigione è insensibile alle (sole) vicende successive che ineriscano al contratto intermediato, si deve distinguere fra l’ipotesi in cui il contratto sia risolubile per vicende successive al perfezionarsi del contratto e quella in cui esista una causa originaria di inefficacia, nullità o inesistenza; a tale ultima, per analogia funzionale, dovendo essere equiparata, sotto il profilo del regime giuridico applicabile, l’ipotesi in cui il preliminare sia risolubile per vizi genetici e, quindi, coevi alla conclusione del contratto. (Antonio Ivan Natali) (riproduzione riservata)

Se nel primo caso, esiste un effetto giuridico che si alloca nella sfera del promissario acquirente e che ragionevolmente si tradurrà nell’effettivo conseguimento del bene; nel secondo caso o la sfera giuridica dell’aspirante acquirente non si incrementa perché l’effetto non si produce oppure l’effetto si produce ma è destinato a venire meno, in virtù della risoluzione del vincolo, o, in alternativa, a non tradursi nell’effettivo acquisto del bene della vita, dedotto in contratto. (Antonio Ivan Natali) (riproduzione riservata)

Segnalazione del Dott. Antonio Ivan Natali


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