Codice della Crisi e dell'Insolvenza

1. Il curatore può sciogliersi dal contratto preliminare di vendita immobiliare anche quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto prima dell'apertura della liquidazione giudiziale domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'articolo 2932 del codice civile, ma lo scioglimento non è opponibile al promissario acquirente se la domanda viene successivamente accolta.

2. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, il promissario acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno, e gode del privilegio di cui all'articolo 2775-bis del codice civile, a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale.

3. Fatto salvo quanto previsto dall'articolo 174, il contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile non si scioglie se dal contratto risulta che ha ad oggetto (2) un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale del promissario acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa del promissario acquirente, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati anteriormente alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale e il promissario acquirente ne chieda l'esecuzione nei termini (2) e secondo le modalità stabilite per la presentazione delle domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura. Con l'accoglimento della domanda, il curatore subentra nel contratto. (3)

3-bis. Nell'ipotesi di cui al comma 3, il creditore ipotecario può contestare, con l'impugnazione di cui all'articolo 206, comma 3, la congruità del prezzo pattuito dimostrando che, al momento della stipula del contratto, il valore di mercato del bene era superiore a quello pattuito di almeno un quarto. Se la non congruità del prezzo è accertata, il contratto si scioglie e si procede alla liquidazione del bene. Il promissario acquirente può evitare lo scioglimento del contratto eseguendo il pagamento della differenza prima che il collegio provveda sull'impugnazione ai sensi dell'articolo 207, comma 13. (4)

4. In tutti i casi di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita, l'immobile è trasferito e consegnato al promissario acquirente nello stato in cui si trova. Gli acconti corrisposti prima dell'apertura della liquidazione giudiziale sono opponibili alla massa in misura pari all'importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato con mezzi tracciabili. Il giudice delegato, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordina con decreto la cancellazione dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo nonché delle ipoteche iscritte sull'immobile. (5)

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(1) L’art. 28, comma 1 del D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136 ha sostituito la rubrica del Titolo V con la seguente: «Liquidazione giudiziale e liquidazione controllata».
(2) L’art. 32, comma 1, lettera a) del D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136 ha sostituito al comma 3 le parole: «non si scioglie se ha ad oggetto» con le seguenti: «non si scioglie se dal contratto risulta che ha ad oggetto» ed ha sostituito le parole: «nel termine» con le seguenti: «nei termini».
(3) L’art. 32, comma 1, lettera a), numero 3) del D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136 ha aggiunto, dopo il primo periodo, il seguente: «Con l'accoglimento della domanda, il curatore subentra nel contratto.».
(4) Comma inserito dall’art. 32, comma 1, lettera b) del D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136.
(5) Comma sostituito dall’art. 32, comma 1, lettera c) del D.Lgs. 13 settembre 2024, n. 136. Il comma sostituito recitava: «4. Nei casi di subentro del curatore nel contratto preliminare di vendita, l'immobile è trasferito e consegnato al promissario acquirente nello stato in cui si trova. Gli acconti corrisposti prima dell'apertura della liquidazione giudiziale sono opponibili alla massa in misura pari alla metà dell'importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato. Il giudice delegato, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, ordina con decreto la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonchè delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo.».
(*) In base all'art. 56 del d.lgs. 13 settembre 2024, n. 136, le modifiche di cui alle note (1) (2) (3) (4) (5) entrano in vigore il 28 settembre 2024. Salva diversa disposizione, il citato decreto legislativo si applica alle composizioni negoziate, ai piani attestati di risanamento, ai procedimenti instaurati ai sensi dell'articolo 40 del decreto legislativo n. 14 del 2019, agli strumenti di regolazione della crisi e dell'insolvenza, alle procedure di liquidazione giudiziale, liquidazione controllata e liquidazione coatta amministrativa nonché ai procedimenti di esdebitazione di cui al medesimo decreto legislativo n. 14 del 2019 e alle procedure di amministrazione straordinaria pendenti alla data della sua entrata in vigore e a quelli instaurati o aperti successivamente.