Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 34925 - pubb. 07/07/2026

Caratteristiche della sentenza che accerta la natura vile del canone di locazione e risarcimento del danno

Cassazione civile, sez. III, 11 Giugno 2026, n. 19354. Pres. Frasca. Est. Saija.

Vendita forzata – Locazione dell’immobile a prezzo “vile” ex art. 2923, c. 3 c.c. – Inopponibilità all’acquirente – Occupazione sine titulo del conduttore – Risarcimento del danno – Dies a quo – Individuazione – Criteri

La sentenza che accerta la natura “vile” ex art. 2923, comma 3, c.c., del canone di locazione di un bene pignorato - e dunque l’inopponibilità del contratto di locazione al terzo acquirente con effetto dalla data del suo acquisto - ha natura dichiarativa, e il perdurante godimento del bene da parte del conduttore costituisce occupazione sine titulo, che faculta l’acquirente ad agire per il risarcimento del danno, pari alla differenza tra il “giusto” canone (da valutare alla data del pignoramento/fallimento) e quello “vile” per tutta la durata dell’occupazione, a prescindere dall’epoca della proposizione della domanda, fatti salvi gli effetti della prescrizione.

Poiché l’insorgenza del vincolo pignoratizio comporta la possibilità che il custode giudiziario o il curatore fallimentare (oggi, della liquidazione giudiziale) sono legittimati ad eventualmente far valere in via anticipata tale inopponibilità, ove perduri l’illegittima occupazione tra la data del pignoramento e quella della vendita forzata, la differenza risarcitoria tra il canone “giusto” e il canone “vile” rientra a pieno titolo nel concetto di frutti della cosa pignorata, ex art. 2912 c.c., che compete agli organi della procedura acquisire all’attivo da distribuire. Per l’epoca successiva alla vendita, invece, l’unico soggetto legittimato è l’acquirente. (Nicola Cavaliere) (riproduzione riservata)

Segnalazione e massima a cura dell’Avv. Nicola Cavaliere (Studio legale CCM – Avvecomm Legal)