Codice della Crisi e dell'Insolvenza

TITOLO V
Liquidazione giudiziale

Capo I
Imprenditori individuali e società

Sezione V
Effetti della liquidazione giudiziale sui rapporti giuridici pendenti

1. Il curatore può sciogliersi dal contratto preliminare di vendita immobiliare anche quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto prima dell'apertura della liquidazione giudiziale domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile, ma lo scioglimento non è opponibile al promissario acquirente se la domanda viene successivamente accolta.

2. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, il promissario acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno, e gode del privilegio di cui all'articolo 2775-bis del codice civile, a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale.

3. Fatto salvo quanto previsto dall'articolo 174, il contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile non si scioglie se ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa del promissario acquirente, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati anteriormente alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale e il promissario acquirente ne chieda l'esecuzione nel termine e secondo le modalità stabilite per la presentazione delle domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura.

4. Nei casi di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita, l'immobile è trasferito e consegnato al promissario acquirente nello stato in cui si trova. Gli acconti corrisposti prima dell'apertura della liquidazione giudiziale sono opponibili alla massa in misura pari alla metà dell'importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato. Il giudice delegato, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordina con decreto la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonchè delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.

Relazione illustrativa
Il curatore può sciogliersi dal contratto preliminare di vendita immobiliare anche se il promissario acquirente abbia proposto prima dell’apertura della liquidazione giudiziale domanda di esecuzione in forma specifica (art. 2932 codice civile), ma se la domanda è stata trascritta e viene successivamente accolta lo scioglimento, per effetto della retrodatazione degli effetti della sentenza alla data di proposizione della domanda, non è opponibile al promissario acquirente. La disposizione interviene così a portare chiarezza su una questione largamente dibattuta in giurisprudenza, anche successivamente alla pronuncia dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione n.18131/2015. La soluzione adottata coniuga il rispetto dei principi in materia di trascrizione delle domande giudiziali e del relativo effetto prenotativo, con la salvaguardia delle ragioni della massa, nel caso in cui la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare non sia accolta. Nel caso in cui il contratto preliminare di vendita immobiliare, trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile, sia oggetto di scioglimento il promissario acquirente ha diritto di far valere il proprio credito al passivo, escluso il risarcimento del danno, con il privilegio di cui all’art. 2775-bis del codice civile che grava sull’immobile oggetto del contratto, se gli effetti della trascrizione non siano cessati prima dell’apertura della liquidazione giudiziale per omesso verificarsi, nei termini previsti, di uno degli eventi di cui al citato art. 2645-bis.
Al fine di tutelare il contraente che persegue il soddisfacimento del primario bisogno abitativo o l’esercizio di attività produttiva, ritenuta di prevalente interesse, è previsto che non possa essere sciolto il contratto preliminare di vendita regolarmente trascritto se ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa del promissario acquirente, sempre a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati prima dell’apertura della liquidazione giudiziale per omesso verificarsi nei termini previsti di uno degli eventi di cui al citato art. 2645-bis.
Condizione ulteriore perché lo scioglimento non possa verificarsi è, diversamente da quanto previsto dalla l. fall., che il promissario acquirente chieda l’esecuzione del preliminare con le forme e nei termini previsti per l’accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura.
Al fine di non gravare la massa di oneri derivanti dalla non coincidenza dello stato dell’immobile rispetto a quanto contrattualmente previsto il bene è trasferito nello stato in cui si trova.
La norma, inoltre, in attuazione della delega (art. 7, comma 2, lettera d), allo scopo di tutelare l’interesse del promissario acquirente ad acquistare un bene libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e di dirimere i contrasti giurisprudenziali in ordine alla natura –coattiva o meno- della vendita effettuata dal curatore in adempimento del contratto preliminare- prevede che il giudice delegato, venduto l’immobile e riscosso interamente il prezzo, ordini con decreto la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo. Tuttavia, allo scopo di bilanciare l’esigenza di tutela del promissario acquirente con la salvaguardia dell’interesse dei creditori che, secondo l’orientamento da ultimo espresso dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 3310/2017), potrebbero perdere le garanzie del credito, senza ottenere l’adempimento (così nel caso, non infrequente, in cui il promissario acquirente abbia pagato la maggior parte del prezzo prima dell’apertura della procedura e ciò malgrado il curatore non abbia rinvenuto, nel patrimonio del debitore, risorse sufficienti al pagamento del creditore ipotecario), è previsto che gli acconti che il promissario acquirente dimostri di aver pagato prima dell’apertura della liquidazione giudiziale siano opponibili alla massa in misura pari alla metà dell’importo, sì da garantire comunque, ai creditori, l’acquisizione alla massa di almeno la residua metà del prezzo. Il testo integrale della Relazione illustrativa

TITOLO V
Liquidazione giudiziale e liquidazione controllata (1)

Capo I
Imprenditori individuali e società

Sezione V
Effetti della liquidazione giudiziale sui rapporti giuridici pendenti

1. Il curatore può sciogliersi dal contratto preliminare di vendita immobiliare anche quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto prima dell'apertura della liquidazione giudiziale domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile, ma lo scioglimento non è opponibile al promissario acquirente se la domanda viene successivamente accolta.

2. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, il promissario acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno, e gode del privilegio di cui all'articolo 2775-bis del codice civile, a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale.

3. Fatto salvo quanto previsto dall'articolo 174, il contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile non si scioglie se dal contratto risulta che ha ad oggetto (2) un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa del promissario acquirente, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati anteriormente alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale e il promissario acquirente ne chieda l'esecuzione nei termini (2) e secondo le modalità stabilite per la presentazione delle domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura. Con l'accoglimento della domanda, il curatore subentra nel contratto. (3)

3-bis. Nell'ipotesi di cui al comma 3, il creditore ipotecario può contestare, con l'impugnazione di cui all'articolo 206, comma 3, la congruità del prezzo pattuito dimostrando che, al momento della stipula del contratto, il valore di mercato del bene era superiore a quello pattuito di almeno un quarto. Se la non congruità del prezzo è accertata, il contratto si scioglie e si procede alla liquidazione del bene. Il promissario acquirente può evitare lo scioglimento del contratto eseguendo il pagamento della differenza prima che il collegio provveda sull'impugnazione ai sensi dell'articolo 207, comma 13. (4)

4. In tutti i casi di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita, l'immobile è trasferito e consegnato al promissario acquirente nello stato in cui si trova. Gli acconti corrisposti prima dell'apertura della liquidazione giudiziale sono opponibili alla massa in misura pari all'importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato con mezzi tracciabili. Il giudice delegato, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordina con decreto la cancellazione dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo nonché delle ipoteche iscritte sull'immobile. (5)

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(1) L’art. 28, comma 1 del D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136 ha sostituito la rubrica del Titolo V con la seguente: «Liquidazione giudiziale e liquidazione controllata».
(2) L’art. 32, comma 1, lettera a) del D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136 ha sostituito al comma 3 le parole: «non si scioglie se ha ad oggetto» con le seguenti: «non si scioglie se dal contratto risulta che ha ad oggetto» ed ha sostituito le parole: «nel termine» con le seguenti: «nei termini».
(3) L’art. 32, comma 1, lettera a), numero 3) del D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136 ha aggiunto, dopo il primo periodo, il seguente: «Con l'accoglimento della domanda, il curatore subentra nel contratto.».
(4) Comma inserito dall’art. 32, comma 1, lettera b) del D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136.
(5) Comma sostituito dall’art. 32, comma 1, lettera c) del D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136. Il comma sostituito recitava: «4. Nei casi di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita, l'immobile è trasferito e consegnato al promissario acquirente nello stato in cui si trova. Gli acconti corrisposti prima dell'apertura della liquidazione giudiziale sono opponibili alla massa in misura pari alla metà dell'importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato. Il giudice delegato, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordina con decreto la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonchè delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.».
(*) In base all'art. 56 del d.lgs. 13 settembre 2024, n. 136, le modifiche di cui alle note (1) (2) (3) (4) (5) entrano in vigore il 28 settembre 2024. Salva diversa disposizione, il citato decreto legislativo si applica alle composizioni negoziate, ai piani attestati di risanamento, ai procedimenti instaurati ai sensi dell'articolo 40 del decreto legislativo n. 14 del 2019, agli strumenti di regolazione della crisi e dell'insolvenza, alle procedure di liquidazione giudiziale, liquidazione controllata e liquidazione coatta amministrativa nonché ai procedimenti di esdebitazione di cui al medesimo decreto legislativo n. 14 del 2019 e alle procedure di amministrazione straordinaria pendenti alla data della sua entrata in vigore e a quelli instaurati o aperti successivamente.