Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 17553 - pubb. 27/06/2017

Contrattazione immobiliare, preliminare di preliminare ed effetti dell'inadempimento

Tribunale Roma, 19 Giugno 2017. Est. De Giovanni.

Contrattazione immobiliare – Preliminare di preliminare – Caratteristiche – Validità

Contrattazione immobiliare – Preliminare di preliminare – Inadempimento – Responsabilità precontrattuale – Effetti

Mediazione – Preliminare di preliminare – Provvigione dovuta al mediatore – Validità

La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) non è nullo per difetto di causa ma deve ritenersi valido ed efficace ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata)

La violazione di un accordo stipulato per il tramite di un mediatore immobiliare (c.d. preliminare di preliminare) si traduce in una condotta contraria ai principi di corretta esecuzione di un vincolo obbligatorio che incide sull’intero assetto di interessi sotteso a detta fase non potendo più il promittente venditore vedere realizzato l’interesse al trasferimento oneroso dell’immobile con conseguente gravità dell’inadempimento stesso ex artt. 1453 e 1455 c.c. e determinando l’insorgere della conseguente responsabilità da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale. La responsabilità precontrattuale prevista dall'art. 1337 c.c., coprendo nei limiti del cd. interesse negativo tutte le conseguenze immediate e dirette della violazione del dovere di comportarsi secondo buona fede nella fase preparatoria del contratto, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1223 e 2056 c.c., circoscrive il pregiudizio risarcibile al solo interesse negativo, costituito sia dalle spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative ed in vista della conclusione del contratto (tra cui la provvigione che la parte non inadempiente ha dovuto pagare al mediatore), sia dalla perdita di altre occasioni di stipulazione contrattuale, pregiudizio liquidabile anche in via equitativa, sulla base di criteri logici e non arbitrari. (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata)

Il diritto del mediatore alla provvigione, ai sensi dell’art. 1754 c.c., sorge per effetto della conclusione dell’affare inteso come qualsiasi operazione di natura economica - benché da intendersi in senso generico ed empirico, ma, tuttavia, sufficientemente individuata nella sua consistenza storica - generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, tra i quali il preliminare di preliminare perfezionato attraverso modulistica (proposta, accettazione, comunicazione) del mediatore che ha intermediato l’affare. (Francesco Mainetti) (riproduzione riservata)

Segnalazione dell'Avv. Francesco Mainetti


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