Crisi d'Impresa e Insolvenza

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 28108 - pubb. 28/10/2022

Nullità dell’ipoteca e della relativa iscrizione (e quindi inesistenza di titolo esecutivo) nel caso di identificazione degli immobili con dati catastali non più attuali

Tribunale Verona, 12 Aprile 2022. Est. Attanasio.

Ipoteca - Iscrizione - Indicazione dei dati catastali - Nullità dell’ipoteca - Distinzione

Il richiamo, nell’atto costitutivo dell’ipoteca di dati catastali non più attuali, perché fatti oggetto di modifiche e variazioni prima della costituzione del vincolo, non necessariamente importa incertezza nell’identificazione dei beni ipotecati e la conseguente nullità dell’ipoteca.

Ciò può, infatti, escludersi tutte le volte che vi sia stata una semplice modifica/sostituzione del numero identificativo di un mappale o subalterno, immutate le caratteristiche e la consistenza del bene, ovvero quando il bene ipotecato venga frazionato in due o più unità, contrassegnate con nuovi e diversi dati catastali, o ancora in caso di fusione di due o più mappali o subalterni in un’unica unità (sempre che il dato identificativo sia stato soppresso, e non attribuito ad altra unità, e purché, nel caso di fusione, i mappali o subalterni fusi siano stati tutti indicati nell’atto costitutivo del vincolo).

Si è infatti ammesso che, in presenza di procedure di modificazione dei dati catastali, il richiamo nella nota di trascrizione dei precedenti dati catastali possa supplire alla necessità di identificazione del bene, giacché essi consentono di ricostruire la storia catastale del bene, e di procedere pertanto alla identificazione del cespite interessato dalla formalità, non già in base ad elementi estrinseci, ma sulla scorta degli stessi dati emergenti dalla nota (cfr. Cass., 19 febbraio 2019, n. 4842).

Discorso diverso vale, tuttavia, nel caso di costruzioni o altre accessioni antecedenti alla costituzione dell’ipoteca, cui sia stato già attribuito un autonomo identificativo catastale: in tale ipotesi, infatti, da un lato, la regola dettata dall’art. 2811 c.c. non può trovare applicazione (la norma, infatti, parlando di “estensione” dell’ipoteca, presuppone che il vincolo sia già costituito); dall’altro, l’attribuzione di un autonomo identificativo catastale costituisce manifestazione dell’autonomia del bene, e della necessità di una sua espressa ed inequivoca individuazione.

[Nel caso di specie, la variazione catastale in discussione ha fatto seguito, non semplicemente ad una suddivisione dell’unico fabbricato in più unità, ma ad una più complessa operazione di trasformazione del fabbricato originario, mediante demolizioni totali o parziali, ampliamenti, costruzione di nuove unità autonome, diverse per forma, dimensione e volume, rispetto a quelle originarie. In particolare, alcuni subalterni identificano manufatti edificati, in parte, su altro subalterno e cioè su quello che originariamente era un cortile comune, privo di qualsiasi costruzione; da qui l’incertezza circa l’esatta individuazione dei beni colpiti da ipoteca, cui non riesce a sopperire neppure la descrizione contenuta nell’atto: un “fabbricato su tre piani di cui due fuori terra, adibito a abitazione” è cosa diversa da un fabbricato composto da tre unità abitative, garages e cantina, e, in ogni caso, la genericità della descrizione, a fronte di beni muniti di distinti identificativi catastali, e quindi di autonoma consistenza e rilevanza, non risponde all’esigenza che è storicamente alla base del disposto dell’art. 1826 c.c., quella, cioè, di proteggere il debitore contro il rischio di assoggettare ad ipoteca la generalità o una pluralità indeterminata di beni di sua proprietà.] (Franco Benassi) (riproduzione riservata)