Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 34858 - pubb. 19/06/2026

Preliminare con termine essenziale e inerzia bilaterale: effetti della mancata domanda riconvenzionale del promittente venditore

Tribunale Napoli, 26 Maggio 2026. ..

Contratto preliminare di compravendita – Caparra Confirmatoria – Restituzione – Risoluzione per mutuo consenso

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare con termine essenziale e caparra confirmatoria, l'inerzia reciproca delle parti nella gestione della fase organizzativa prodromica alla stipula del contratto definitivo — consistente, per il promissario acquirente, nella mancata designazione del notaio e nella mancata comunicazione della data di stipula nel rispetto del preavviso contrattualmente stabilito, e, per il promittente venditore, nella mancata sollecitazione, costituzione in mora o attivazione di rimedi contrattuali — integra una condotta bilateralmente inadempiente che esclude la possibilità di imputare la mancata conclusione del definitivo a una sola delle parti, determinando la risoluzione del contratto per volontà implicita di non darvi corso ed esecuzione.

In tale ipotesi, il convenuto che intenda neutralizzare gli effetti restitutori conseguenti alla risoluzione, avvalendosi del diritto di ritenzione della caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., è tenuto a proporre apposita domanda riconvenzionale di accertamento di tale diritto; in difetto, il diritto di ritenzione non può ritenersi implicito nella previsione contrattuale né può essere opposto in via di mera eccezione a fronte dell'azione di risoluzione proposta dall'attore, con conseguente obbligo di restituzione della caparra ricevuta. (Paolo Cantelmo) (riproduzione riservata)

Segnalazione e massima a cura dell’Avv. Paolo Cantelmo del Foro di Santa Maria Capua Vetere