CAPO I
Disposizioni di attuazione
SEZIONE III
Disposizioni relative al libro III

Art. 69

TESTO A FRONTE

I. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

II. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

III. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali. (1)

_______________
(1) Articolo sostituito dall'art. 23 della legge 11 dicembre 2012, n. 220. La nuova disposizione entra in vigore il 18 giugno 2013. L'articolo sostituito disponeva:
"Art. 69
I. I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano."

GIURISPRUDENZA

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO - DETERMINAZIONE DEL VALORE PROPORZIONALE DELLE SINGOLE PROPRIETÀ (MILLESIMAZIONE) - Sentenza di accoglimento della domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c. - Natura Costitutiva - Fondamento - Conseguenze - Legittimazione del condominio ad agire ex art. 2041 c.c. in caso di versamento di errate quote condominiali da parte del singolo condomino prima della modifica

.

In tema di condominio negli edifici, la sentenza, di cui all'art. 69 disp. att. c.c., che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale, non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini, con la conseguenza che l'amministratore, e non il singolo condomino, è legittimato ad agire per l'indennizzo, ai sensi dell'art. 2041 c.c., nei confronti del singolo che abbia versato, prima della modifica, quote condominiali calcolate sulla base di valori millesimali inferiori e non rispondenti al reale valore dell'unità, perché in tal modo si è realizzato un arricchimento indebito cui corrisponde un depauperamento della cassa comune relativamente a somme altrimenti destinate a far fronte ad esigenze dell'intero condominio, e non dei singoli condomini. (massima ufficiale)

 Cassazione civile, sez. II, 04 Settembre 2024, n. 23739.


REGOLAMENTO DI CONDOMINIO - DETERMINAZIONE DEL VALORE PROPORZIONALE DELLE SINGOLE PROPRIETÀ (MILLESIMAZIONE) - Condominio - Previsione nel regolamento della riserva di proprietà di un piano da parte della venditrice del complesso con esclusione dalle tabelle millesimali - Natura contrattuale - Esclusione - Fondamento - Conseguenze - Semplice modificabilità a maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c. - Fattispecie

.

In tema di condominio, la previsione, nel regolamento, della riserva di proprietà di un piano da parte della venditrice del complesso, con esclusione dalle tabelle millesimali, non ha natura contrattuale, poiché non si tratta di clausola limitatrice dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, o attributiva ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri; ne consegue che tale clausola può essere modificata mediante una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva rigettato la domanda di nullità della deliberazione assembleare di modificazione dei criteri di ripartizione delle spese condominiali ed aveva negato la natura contrattuale del regolamento condominiale che escludeva dal computo dei millesimi e dalle spese l'immobile di cui la venditrice del complesso si era riservata la proprietà). (massima ufficiale)

 Cassazione civile, sez. II, 02 Agosto 2023, n. 23582.


Servitù costituita a favore delle proprietà esclusive presenti nel condominio - Disciplina applicabile - Condominio - Deroghe - Ammissibilità

.

In materia di condominio, la presenza di un diritto di servitù in favore indistintamente delle proprietà esclusive presenti in un edificio condominiale assoggetta il diritto stesso, sia nelle modalità di esercizio, sia con riguardo alle spese di gestione del bene, alla disciplina propria del condominio, con conseguente criterio di ripartizione legale di quest'ultime fondato sulle quote di proprietà; tuttavia, è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le suindicate spese debbano essere ripartite in quote uguali tra i condomini. (massima ufficiale)

 Cassazione civile, sez. II, 09 Maggio 2023, n. 12259.


Tabelle millesimali – Mandato dei condomini al costruttore venditore di predisporre modifiche “per eventuali errori o per il miglior uso delle cose comuni” – Opponibilità ai condòmini – Condizione.
Le modifiche apportate alle tabelle millesimali dal costruttore venditore in forza di un mandato irrevocabile conferito dai condòmini allo scopo, genericamente enunciato, di correggere "eventuali errori" o di soddisfare l'esigenza di un "miglior uso delle cose comuni", sono inefficaci se non approvate dall'assemblea del condominio secondo le prescrizioni dell'art. 69 disp. att. c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 12 Gennaio 2022, n. 791.


Condominio - Tabelle millesimali - Atto di approvazione o revisione delle tabelle - Forma scritta "ad substantiam" - Nullità - Delibera assembleare derogatoria dei criteri legali di ripartizione delle spese.
Mentre antecedentemente alla novella dell’art. 69 disp att. c.c. le tabelle millesimali che non derogavano espressamente ai criteri legale potevano essere modificate con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, 2° comma, c.c. anche se allegate ad un regolamento di origine contrattuale (V. Cass. SS.UU., n. 18477/2010), nel regime vigente l’approvazione e la modifica delle tabelle millesimali, fuori dei casi previsti dal primo comma, numeri 1) e 2), del citato articolo, richiedono l’unanimità, pena la nullità della delibera per impossibilità dell’oggetto che può essere fatta valere anche oltre il termine perentorio dei trenta giorni previsto dall’art. 1137, 2° comma, c.c.

Dopo L. n. 220/2012 che ha riformato la normativa condominiale, l’approvazione e la modifica delle tabelle millesimali non possono più avvenire per “facta concludentia” essendo sempre necessaria la forma scritta ad substantiam prevista per il regolamento di condominio, di cui le tabelle millesimali costituiscono un allegato (artt. 1138, 3° comma, c.c. e  68, 1° comma, disp. att. c.c. V. pure Cass., sez. II, n. 26042/2019).  

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di oneri condominiali insoluti, il condominio opposto soddisfa l’onere probatorio su di esso gravante con la produzione del verbale assembleare di approvazione delle spese e dei relativi documenti giustificativi, il condomino opponente non può far valere eventuali vizi di annullabilità della delibera de qua, mentre il giudice può rilevare, anche d’ufficio, la nullità della stessa operando anche per le deliberazione assembleari il principio dettato in tema di contratti dall’art. 1421 c.c. (Teresa Vuolo) (riproduzione riservata) Tribunale Torre Annunziata, 21 Settembre 2020.


Tabelle millesimali condominiali - Approvazione o revisione - Consenso unanime dei condomini – Necessità - Condizioni.
Per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 10 Marzo 2020, n. 6735.


Frazionamento di unità immobiliare originariamente unica - Incidenza sulle tabelle millesimali - Esclusione - Conseguenze.
In ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio non si determina alcuna automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, non sussistendo nella fattispecie il presupposto della notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, così come richiesto dall'art. 69 disp. att. c.c., nel testo antecedente alla riforma attuata con la legge n. 220 del 2012 applicabile "ratione temporis", mentre grava sull'assemblea l'onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create e i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 03 Giugno 2019, n. 15109.


Tabelle millesimali condominiali - Approvazione o revisione - Atto di natura negoziale - Esclusione - Consenso unanime dei condomini - Necessità - Esclusione - Maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. - Sufficienza.
In tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 25 Ottobre 2018, n. 27159.


Revisione delle tabelle millesimali - Obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto - Onere probatorio della parte - Compito del giudice.
La parte che chiede la formazione o la revisione delle tabelle millesimali, benché non abbia l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella - spettando al giudice di verificare i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, di adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati - deve, comunque, fornire la prova anche implicita di siffatta difformità. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 10 Maggio 2018, n. 11290.


Uso dei beni condominiali - Assenza alterazione della destinazione della cosa comune - Ammissibilità

Frazionamento di unità immobiliare - Tabelle millesimali.
La posa delle tubazioni di scarico nel muro perimetrale dell’edificio condominiale e la realizzazione dello scarico a parete di dimensioni contenute costituiscono interventi eseguiti dal singolo condomino non tali da alterare la destinazione della cosa comune e non tali da impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto in ossequio all’art. 1102 c.c. (Fabio Benatti) (riproduzione riservata)

In ambito condominiale il frazionamento di un’unità immobiliare con conseguente modifica del numero delle stesse non comporta alcuna revisione o rifacimento delle tabelle millesimali, non verificandosi alcuno dei casi previsti dall’art. 69 disp. Att. C.c. e comunque non incidendo in alcun modo sulle stesse tabelle millesimali. (Fabio Benatti) (riproduzione riservata) Tribunale Parma, 22 Gennaio 2018.


Condominio - Tabelle millesimali - Redazione - Necessità di tenere conto di elementi estrinseci ed intrinseci delle singole proprietà - Sussistenza - Necessità di considerare le pertinenze delle proprietà esclusive - Sussistenza - Inclusione in esse dei giardini in proprietà esclusiva.
Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che quelli estrinseci (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive, come i giardini, poiché consentono un migliore godimento degli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del loro valore patrimoniale. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 Settembre 2017, n. 21043.