Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 20306 - pubb. 01/08/2018

Responsabilità del notaio per omessa verifica delle iscrizioni pregiudizievoli

Cassazione civile, sez. III, 28 Giugno 2018, n. 17010. Est. Scarano.

Notaio - Responsabilità - Omessa verifica dell'esistenza di iscrizioni pregiudizievoli a carico del dante causa del venditore - Responsabilità del notaio - Prova della consapevolezza delle parte acquirente in ordine alla iscrizione pregiudizievole - Esclusione - Fattispecie

Non sussiste la responsabilità professionale del notaio che abbia omesso di indicare la presenza di iscrizioni ipotecarie su immobili trasferiti mediante atto da lui rogato quando sia provato che il contraente interessato a tale informazione conosceva l'esistenza di quelle formalità. (Nella specie, la S.C. in un giudizio risarcitorio promosso dagli acquirenti di un immobile nei confronti del notaio richiesto della redazione dell'atto pubblico di compravendita, ha ritenuto idoneo ad attestare la conoscenza, da parte dei compratori, dell'ipoteca gravante sul bene il fatto che nel contratto fosse stata inserita una clausola, sia pure seguita da annotazione di annullamento, contenente l'impegno della parte venditrice a provvedere alla cancellazione dell'iscrizione pregiudizievole). (massima ufficiale)

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta - Presidente -

Dott. SESTINI Danilo - Consigliere -

Dott. SCARANO Luigi Alessandro - rel. Consigliere -

Dott. CIRILLO Francesco Maria - Consigliere -

Dott. POSITANO Gabriele - Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

Svolgimento del processo

Con sentenza del 15/7/2014 la Corte d'Appello di Roma, in accoglimento del gravame interposto dai sigg. C.F. e A.F. e in conseguente riforma della pronunzia Trib. Cassino n. 870 del 2006, ha accolto la domanda dai medesimi proposta nei confronti dei sigg. M.L. e Lu., quali eredi del defunto sig. M.M., di risarcimento dei danni sofferti in conseguenza della transazione stipulata con l'istituto S. Paolo Imi s.p.a. all'esito dell'escussione da parte di quest'ultimo della garanzia ipotecaria accesa a garanzia di mutuo a suo tempo concesso alla società Edil System s.p.a., dalla quale avevano acquistato due unità immobiliari a rogito del predetto M.M., nella sua qualità di notaio, il quale aveva omesso di procedere alle visure ipotecarie e catastali.

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito i sigg. M.L. e Lu., nella qualità, propongono ora ricorso per cassazione, affidato a 3 motivi, illustrati da memoria.

Resistono con controricorso il C. e l' A.

Motivi della decisione

Con il 1 motivo i ricorrenti denunziano "omesso esame" di fatto decisivo per il giudizio, in riferimento all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Con il 2 motivo denunziano "violazione o falsa applicazione" dell'art. 115 c.p.c., artt. 2697 e 2700 c.c., in riferimento all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nonchè "omesso esame del documento "originale atto di compravendita"" e "non sufficiente valutazione degli elementi di prova", in riferimento all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Con il 3 motivo denunziano violazione dell'art. 111 Cost., artt. 2697 e 2700 c.c., in riferimento all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si dolgono che la corte di merito non abbia considerato che nella "copia integrale dell'atto di compravendita del 29/01/1987.. unico originale esistente.. presso l'Archivio notarile di Cassino.. in una superficie circoscritta a forma rettangolare (in 8 righi e mezzo), contrassegnata col numero "(1)" la seguente frase " la parte venditrice inoltre garantisce la immunità di esso da ipoteche, privilegi anche fiscali e diritti di terzi pregiudizievoli in genere, ad eccezione della ipoteca iscritta a Frosinone in data 10.08.1983 n. 759 a favore dell'Istituto Bancario S. Paolo di Torino - Sezione Credito Fondiario, in dipendenza del contratto di mutuo per stesso notaio di cui sopra in data 10.08.1983 rep. N. 9369/3904, registrato a Cassino il 29.8.1983 n. 2392, ipoteca che la parte venditrice, in persona come sopra, si obbliga a cancellare a propria cura e spese nel più breve tempo possibile" e, alla pagina successiva, nella parte finale relativa alla stesura dell'atto stesso, l'annotazione, con riferimento al predetto "n. 1": "annulla sessantasei parole e tredici numeri da "ad" a "possibile"".

Lamentano che "Dell'atto pubblico, dal Notaio rogante redatto e digitato al computer, fu, in quella unica seduta della relativa sottoscrizione, dal predetto pubblico ufficiale data lettura alle parti contraenti, in ogni sua parte, ivi compresa quella di cui alla richiamata pag. 4, contenente le parole "ad eccezione della ipoteca".. fino a "nel più breve tempo possibile". Contestualmente, previo accordo delle parti, sempre nella stessa predetta seduta furono interlineate, circoscritte e annullate le parole e/o frasi concernenti l'esistenza sui beni oggetto di compravendita del gravame "ipoteca" pro-quota, dal medesimo Notaio diligentemente, in precedenza, accertato e reso noto, claris verbis, alle stesse parti interessate".

Si dolgono che la corte di merito non abbia debitamente considerato che "l'originale documento "atto pubblico di compravendita in fotocopia integrale", è stato debitamente prodotto in giudizio, a cura del convenuto, sin dalla data della di lui costituzione nel primo grado del giudizio stesso (26.01.2005)" e che ad esso "fa esplicito riferimento il medesimo Giudice di I grado nella stesura della parte motiva della sua giusta legittima sentenza"; e che "sullo stesso documento "fatto decisivo per il giudizio", si è "ampiamente disquisito", anche nel procedimento di 2 grado".

Lamentano che "sarebbe stato.. doveroso, per l'Organo decidente di 2 grado, porre a confronto " i due documenti", hinc et inde prodotti, costituenti distinte diverse copie dell'unico atto di compravendita, posta in essere dall'originario Notaio rogante, per rendersi conto che l'unica copia da prendere in esame non sarebbe potuta essere quella prodotta dalle parti attrici appellanti, del tutto incompleta, perchè non contenenti le parti originariamente scritte dal predetto pubblico ufficiale, relative all'intestazione dell'esistenza del gravame "ipoteca" (parti che poi, per concorde volontà dei contraenti, sono state annullate e rettamente dal Notaio interlineate, sì da renderle -come imposto dalla Legge notarile del 1913 del 16/02/1913 n. 89.. Leggibili"), bensì quella che riproduce integralmente e fedelmente l'originale copia autentica dell'atto pubblico stesso, "versata in atti", a cura del de cuius convenuto-appellato, e, ora, dei suoi legittimi eredi, ricorrenti".

Si dolgono non essersi dalla corte di merito considerato che "una volta accertato e provato che l'unica copia valida ai fini del decidere è la predetta copia autentica del citato atto pubblico, nella sua integrale unica stesura e che dalla completa lettura dell'atto stesso, in ogni sua parte, si evince chiaramente la "resa notorietà" della diretta conoscenza, da parte dei coniugi attori appellanti C.F. ed A.F. del peso pregiudizievole "ipoteca" e del rischio in ordine alle ipotizzate prevedibili conseguenze pregiudizievoli, che sarebbero potute derivare dalla effettiva reale situazione di pericolo, non si può, nella fattispecie, configurare responsabilità alcuna, neppur minima, a carico del Notaio rogante, avendo questi operato nel pieno rispetto degli obblighi nascenti da rapporto contrattuale professionale intercorso tra i contraenti e il predetto pubblico ufficiale, la cui lineare cristallina condotta non è per nulla censurabile, nel caso de quo agitur".

I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono fondati e vanno p.q.r. accolti nei termini e limiti di seguito indicati.

E' rimasto nella specie pacificamente accertato che "al momento della stipula dell'atto pubblico di compravendita del 29 gennaio 1987 le unità immobiliari oggetto del contratto erano ancora gravate da un'ipoteca iscritta a favore dell'Istituto San Paolo di Torino -sezione credito fondiario- in dipendenza di un contratto di mutuo in data 10 agosto 1983 e che la parte venditrice non aveva ancora estinto il debito".

Dopo siffatta premessa fattuale, nell'impugnata sentenza risulta peraltro affermato: "nel rogito quest'ultima ha garantito, contrariamente al vero, che il bene compravenduto era immune da ipoteche, privilegi anche fiscali e diritti di terzi pregiudizievoli in genere".

Aggiunge al riguardo la corte di merito: "Sostiene.. il notaio appellato che, nonostante il chiaro tenore letterale della clausola appena richiamata, gli acquirenti erano ben consapevoli della situazione relativa all'ipoteca, tanto è vero che nella prima stesura dell'atto dai medesimi sottoscritta si faceva espressa menzione dell'iscrizione in questione in una parte del contratto, che i contraenti, però, avrebbero chiesto al M. di annullare, esonerandolo verbalmente da ogni responsabilità.., avendo interesse a definire subito ogni questione. La circostanza è stata decisamente contestata da C.F. e da A.F., i quali hanno sin dall'inizio dedotto che non hanno esonerato il notaio dalle verifiche di sua competenza, che non sono stati informati dell'esistenza dell'ipoteca al momento del rogito e che non hanno mai preso visione della parte annullata della prima stesura del rogito; ciò renderebbe evidente, ad avviso degli appellanti, la responsabilità del notaio e giustificherebbe l'accoglimento nel merito delle domande proposte".

Conclude quindi sul punto: " M.M.. avrebbe dovuto informare C.F. ed A.F. che l'operazione giuridica da compiere li esponeva al rischio di subire l'espropriazione e la vendita forzata del bene da parte dell'istituto San Paolo di Torino, o di dover estinguere il debito del venditore nei confronti della banca per evitare l'esecuzione forzata, avrebbe dovuto far inserire nell'atto da rogare forme di garanzia degli acquirenti, nell'ipotesi in cui gli stessi avessero deciso di stipulare comunque il contratto nonostante il dissenso del professionista rogante, ed avrebbe dovuto far inserire espressamente nell'atto, per evitare sue eventuali responsabilità, una clausola dalla quale potesse desumersi che gli acquirenti erano comunque consapevoli dei rischi dell'operazione e che ne accettavano le conseguenze come un fatto normale e consequenziale del negozio che si apprestavano a concludere (Cass. 5 febbraio 2007, n. 2485). A fronte delle contestazioni sollevate da C.F. e da A.F.. il notaio M.. non ha articolato nel giudizio di primo grado nessun mezzo istruttorio (ad esempio, mediante richiesta di prova per interpello e per testi) utile alla sua difesa, che sarebbe stata solo quella volta alla dimostrazione del fatto che gli appellanti erano consapevoli dei vincoli gravanti sull'immobile al momento dell'acquisto, che erano stati adeguatamente informati dall'esponente dei rischi dell'operazione, che erano stati sconsigliati dal concludere l'atto senza specifiche garanzie e che" nonostante ciò, avevano chiesto a M.M. di procedere comunque alla stipula, eliminando dall'atto la parte concernente il vincolo ipotecario de quo, esonerandolo da ogni responsabilità (esonero la cui dimostrazione non è stata data nè con una prova orale, nè è desumibile dal rogito nella c.d. prima stesura, che in realtà è l'atto registrato e trascritto, e nella copia autentica)".

Orbene, siffatto assunto è erroneo.

Come dagli odierni ricorrenti nei propri scritti difensivi (in ossequio al disposto di cui all'art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6) posto in rilievo, nel caso in realtà "la copia integrale dell'atto di compravendita del 29/01/1987 de quo agitur, unico originale esistente, ben custodito presso l'Archivio notarile di Cassino, che di recente (8/01/2015), ha anche rilasciato dello stesso fotocopia autentica, è stata prodotta ritualmente in giudizio nel procedimento di I grado, a cura del convenuto Notaio rogante, sin dal 26/01/2005, data di costituzione nel giudizio di 1 grado (vedasi relativo indice doc. sub n. 3)", e la stessa "contiene, tra l'altro, a pag. 4, in una superficie circoscritta a forma rettangolare.. contrassegnata col numero "(1)" la seguente frase: "la parte venditrice inoltre garantisce la immunità di esso da ipoteche, privilegi anche fiscali e diritti di terzi pregiudizievoli in genere, ad eccezione della ipoteca iscritta a Frosinone in data 10.08.1983 n. 759 a favore dell'Istituto Bancario S. Paolo di Torino - sezione Credito Fondiario, in dipendenza del contratto di mutuo per stesso notaio di cui sopra in data 10.08.1983 rep. N. 9369/3904, registrato a Cassino il 29.8.1983 n. 2393, ipoteca che la parte venditrice, in persona come sopra, si obbliga a cancellare a propria cura e spese nel più breve tempo possibile" e, alla pagina successiva, nella parte finale relativa alla stesura dell'atto stesso, l'annotazione, con riferimento al predetto n. "(1)": "annulla sessantasei parole e tredici numeri da "ad" a "possibile"".

Diversamente da quanto dalla corte di merito affermato nell'impugnata sentenza, emerge invero a tale stregua evidente come sin dal giudizio di primo grado è stata dal notaio offerta la prova di quanto da tale giudice richiesto in ordine alla circostanza che gli allora appellanti ed odierni controricorrenti fossero "consapevoli dei vincoli gravanti sull'immobile al momento dell'acquisto".

Nè in contrario vale addurre quanto al riguardo ulteriormente indicato dalla corte di merito, e cioè che il notaio "avrebbe dovuto far inserire nell'atto da rogare forme di garanzia degli acquirenti, nell'ipotesi in cui gli stessi avessero deciso di stipulare comunque il contratto nonostante il dissenso del professionista rogante, ed avrebbe dovuto far inserire espressamente nell'atto, per evitare sue eventuali responsabilità, una clausola dalla quale potesse desumersi che gli acquirenti erano comunque consapevoli dei rischi dell'operazione e che ne accettavano le conseguenze come un fatto normale e consequenziale del negozio che si apprestavano a concludere".

A parte l'osservazione che a suffragio di tale assunto risulta nella specie dalla corte di merito impropriamente evocato il precedente costituito da Cass. n. 2485 del 2007, invero relativo all'interpretazione di una peculiare clausola contrattuale nell'ambito di una singolare fattispecie, vale al riguardo sottolineare che l'inserimento delle ulteriori clausole prefigurate dalla corte di merito possono se del caso assumere rilievo ai diversi fini dell'assolvimento del massimo scrupolo professionale circa le conseguenze negative suscettibili di verificarsi in caso di escussione della garanzia ipotecaria, ma certamente non anche ad escludere e porre in non cale la diversa e nella specie unicamente rilevante ipotesi della conoscenza in capo agli acquirenti della sussistenza sull'immobile acquistato della pregressa formalità de qua.

Conoscenza che la riportata clausola contrattuale (invero non indicata nè riportata nell'impugnata sentenza) vale (anche in considerazione dell'incontestato assolvimento da parte dei propri obblighi, come ad esempio quello della completa lettura dell'atto) ad indubitabilmente attestare, sicchè l'affermata responsabilità del notaio al riguardo non risulta dalla corte di merito adeguatamente argomentata ed idoneamente fondata.

Dell'impugnata sentenza s'impone pertanto la cassazione in relazione, con rinvio alla Corte d'Appello di Roma, che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo del suindicato disatteso principio applicazione.

Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione. Cassa in relazione l'impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'Appello di Roma, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 7 luglio 2017.

Depositato in Cancelleria il 28 giugno 2018.