CAPO I
Disposizioni di attuazione
SEZIONE III
Disposizioni relative al libro III

Art. 67

TESTO A FRONTE

I. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

II. Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

III. Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

IV. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

V. All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

VI. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

VII. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

VIII. Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale. (1)

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(1) Articolo sostituito dall'art. 21 della legge 11 dicembre 2012, n. 220. La nuova disposizione entra in vigore il 18 giugno 2013. L'articolo sostituito disponeva:
"Art. 67
I. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.
II. Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
III. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
IV. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario."

GIURISPRUDENZA

ASSEMBLEA DEI CONDOMINI - DELIBERAZIONI - VERBALE - Condominio negli edifici - Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Nomina del presidente e del segretario - Necessità - Esclusione - Fattispecie

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La nomina del presidente e del segretario dell'assemblea di condominio, nel regime antecedente all'introduzione dell'art. 66, comma 6, disp. att. c.c., avvenuta in forza del d.l. n. 104 del 2020 conv. in l. n. 126 del 2020 (ove si è previsto che, in caso di partecipazione all'assemblea in modalità di videoconferenza, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, é trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini), non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità. Pertanto, la mancata nomina di un presidente e di un segretario o l'eventuale irregolarità relativa ad essa non comportano alcuna invalidità delle delibere assembleari. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto valido il verbale contenente la ratifica dell'operato processuale dell'amministratore del condominio, ancorché privo della sottoscrizione di presidente e segretario, evidenziando che la sottoscrizione del verbale assolve unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura). (massima ufficiale)

 Cassazione civile, sez. II, 29 Marzo 2024, n. 8577.


ASSEMBLEA DEI CONDOMINI - COSTITUZIONE - Supercondominio - Assemblea - Individuazione dei partecipanti - Determinazione dei quorum costitutivo e deliberativo - Criteri

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All'assemblea del supercondominio partecipano tutti i condòmini, o i loro rappresentanti ai sensi dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., e le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni, che sono immediatamente obbligatorie per gli stessi condòmini, si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto e al valore dell'intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo sotto il profilo dell'elemento personale al numero dei contitolari (che devono essere convocati personalmente o tramite il rappresentante designato) e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio (ove si tratti di assemblea dei rappresentanti, ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.). (massima ufficiale)

 Cassazione civile, sez. II, 25 Gennaio 2024, n. 2406.


ASSEMBLEA DEI CONDOMINI - DELIBERAZIONI - IMPUGNAZIONI - Unità immobiliare in regime di comunione legale tra coniugi - Impugnazione di delibera assembleare - Legittimazione attiva in capo a ciascun coniuge separatamente - Sussistenza - Partecipazione all’assemblea - Mancata indicazione dei punti all’ordine del giorno - Rilevanza - Fattispecie

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In tema di condominio negli edifici, in presenza di unità immobiliari in regime di comunione legale tra coniugi, la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari spetta a ciascun coniuge separatamente, trovando applicazione l'art. 180, comma 1, c.c., secondo cui la rappresentanza in giudizio per gli atti relativi all'amministrazione dei beni della comunione spetta ad entrambi; ne consegue che, in caso di partecipazione all'assemblea di uno solo dei coniugi, ove vengano deliberati argomenti non inseriti all'ordine del giorno, il coniuge non presente può impugnare la delibera ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha affermato l'irrilevanza, ai fini dell'ammissibilità e della fondatezza dell'impugnazione proposta da un coniuge, della presenza all'assemblea dell'altro coniuge comproprietario). (massima ufficiale)

 Cassazione civile, sez. II, 02 Ottobre 2023, n. 27772.


Delibera condominiale approvata con il voto determinante del rappresentante del condomino privo di delega – Sua invalidità – Esclusione – Legittimazione di altri condomini a far valere tale mancanza – Esclusione – Applicabilità della disciplina di cui all’art. 1392 c.c. – Riconoscimento.
In materia di delibere condominiali, anche dopo l’introduzione, ad opera dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, dell’art. 67 delle disp. att. c.c., deve ritenersi valido il principio, affermato dalla Suprema Corte prima della riforma, secondo cui «i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole sul mandato, con la conseguenza che l’operato del delegato nel corso dell’assemblea non è nullo e neppure annullabile, ma inefficace nei confronti del delegante fino alla ratifica di questi». (Cass. 4531/2003).

La norma suddetta infatti non individua le conseguenze della sua inosservanza e, in difetto di tale precisazione, la nullità della volontà espressa dal rappresentante apparente del condomino (perché privo di delega o perché nominato senza osservare le modalità di cui all’art.1106 c.c.), alla quale conseguirebbe l’invalidità dalla delibera adottata con il suo voto, non può essere affermata in via interpretativa.

Deve quindi ritenersi che, anche dopo la novella, il voto espresso in assemblea dal falsus procurator del condomino sia inefficace nei confronti del solo rappresentato in virtù dell’art. 1392 c.c. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Verona, 15 Ottobre 2019.


Assemblea dei condomini - Costituzione - Deliberazioni - Validità - Partecipazione di soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione - Incidenza - Esclusione - Condizioni.
La partecipazione ad un'assemblea condominiale di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della sua costituzione e delle decisioni in tale sede assunte, sempre che tale partecipazione non abbia influito sulla maggioranza richiesta e sul "quorum" prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 30 Novembre 2017, n. 28763.


Contributi e spese condominiali - Spese di gestione (ripartizione) - Appartamento oggetto di diritto reale di abitazione - Imputazione delle spese di amministrazione e manutenzione ordinaria - Criterio - Fondamento.
In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un appartamento sia oggetto di diritto reale di abitazione, gravano sul titolare di quest'ultimo le spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre cedono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione, giusta l’art. 1026 c.c., le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c. in tema di usufrutto. (Fattispecie anteriore alla novella introdotta con la l. n. 220 del 2012). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 19 Aprile 2017, n. 9920.


Assemblea dei condomini - Costituzione - Partecipazione di condomino fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento di condominio - Annullabilità - Prova di resistenza -  Irrilevanza.
La clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all'assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l'approvazione della deliberazione. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 28 Marzo 2017, n. 8015.


Condominio negli edifici - Invalidità della delibera assembleare - Nullità e annullabilità - Distinzione.
In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi “nulle” le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi “annullabili” le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 01 Aprile 2014.