Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 26364 - pubb. 05/01/2022

Procedimento per convalida di sfratto, opposizione e provvedimenti del Giudice

Tribunale Verona, 25 Novembre 2021. Est. Bellingeri.

Procedimento per convalida dello sfratto - Opposizione alla convalida - Effetto sanante ex tunc della tardiva registrazione proroghe del contratto - Ordinanza provvisoria di rilascio con riserva di eccezioni 

Procedimento per convalida dello sfratto - Opposizione alla convalida - Vizi dell’immobile - Mancato pagamento canoni - Proporzionalità dell’inadempimento - Ordinanza provvisoria di rilascio con riserva di eccezioni

Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, ma in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti, con decorrenza ex tunc, sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato.

In tema di locazione di immobili urbani la cosiddetta autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, comma 1, c.c., per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale  norma,  infatti,  non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del giudice di valutare, l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l’eccezione di inadempimentodi cui all’articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento anche dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi non è legittima la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore. (Francesca Brutti) (riproduzione riservata)

Segnalazione dell'Avv. Francesca Brutti