Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 8389 - pubb. 23/01/2013

Locazioni, disciplina ex art. 3 d.lgs. n. 23 del 14 marzo 2011 (c.d. cedolare secca), nullità e conseguente sostituzione automatica delle clausole; disciplina transitoria e applicabilità ai contratti pregressi

Tribunale Palermo, 21 Dicembre 2012. Est. Dora Sciortino.

Locazioni - Disciplina ex art. 3 d.lgs. n. 23 del 14 marzo 2011 (c.d.“cedolare secca”) - Nullità e conseguente sostituzione automatica delle clausole - Disciplina transitoria - Applicabilità ai contratti pregressi - Esclusione.

Locazioni - Risoluzione del contratto - Grave inadempimento del conduttore - Imputabilità - Necessità.

Disciplina ex art. 3 d.lgs. n. 23 del 14 marzo 2011 (c.d. “cedolare secca”) - Inapplicabilità ai contratti pregressi - Errore del conduttore - Scusabilità - Risoluzione del contratto per inadempimento - Esclusione.

Locazioni - Disciplina ex lege n. 311 del 30 dicembre 2004 (c.d. Finanziaria 2005) - Registrazione - Natura - Condizione legale di efficacia del contratto.

Locazioni - Disciplina ex art.3 d.l.gs. n. 23 del 14 marzo 2011 (c.d. “cedolare secca”) - Disciplina ex lege n. 311 del 30 dicembre 2004 (c.d. Finanziaria 2005) - Registrazione - Perfezionamento negozio giuridico - Attività o inadempimenti successivi del locatore - Irrilevanza ai fini civilistici.

La disciplina prevista dall’art. 3 del d.lgs. n. 23 del 14 marzo 2011 si applica ai soli rapporti instaurati successivamente alla sua entrata in vigore, e ciò sia ai sensi dell’art. 11 delle disposizioni delle preleggi del codice civile (avendo essa natura sanzionatoria), sia in forza dei principi generali in materia di nullità. Essa prevede, infatti, una nullità ed una conseguente sostituzione automatica di clausole correlata ad un (mancato) adempimento formale, quale è, appunto, la registrazione del contratto; sicché non può che incidere sul momento genetico della fattispecie negoziale, mentre non può determinare - in assenza di una espressa disposizione di legge - la nullità sopravvenuta di un rapporto già validamente stipulato secondo la normativa ratione temporis applicabile. (Federico Russo) (riproduzione riservata)

La pronuncia di risoluzione del contratto di locazione presuppone l’imputabilità, almeno a titolo di colpa, del grave inadempimento del conduttore. Ne consegue che, ferma restando la non retroattività della disciplina sanzionatoria prevista dall’art. 3 del d.lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, deve considerarsi incorso in errore scusabile, e dunque esente da colpa, il conduttore che abbia, in buona fede, corrisposto al locatore il minor importo del canone di locazione, come determinato dall’Agenzia delle Entrate (sull’errato presupposto dell’applicabilità del citato d.lgs. 23/2011 ad un contratto anteriormente stipulato). Deve conseguentemente essere disattesa la domanda di risoluzione del contratto, richiesta dal locatore per grave inadempimento del conduttore, fermo restando l’obbligo del conduttore di corrispondere al locatore le maggiori somme dovute, maggiorate degli interessi legali. (Federico Russo) (riproduzione riservata)

Ai sensi della legge n. 311 del 30.12.2004 (Finanziaria 2005) la registrazione del contratto di locazione deve essere intesa non come requisito di validità ed esistenza in senso stretto del contratto, ma come condizione legale di efficacia del contratto, di talché la registrazione condiziona sospensivamente il prodursi degli effetti propri del negozio giuridico, ma una volta avveratasi permette il prodursi di tali effetti dal momento della stipula del contratto ai sensi dell’art. 1360 c.c.. (Federico Russo) (riproduzione riservata)

Una volta registrato correttamente il contratto di locazione si perfeziona l’iter di formazione del negozio giuridico. Ne consegue che, ai sensi della legge n. 311 del 30 dicembre 2004 e dell’art. 3 del d.lgs. n.23 del 14 marzo 2011, debbono ritenersi rispettati, a fini civilistici, i requisiti di validità ed efficacia del contratto, senza che abbiano rilievo alcuno, sempre sotto il profilo civilistico, eventuali inattività  o inadempimenti tributari successivi delle parti. Non comporta, in particolare, la nullità del contratto la sopravvenuta comunicazione al fisco dell’avvenuta risoluzione del rapporto. (Federico Russo) (riproduzione riservata)

Segnalazione del Dott. Federico Russo


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