Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 23802 - pubb. 01/07/2020

Dismissione di beni appartenenti al patrimonio pubblico e beneficio dell'abbattimento del prezzo di vendita – Repentino cambio di indirizzo in Cassazione

Cassazione civile, sez. III, 20 Maggio 2020, n. 12128. Pres. Uliana Armano. Est. Sestini.

Beni del patrimonio pubblico oggetto di dismissione - Diritto di opzione in favore del conduttore, ai sensi del d.l. n. 351 del 2001 - Condizioni - Fondamento

In materia di trasferimenti immobiliari effettuati nell'ambito di operazioni di cartolarizzazione di immobili pubblici ai sensi del d.l. n. 351/2001 conv. in L. n. 410/2001, la previsione del rimborso del maggior prezzo eventualmente pagato, di cui all'art. 1 del d.l. n. 41/2004 conv. in L. n. 104/2004 e all'art. 1 del D.M. 20.4.2005, si applica anche agli immobili venduti prima dell'entrata in vigore dell'anzidetto d.l. n. 41/2004, senza che osti al rimborso la circostanza che, nelle more fra l'esercizio dell'opzione e la stipula dell'atto di trasferimento, sia intervenuto uno scambio dell'immobile condotto in locazione autorizzato dall'ente concedente, ove non emerga che le parti abbiano considerato inefficace l'opzione originaria ai fini del trasferimento del diverso immobile risultante dallo scambio.
La pronuncia ribalta il principio espresso da Cassazione civile, sez. III, 20 Maggio 2020, n. 9260. Pres. Roberta Vivaldi. Est. Antonella Di Florio, secondo cui:“In tema di dismissione di beni appartenenti al patrimonio pubblico, il beneficio dell'abbattimento del prezzo di vendita previsto dall'art. 1, comma 1, del d.l. n. 41 del 2004, conv. dalla l. n. 104 del 2004, è riconosciuto a condizione che il richiedente sia conduttore dello specifico immobile che intende acquistare e che in relazione ad esso abbia manifestato - con le modalità indicate nell'art. 3, comma 20, del d.l. n. 351 del 2001, conv. dalla legge n. 410 del 2001 - la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001; pertanto, in considerazione del carattere speciale e di stretta interpretazione della normativa sulla "cartolarizzazione" degli immobili pubblici, l'opzione esercitata per una determinata unità immobiliare non può ritenersi valida anche per un'altra, solo perché parimenti ricompresa nel programma di dismissione.” (Filippo Mangiapane) (riproduzione riservata)

Segnalazione dell’Avv. Filippo Mangiapane

Fatto

B.F., acquirente di un immobile nell'ambito di una procedura di cartolarizzazione del patrimonio dell'INPDAP (ex D.L. n. 351 del 2001, conv. in L. n. 410 del 2001), agì nei confronti dell'anzidetto Istituto per ottenere il rimborso - ai sensi del D.L. n. 41 del 2004, art. 1, conv. in L. n. 104 del 2004 - del maggior prezzo pagato in sede di acquisto (avvenuto nel luglio 2003) dell'appartamento già detenuto in locazione;

l'INPDAP eccepì il difetto di giurisdizione del giudice ordinario, nonchè la propria carenza di legittimazione passiva; nel merito, contestò che spettasse il diritto al rimborso in quanto l'immobile acquistato era diverso da quello per cui il B. aveva esercitato l'opzione di acquisto;

il Tribunale di Parma rigettò sia l'eccezione di difetto di giurisdizione che quella di difetto di legittimazione passiva; nel merito, accolse la domanda sul rilievo che il diritto di opzione era stato esercitato tempestivamente e che il successivo scambio di appartamento (con altro conduttore) era stato autorizzato dall'INPDAP prima dell'atto di compravendita;

la Corte di Appello di Bologna ha rigettato il gravame dell'INPDAP, cui in corso di causa era succeduto l'INPS, rilevando - nel merito - che:

il B. - conduttore dell'appartamento sito in (*) - aveva esercitato tempestivamente l'opzione di acquisto entro il 31.10.2001;

successivamente l'INPDAP aveva autorizzato lo scambio dell'appartamento con altro situato al (*);

il rogito stipulato il (*) aveva riguardato quest'ultimo immobile, ossia quello condotto in locazione al momento dell'acquisto;

sussistevano pertanto le condizioni per riconoscere il rimborso della quota di prezzo corrispondente all'abbattimento previsto dalla L. n. 104 del 2004;

non risultavano vincolanti, in senso contrario, le circolari emesse dal MEF il 15.7.2004 e il 22.9.2004 (escludenti l'applicabilità dell'abbattimento ai soggetti per i quali era intervenuto il cambio di alloggio) giacchè lo scopo di evitare intenti speculativi, perseguito da tali circolari, doveva intendersi circoscritto a quanti avessero cambiato l'alloggio dopo l'acquisto; una siffatta finalità non ricorreva nel caso in esame, in cui il B. aveva scambiato l'appartamento dopo l'esercizio del diritto di opzione, ma prima dell'acquisto dell'immobile, considerato che al B. era stato "legittimamente consentito di acquistare l'alloggio occupato nel 2003, e non quello precedentemente occupato nel 2001 al momento dell'esercizio del diritto di opzione";

ha proposto ricorso per cassazione l'INPS, affidandosi a due motivi; ha resistito il B. con controricorso.

Diritto

il primo motivo denuncia la violazione e la falsa applicazione del D.L. n. 41 del 2004, artt. 1,2, 3 e 4, conv. in L. n. 104 del 2004, nonchè del D.I. 20 aprile 2005, artt. 1, 2 e 3 e la violazione dell'art. 12 preleggi: il ricorrente contesta che la normativa del 2004 sia applicabile all'ipotesi di cambio di alloggio successivo all'entrata in vigore de D.L. n. 351 del 2001 (che aveva disposto la cartolarizzazione) rilevando che il B., con nota del 1999, aveva espresso la propria propensione all'acquisto dell'immobile sito a (*) e non aveva "potuto manifestare alcuna volontà di acquisto rilevante ai sensi del D.L. n. 41 del 2004 (quindi precedente al 31 dicembre 2001), considerato che l'alloggio interno (*) è entrato nella propria disponibilità solo nel 2003";

il secondo motivo deduce "vizio di motivazione per contraddittorietà e per omesso esame circa fatti decisivi" e censura la sentenza per "incongruità e illogicità della motivazione", per avere disatteso la nota ministeriale del 2004 che aveva affermato la non applicabilità dell'abbattimento per quanti avevano effettuato il cambio di alloggio;

i motivi - da esaminare congiuntamente - sono infondati, in quanto:

il D.L. n. 351 del 2001, art. 3, riconosce (al comma 3) ai conduttori di unità immobiliari residenziali il diritto all'opzione per l'acquisto, al prezzo determinato dai commi 7 e 8, che fanno riferimento al prezzo di mercato diminuito del 30%;

il D.L. n. 41 del 2004, art. 1, comma 1, conv. in L. n. 104 del 2004, stabilisce - per quanti abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31.10.2001 - che il prezzo di vendita "è determinato al momento dell'offerta di opzione e con le modalità di cui al comma 2, sulla base dei valori di mercato al mese di ottobre 2001";

il comma 2 prevede, poi, l'applicazione di "coefficienti aggregati di abbattimento" a fronte di "eventuali aumenti di valore degli immobili tra la data della suddetta offerta di opzione ed i valori medi di mercato del mese di ottobre 2001";

il comma 3 stabilisce, infine, che "le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili venduti prima della data di entrata in vigore del presente decreto";

il D.M. 20 aprile 2005, del Ministero dell'Economia e delle Finanze, richiamata la normativa sopra illustrata, dispone, all'art. 1, che l'Ente gestore degli immobili "procede al rimborso del maggior prezzo corrisposto ai soggetti legittimati Li, i quali hanno acquistato prima dell'entrata in vigore del D.L. n. 41 del 2004, con applicazione al prezzo corrisposto per l'acquisto dell'unità immobiliare del coefficiente aggregato di abbattimento";

a fronte di tale quadro normativo, risulta pacifico che il rimborso (della differenza di prezzo fra quello stimato alla data del 31.10.2001 e quello "abbattuto" alla data antecedente in cui è stata esercitata l'opzione di acquisto) spetta anche per gli acquisti effettuati - come nel caso in esame - anteriormente all'entrata in vigore del D.L. n. 41 del 2004;

si tratta ora di valutare se il cambio di appartamento avvenuto fra la data di esercizio dell'opzione e quello di stipula del rogito di trasferimento inibisca o meno l'applicazione del meccanismo di abbattimento e incida sul diritto al rimborso;

al riguardo, deve considerarsi che:

la normativa non contempla il caso specifico e, per altro verso, non risulta vincolante per l'interprete l'indicazione contenuta nelle circolari del MEF richiamate dal ricorrente;

la ratio sottostante alla previsione del meccanismo dei coefficienti di abbattimento e del rimborso è quella di cristallizzare il prezzo dell'immobile acquistato alla data in cui è stata esercitata l'opzione;

il cambio dell'appartamento autorizzato dall'INPDAP nelle more fra l'esercizio dell'opzione e la stipula del rogito non ha inciso sull'efficacia dell'opzione esercitata, comportando l'unica conseguenza che la stessa si è intesa trasferita sul nuovo immobile detenuto in locazione (non risulta, infatti, che il B. abbia dovuto esercitare una nuova opzione successiva al 31.10.2001 - e non rientrante, quindi, nell'ambito di operatività del D.L. n. 41 del 2004, art. 1 - per procedere all'acquisto dell'immobile diverso da quello originariamente opzionato);

tale conclusione trova conferma nella circostanza che l'INPS non ha dedotto che l'autorizzazione allo scambio prevedesse limiti all'efficacia dell'opzione e nel fatto stesso che, sulla base dell'opzione esercitata nel 1999 in relazione all'appartamento sito a (*), l'INPDAP ha trasferito al B. il diverso l'immobile posto al civico (*), ossia quello condotto in locazione al momento del rogito: il che rende evidente come entrambe le parti abbiano considerato lo scambio (autorizzato) ininfluente sull'avvenuto esercizio dell'opzione e rilevante ai soli fini dell'individuazione dell'immobile da trasferire;

non sussistono pertanto ostacoli di alcun genere all'applicazione del rimborso anche in caso di cambio (autorizzato) dell'immobile avvenuto prima dell'atto di trasferimento, fermo restando che il calcolo della somma da rimborsare non potrà che avvenire in relazione all'immobile effettivamente acquistato (considerando il suo valore di mercato alla data del 31.10.2001 e applicando i coefficienti di abbattimento che tengano conto degli eventuali aumenti di valore intervenuti fra la data dell'offerta di opzione e i valori medi al 31.10.2001);

deve dunque concludersi che, in materia di trasferimenti immobiliari effettuati nell'ambito di operazioni di cartolarizzazione di immobili pubblici ai sensi del D.L. n. 351 del 2001, conv. in L. n. 410 del 2001, la previsione del rimborso del maggior prezzo eventualmente pagato, di cui al D.L. n. 41 del 2004, art. 1, conv. in L. n. 104 del 2004 e al D.M. 20 aprile 2005, art. 1, si applica anche agli immobili venduti prima dell'entrata in vigore dell'anzidetto D.L. n. 41 del 2004, senza che osti al rimborso la circostanza che, nelle more fra l'esercizio dell'opzione e la stipula dell'atto di trasferimento, sia intervenuto uno scambio dell'immobile condotto in locazione autorizzato dall'ente concedente, ove non emerga che le parti abbiano considerato inefficace l'opzione originaria ai fini del trasferimento del diverso immobile risultante dallo scambio;

il ricorso va pertanto respinto;

le spese di lite seguono la soccombenza;

sussistono le condizioni per l'applicazione del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite, liquidate in Euro 2.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, al rimborso degli esborsi (liquidati in Euro 200,00) e agli accessori di legge.

Ai sensi delD.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 22 gennaio 2020.

Depositato in Cancelleria il 22 giugno 2020.