Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 23673 - pubb. 03/06/2020

Accesso in via d’urgenza ad immobile sito in condominio per infiltrazioni provenienti dall’impianto idrico condominiale

Tribunale Reggio Emilia, 18 Settembre 2019. .

Infiltrazioni d’acqua, muffe e fenomeni di analoga tipologia - Impianti comuni - Compromissione della funzionalità - Pregiudizi imminenti ed irreparabili - Lesione dei diritti patrimoniali e non patrimoniali

L’accesso senza dilazione ai locali costituisce l’unico rimedio in grado di assicurare al Condominio l’esecuzione delle opere necessarie a evitare che il danno agli impianti comuni (comunque già in atto) si ripercuota ulteriormente sulle abitazioni dei condomini interessati ai fenomeni di infiltrazione, con conseguente aggravio di responsabilità nei confronti dei medesimi per lesione dei rispettivi diritti patrimoniali e non patrimoniali (primo tra tutti quello alla salute, senz’altro messo a rischio dalla diffusione di infiltrazioni, muffe e fenomeni di analoga tipologia). (Alberto Prati) (riproduzione riservata)

Segnalazione dell’Avv. Alberto Prati

Svolgimento del processo - Motivi della decisione

Con ricorso ex artt. 843 c.c. e 700 c.p.c. del 17/6/2019 il Condominio (*) , sito a R. E., in Via (*) , ha chiesto che il giudice adito ordini alla signora (*) di permettere alla (*) o ad altra impresa specializzata l'ingresso immediato nell'appartamento di sua proprietà in modo da consentire lo svolgimento di lavori di manutenzione straordinaria sugli impianti idrici presenti nel fabbricato. A detta dell'istante si tratta di interventi necessari a evitare il protrarsi di infiltrazioni d'acqua destinate a compromettere la piena funzionalità delle parti comuni e, comunque, potenzialmente pericolose per la salute di altri condomini (in particolare, i signori (*) ).

La signora (*) è rimasta contumace.

Ricostruiti così i termini del contenzioso, il Tribunale è dell'avviso che la domanda sia fondata. Sul piano pregiudiziale si osserva che l'esercizio dell'azione ex art. 700 c.p.c. non è impedito nel caso in esame dall'esistenza nell'ordinamento civile della possibilità di presentare la denuncia prevista dall'art. 1172 c.c.. Secondo l'orientamento giurisprudenziale preferibile, infatti, il condominio può esperire l'azione di danno temuto solo qualora l'omessa manutenzione di una porzione di proprietà esclusiva di taluno dei condomini metta in serio pericolo la stabilità dell'edificio condominiale e il proprietario interessato rifiuti l'accesso all'impresa incaricata delle riparazioni giudicate necessarie. L'accesso in via d'urgenza al fondo del condomino ai sensi del combinato disposto degli artt. 843 c.c. e 700 c.p.c., per converso, è consentito a fronte dell'esigenza di riparare la cosa comune o quella di altro condomino (come in effetti si chiede nel caso in esame), purché il bene sul quale intervenire non coincida con quello appartenente al soggetto destinato a tollerare l'accesso (cfr. Trib. Roma 5-7-01, ord., reperibile in G. rom. 01, 358). Il fatto che il Condominio (*) pretenda di accedere all'appartamento della signora (*) per effettuare riparazioni su cose non di quest'ultima, ma rientranti nel novero dei beni comuni, implica, di conseguenza, che la richiesta cautelare formulata in questa sede non possa considerarsi inammissibile per difetto di residualità dell'azione.

Ciò posto, la tempestività della domanda del Condominio (*) appare comprovata dalla corrispondenza intrattenuta dalle parti nella fase preprocessuale, dalla quale emerge che l'ente a partire dallo scorso mese di marzo ha espresso la necessità di ottenere l'autorizzazione controversa in diverse occasioni, l'ultima delle quali risalente al 14/6/2019. La provenienza delle infiltrazioni dall'impianto idrico condominiale, del pari, si ricava dai documenti allegati all'atto introduttivo e, in particolare, dal fascicolo fotografico prodotto dalla parte ricorrente, nel quale è rappresentata la presenza di muffe e ammaloramenti delle superfici in corrispondenza con l'appartamento della signora (*) , derivanti con ragionevole grado di certezza da perdite d'acqua. A meno di non attribuirne la causa a comportamenti negligenti o imperiti imputabili direttamente alla resistente (comunque non menzionati dal Condominio), vi sono elementi sufficienti per ritenere che l'origine del fenomeno risieda nel malfunzionamento delle condotte idriche del fabbricato di Via (*) , rientranti nel novero delle parti comuni dell'edificio ex art. 1117, c. 1, n. 3 c.c.. La signora (*) avrebbe dovuto consentire alla (*) o ad altra impresa edile individuata dai condomini di effettuare i dovuti sopralluoghi e i lavori in ipotesi necessari a evitare il perpetuarsi dello stillicidio ai sensi dell'art. 843 c.c., il quale come anticipato obbliga il proprietario a tollerare l'accesso o il passaggio nel proprio fondo, tra l'altro, per consentire a chi vi abbia interesse di riparare la cosa comune. Tale onere è riprodotto all'art. 8 del Regolamento condominiale. Sarebbe spettato alla resistente dimostrare l'esistenza di circostanze o situazioni idonee a giustificare il diniego. In assenza di tale prova, la condotta della signora (*) non può che configurarsi quale violazione colpevole dei doversi di collaborazione imposti ai consociati dalle previsioni legali e regolamentari applicabili alla fattispecie. Tanto basta a delineare il fumus boni iuris.

L'accesso senza dilazione ai locali individuati nel ricorso costituisce l'unico rimedio in grado di assicurare al Condominio l'esecuzione delle opere necessarie a evitare che il danno agli impianti comuni (comunque già in atto) si ripercuota ulteriormente sulle abitazioni dei condomini interessati ai fenomeni di infiltrazione, con conseguente aggravio di responsabilità nei confronti dei medesimi per lesione dei rispettivi diritti patrimoniali e non patrimoniali (primo tra tutti quello alla salute, senz'altro messo a rischio dalla diffusione di infiltrazioni, muffe e fenomeni di analoga tipologia). Ricorre, quindi, anche il presupposto del periculum in mora.

Le spese di lite seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Reggio Emilia, decidendo definitivamente nel procedimento iscritto al n. 3022/2019, disattesa ogni altra eccezione, domanda o deduzione, così provvede:

- in accoglimento della domanda cautelare, ordina a (*) di consentire alla (*) o ad altra impresa individuata dal Condominio (*) , sito a R. E., in Via (*) , l'accesso immediato nell'appartamento individuato in motivazione (censito nel N.C.E.U. del predetto Comune al foglio (*) mapp. (*) sub (*) ai fini dell'esecuzione delle attività ivi specificate;

- designa sin d'ora l'Ufficiale giudiziario competente per il Comune di Reggio Emilia per l'eventuale esecuzione coattiva del provvedimento, anche attraverso l'uso di ausiliari o della forza pubblica, ove necessario;

- condanna (*) al pagamento in favore del Condominio (*) degli oneri di giudizio, stimabili in base ai valori medi del D.M. n. 55 del 2014 in complessivi Euro 2.476,00 (Euro 286,00 per esborsi, Euro 945,00 per la fase di studio, Euro 640,00 per la fase introduttiva, Euro 605,00 per le fasi di trattazione e di decisione, unificate in assenza di espletamento di prove orali e di concessione di termini per scritti conclusionali), oltre a spese generali, accessori fiscali e contributi previdenziali in misura di legge.

Così deciso in Reggio Emilia, il 18 settembre 2019.

Depositata in Cancelleria il 18 settembre 2019.