Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 24227 - pubb. 23/09/2020

Conseguenze della mancata consegna del certificato di abitabilità

Cassazione civile, sez. II, 13 Agosto 2020, n. 17123. Pres. D'Ascola. Est. Marcheis.

Compravendita – Immobili destinati ad abitazione – Certificato di abitabilità – Mancanza – Aliud pro alio – Esclusione – Inadempimento

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni (Cass. 6548/2010). Così che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio (Cass. 6548/2010, Cass. 16918/2019). (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Fatto

1. Con atto di citazione del 20 marzo 2012 A.B.  conveniva in giudizio B.G.  al fine di sentirlo condannare al pagamento delle spese sostenute per il rilascio del certificato di agibilità dell’immobile oggetto di compravendita tra le parti, oltreché al risarcimento del danno subito; il convenuto si costituiva eccependo la prescrizione del diritto fatto valere.

Il Giudice di pace di Rho, con sentenza n. 884/2013, rigettava la domanda, in quanto il diritto oggetto della domanda era infondato e comunque prescritto.

2. Avverso la sentenza proponeva appello A.B., lamentando il mancato riconoscimento da parte del giudice di prime cure della domanda, trattandosi di un immobile privo del certificato di agibilità, di un aliud pro alio, nonché l’erronea determinazione del dies a quo del decorso della prescrizione.

Con sentenza 26 febbraio 2015, n. 313, il Tribunale di Busto Arsizio, preliminarmente rigettata l’eccezione di inammissibilità dell’appello, accoglieva il gravame e, in riforma della pronuncia di primo grado, condannava B. a risarcire il danno subito dall’appellante, quantificato in Euro 1.400. A sostegno della decisione il Tribunale affermava che la vendita di immobile destinato ad abitazione in assenza del certificato di agibilità integra un’ipotesi di vendita di aliud pro alio, in quanto tale certificazione è un requisito essenziale del bene venduto; che di conseguenza trovano applicazione non le norme relative alla garanzia per i vizi e la mancanza delle qualità promesse, ma la normativa in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento e/o di risarcimento del danno, in particolare quella per cui si applica il termine di prescrizione decennale; termine di prescrizione la cui data di decorrenza va individuata non nel giorno di stipulazione del rogito notarile ((omissis) ), come erroneamente ritenuto dal Giudice di pace, bensì in quello in cui l’attrice era effettivamente venuta a conoscenza del vizio, ossia quando aveva tentato, dodici anni dopo, di alienare l’immobile a un terzo.

3. Contro la sentenza ricorre per cassazione B.G. .

Resiste con controricorso C.D., chiedendo il rigetto del ricorso.

Il ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. e nota spese.

Diritto

I. Il ricorso è articolato in quattro motivi.

a) Il primo motivo denuncia "violazione e falsa applicazione degli artt. 1490, 1494, 1495 e 1497 c.c.": il Tribunale "ha erroneamente ritenuto che la vendita de quo configurasse un’ipotesi di vendita di aliud pro alio", non considerando che la vendita dell’immobile in assenza del certificato di agibilità non integra automaticamente e, in ogni caso, un’ipotesi di vendita di aliud pro alio.

Il motivo è fondato. È principio affermato da questa Corte che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, "la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni" (Cass. 6548/2010). Così che, sempre secondo l’orientamento di questa Corte, "il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio" (ancora Cass. 6548/2010; da ultimo, in riferimento alla locazione, v. Cass. 16918/2019).

Nel caso in esame, in cui è pacifico il successivo rilascio del certificato, è pertanto da escludersi che il bene acquistato da C. possa essere considerato altro rispetto a quello convenuto tra le parti.

b) L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento dei restanti motivi, tra loro strettamente connessi:

- il secondo motivo, che lamenta falsa applicazione dell’art. 1495 c.c. per avere il Tribunale erroneamente individuato nel momento di scoperta dell’assenza del certificato di agibilità, anziché in quello di consegna del bene, la data di decorrenza del termine decennale di prescrizione;

- il terzo motivo, che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2935 e 2946 c.c. per avere il Tribunale erroneamente ritenuto che nel caso di specie la prescrizione fosse iniziata a decorrere dal giorno della soggettiva scoperta della mancanza del certificato di agibilità dell’immobile;

- il quarto motivo, che lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1477, 2935 e 2946 c.c., per avere il Tribunale erroneamente ritenuto che nel caso di specie la prescrizione fosse iniziata a decorrere dal giorno della scoperta della mancanza del certificato di agibilità dell’immobile, anziché dal giorno della stipulazione del rogito notarile di compravendita e della contestuale immissione di C. nel possesso dell’immobile.

II. La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto; necessitando la causa di ulteriori accertamenti di fatto, si impone il rinvio della medesima al Tribunale di Busto Arsizio, che la deciderà applicando il principio di diritto sopra ricordato ed escludendo pertanto che si sia trattato di vendita di aliud pro alio; il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti il secondo, il terzo e il quarto motivo del ricorso; cassa il provvedimento impugnato e rinvia la causa al Tribunale di Busto Arsizio, in persona di diverso magistrato; il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del giudizio di legittimità.

Dep. 13 agosto 2020.