Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 22649 - pubb. 07/11/2019

Rigetto della domanda di rilascio di un immobile occupato 'sine titulo'

Cassazione civile, sez. III, 24 Settembre 2019, n. 23640. Pres. Chiara Graziosi. Est. Dell'Utri.

Domanda di rilascio di immobile occupato "sine titulo" - Rigetto con sentenza definitiva - Estensione degli effetti del giudicato anche ai fatti costituenti inadempimento del conduttore, pur se anteriori alla decisione - Esclusione - Fondamento

La decisione che, nel rigettare la domanda di rilascio di un immobile perché occupato "sine titulo", riconosca che lo stesso è oggetto di un valido ed efficace contratto di locazione non determina la formazione di alcun giudicato su fatti costituenti inadempimento del conduttore, pur se anteriori alla pronuncia, poiché l'accertamento di detti fatti non costituisce un passaggio logico-giuridico necessario ai fini della statuizione concernente la richiesta di restituzione del bene. (massima ufficiale)

Con sentenza resa in data 11/4/2017, la Corte d'appello di Ancona, per quel che rileva in questa sede, ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado ha rigettato la domanda proposta da S.G. nei confronti della El Tower s.p.a. per l'accertamento della nullità, inefficacia e/o inopponibilità, nei confronti dell'attrice, del contratto di locazione con il quale A.B. (dante causa della S.) aveva concesso alla Telegest s.r.l. (dante causa della El Tower s.p.a.) il godimento di un traliccio per l'installazione di una postazione radiotelevisiva.

2. Con la stessa decisione, la corte territoriale, in parziale accoglimento dell'impugnazione della S., e in accoglimento per quanto di ragione della domanda proposta da quest'ultima per la risoluzione del contratto dedotto in giudizio (in ragione dei plurimi inadempimenti della società conduttrice), ha condannato la El Tower s.p.a. al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti nel periodo specificamente indicato in sentenza.

3. A fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha evidenziato come le domande proposte dalla S. in relazione alla validità e all'efficacia del contratto di locazione dedotto in giudizio dovessero ritenersi definitivamente precluse in ragione dell'intervenuto passaggio in giudicato di una precedente decisione, emessa inter partes in altra sede, con la quale era stata disattesa la domanda proposta dalla S. per la condanna della El Tower s.p.a. al rilascio del bene oggetto d'esame siccome detenuto sine titulo.

4. All'efficacia di tale giudicato, ad avviso della corte d'appello, dovevano ritenersi sottratti i soli inadempimenti in cui la El Tower s.p.a. era incorsa in relazione al pagamento dei canoni scaduti in epoca successiva alla formazione del ridetto giudicato, da tanto derivando l'accoglimento per quanto di ragione della domanda proposta dalla S. per la condanna della controparte al pagamento dei descritti canoni residui.

5. Avverso la sentenza d'appello, S.G. propone ricorso per cassazione sulla base di tre articolati motivi d'impugnazione.

6. La El Tower s.p.a. resiste con controricorso.

7. S.G. ha depositato memoria.

1. Con il primo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell'art. 2909 c.c., art. 324 c.p.c., art. 111 Cost., art. 132 c.p.c., n. 4 e art. 112 c.p.c., nonchè per vizio di motivazione (in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per avere la corte territoriale erroneamente esaminato e riformato (peraltro, sulla base di una motivazione irriducibilmente contraddittoria) il punto della decisione di primo grado concernente la riconosciuta ammissibilità e procedibilità della domanda di risoluzione per inadempimento proposta dalla S., nonostante su detta domanda si fosse formato il giudicato interno in assenza di impugnazione della società avversaria. In tal senso, secondo la prospettiva della ricorrente, la corte territoriale avrebbe illegittimamente omesso di esaminare la domanda di risoluzione contrattuale già riconosciuta ammissibile dal primo giudice (con decisione non più revocabile) su tutti gli inadempimenti di controparte (o anche solo con riguardo agli inadempimenti successivi al passaggio in giudicato della sentenza pronunciata sulla precedente domanda di rilascio per occupazione sine titulo), pur in presenza di un corrispondente interesse concreto ed effettivo della locatrice (indipendentemente dal già avvenuto rilascio del bene concesso in locazione) con riguardo all'invocata pronuncia sul risarcimento di tutti i danni subiti dalla locatrice e sulla regolazione delle spese del giudizio.

2. Con il secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell'art. 2909 c.c., art. 324 c.p.c., art. 111 Cost., art. 132 c.p.c., n. 4 e art. 112 c.p.c., nonchè per vizio di motivazione (in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per avere la corte territoriale illegittimamente omesso l'adozione di alcuna pronuncia in relazione alla domanda di integrale risarcimento di tutti i danni conseguenti ai plurimi profili di inadempimento ascrivibili al comportamento contrattuale della controparte.

3. Con il terzo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., art. 111 Cost., art. 132 c.p.c., n. 4 e art. 112 c.p.c., nonchè per vizio di motivazione (in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di accogliere la domanda di risoluzione del contratto di locazione oggetto di esame in ragione dei diversi inadempimenti della società costruttrice (segnatamente consistiti: nell'illegittima installazione di più di una postazione radiotelevisiva; nella illegittima sublocazione a terzi degli spazi concessi in godimento; nell'occupazione di spazi ulteriori, rispetto a quelli oggetto della locazione; nel mancato o ritardato versamento dei canoni di locazione e nell'adozione di comportamenti contrattuali contrari a buona fede), nonostante il rilevante e concreto interesse della locatrice a tale pronuncia in relazione all'invocata condanna di controparte al risarcimento dei danni e al rimborso delle spese giudiziali, nella specie illegittimamente negati.

4. Tutti e tre i motivi - congiuntamente esaminabili in ragione dell'intima connessione delle questioni dedotte - sono fondati.

5. Varrà preliminarmente osservare come la pronuncia definitiva di rigetto emessa in altra sede sulla domanda proposta dalla S. per la condanna della El Tower s.p.a. al rilascio del bene oggetto dell'odierna lite (in quanto occupato sine titulo), se valse a giustificare il riconoscimento dell'intervenuto giudicato sulla validità e l'efficacia del titolo locativo in quel giudizio dedotto dalla El Tower s.p.a. a fondamento della propria detenzione, non valga allo stesso modo a legittimare il riconoscimento della formazione di alcun giudicato sui fatti costituenti inadempimento della conduttrice, benchè anteriori al giudicato sulla domanda di rilascio per occupazione sine titulo.

6. In particolare, l'impossibilità di riconoscere, alla pronuncia sulla domanda di rilascio per occupazione sine titulo, l'idoneità a determinare la formazione di alcun giudicato sui fatti costituenti inadempimento della conduttrice deriva, da un lato, dalla circostanza per cui tali fatti di inadempimento non integravano, in quel giudizio, alcun passaggio logico-giuridico necessario e ineludibile ai fini della pronuncia sul rilascio (in assenza di alcuna avvenuta pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento), dall'altro, perchè su tali fatti di inadempimento non fu (o non risulta che fosse stato) operato alcun concreto accertamento suscettibile di costituire materia di giudicato.

7. Ciò posto, del tutto erroneamente il giudice a quo ha affermato (cfr. folio 5 della sentenza impugnata) che "questi inadempimenti (con l'eccezione di cui si dirà) (ossia con l'eccezione dei fatti successivi al giudicato sull'occupazione sine titulo n. d.e.) risultano travolti dalla loro deducibilità in relazione alla risoluzione contrattuale", poichè - come detto - tali fatti di inadempimento non costituivano affatto materia necessariamente deducibile nel giudizio di rilascio per occupazione sine titulo. E' del tutto evidente, infatti, che l'inefficacia del titolo contrattuale conseguente a una pronuncia di risoluzione per inadempimento necessariamente deriva dall'accoglimento di un'espressa domanda volta a estendere l'accertamento giudiziale a fatti diversi da quelli complessivamente dedotti nel giudizio introdotto per la condanna al rilascio per occupazione sine titulo: domanda, quella di risoluzione per inadempimento, costituente espressione di una scelta discrezionale del contraente che, in quanto tale, non può ritenersi necessariamente implicita (ossia tale da costituire un passaggio logico-giuridico ineliminabile) nel domandato accertamento della sussistenza di un valido ed efficace titolo di detenzione della società conduttrice al momento della pronuncia sulla domanda di condanna al rilascio.

8. Da tali premesse deriva che (in assenza di alcun giudicato sugli inadempimenti della società conduttrice) il giudice a quo avrebbe dovuto procedere all'istruzione e alla decisione della domanda di risoluzione per inadempimento in relazione a tutti i fatti di inadempimento dedotti dalla locatrice, compresi quelli verificatisi in epoca anteriore alla formazione del giudicato sulla domanda di rilascio per occupazione sine titulo, al fine di dar corso alla pronuncia sulla domanda diretta all'eventuale condanna della conduttrice al risarcimento di tutti i danni provocati da tutti gli (eventuali) inadempimenti alla stessa ascritti.

9. Sulla base delle argomentazioni che precedono, rilevata la complessiva fondatezza del ricorso, dev'essere disposta la cassazione della sentenza impugnata, con il conseguente rinvio alla Corte d'appello di Ancona, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'appello di Ancona, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 7 giugno 2019.

Depositato in Cancelleria il 24 settembre 2019.