Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 30388 - pubb. 10/01/2024

Il Tribunale di Brindisi sul contratto preliminare

Tribunale Brindisi, 12 Dicembre 2023. Est. Natali.

Preliminare - Qualificazione giuridica - Vocazione direttamente precettiva e di regolazione del rapporto inter partes - Configurabilità

Preliminare - Trascrizione - Efficacia prenotativa - Previsione "eccentrica" - Configurabilità

Preliminare - Trascrizione - Pubblicizzazione di un effetto obbligatorio - Previsione "eccentrica" - Configurabilità

Preliminare - Trascrizione - Previsione di un termine (finale) di efficacia della trascrizione del preliminare - Previsione "eccentrica" - Configurabilità

Deve ritenersi, in armonia con il rinnovato fondamento costituzionale dell’autonomia negoziale, che sia maggiormente idonea a inquadrare la realtà del fenomeno giuridico, la tesi dell’autonomia giuridica di preliminare e definitivo, dotati ciascuno di una propria vocazione direttamente precettiva e di regolazione del rapporto inter partes e non potendosi condividere le tesi che, nell’assolutizzare la valenza regolatoria del preliminare o il definitivo, riducono il primo a figura meramente programmatica  o il secondo a strumento meramente attuativo.  

 
Deve ritenersi che la trascrizione del preliminare abbia funzione di prenotazione degli effetti tipici del contratto definitivo non producendo alcun effetto opponibile a terzi ma precostituendo il dies a quo per una retroattività degli effetti della successiva trascrizione di un atto opponibile; ciò anche in considerazione del mancato rinvio da parte dell’art. 2645 bis all’art. 2644; norma che cristallizza l’effetto tipico della c.d. pubblicità dichiarativa, individuato dalla dottrina nella risoluzione dei conflitti tra più aventi causa dallo stesso autore di diritti incompatibili fra loro, e non riferibile a tutti gli atti soggetti a trascrizione ma solo a quelli di cui agli artt. 2643 e 2645.

 
Per il pignoramento e il preliminare viene in rilievo la stessa modalità pubblicitaria ovvero la trascrizione, quale strumento esteso dal legislatore del 1997 anche al secondo, dando luogo ad una previsione "eccentrica" rispetto al sistema delle trascrizioni, perché lo stesso produce effetti solo obbligatori e non reali, laddove Il sistema codicistico "originario" della trascrizione riconosceva rilievo, infatti - ai fini della pubblicità con carattere dichiarativo cui è, solitamente, preordinata la trascrizione - al momento effettuale reale del contratto o della fattispecie di cui fosse prevista la trascrizione, essendo  trascrivibili, tendenzialmente, solo atti, sia di formazione giurisdizionale, sia di natura negoziale, con effetti reali, ovvero traslativi del dominium o di un diritto reale minore.

 
La previsione di un termine (finale) di efficacia della trascrizione del preliminare si può ritenere "eversiva" rispetto ai canoni del sistema pubblicitario, in quanto, normalmente, l’esaurirsi degli effetti della trascrizione per il decorso del tempo costituisce effetto "riflesso" del fatto che l’atto trascritto sia a sua volta sottoposto a termine finale di efficacia (ad esempio lo spirare del termine finale di una locazione ultranovennale), mentre, per la trascrizione del preliminare si verifica esattamente l’inverso: pur rimanendo, cioè, l’atto valido ed efficace inter partes, vengono meno gli effetti della connessa trascrizione. (Antonio Ivan Natali) (riproduzione riservata)