Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 26601 - pubb. 10/02/2022

Diritto di riscatto a favore del conduttore pretermesso nel caso di vendita del bene locato

Cassazione civile, sez. III, 15 Dicembre 2021, n. 40252. Pres. Graziosi. Est. Scrima.

Effetti dell'azione di riscatto - Pronuncia di accoglimento - Natura di mero accertamento dell'intervenuto trasferimento - Conseguenze in tema di canoni maturati sino al giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto

Cessione del contratto di locazione successiva all'esercizio del diritto di riscatto - Effetti - Trasferimento al cessionario della locazione della titolarità del diritto di riscatto - Fondamento

In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l'esercizio del diritto di riscatto - previsto dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore pretermesso nel caso di vendita del bene locato - ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto "ex nunc" a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto "ex tunc" di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicché la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento e il conduttore vittorioso non è, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto.

In caso di cessione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di riscatto previsto dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore si trasferisce al cessionario per effetto della successione di questo nel diritto già esercitato dal suo dante causa, a differenza di quanto previsto per la prelazione nel settore agrario, che è caratterizzata da una tendenziale stabilità dei rapporti, mentre l'ambito delle attività commerciali svolte in immobili condotti in locazione è oggetto di una specifica disciplina volta a tutelare l'avviamento commerciale in caso di sublocazione o cessione del contratto. (massima ufficiale)

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