Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 643 - pubb. 01/01/2007

Ripartizione delle spese di sostituzione degli ascensori

Tribunale Mantova, 08 Novembre 2004. Est. Gibelli.

Comunione e condominio – Cose e servizi comuni di edifici – Ascensori – Spese, Manutenzione e riparazioni – Esenzione dal concorso alle spese prevista dal regolamento condominiale – Superamento della presunzione di condominialità.

La sostituzione degli ascensori costituisce intervento di manutenzione straordinaria siccome diretto a ripristinare la piena funzionalità dell’impianto inteso nella sua unità strutturale. Qualora una clausola del regolamento condominiale stabilisca a favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad esempio l'ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato.

omissis

Svolgimento del processo

Con atto di citazione in data 24/6/02, ritualmente notificato, il condominio "Garage Sociale", in persona dell'Amministratore pro-tempore Avv. Marco Lovatti, rappresentato e difeso dallo stesso quale proc. e dom., evocava in giudizio il condominio "Superdomus", in persona dell'Amministratore geom. Franco Orecchia, esponendo:

1)    che il condominio attore è sorto nell'armo 1958 ed è sito in Mantova Piazza 80° Fanteria con ingresso/uscita veicoli dal civico n. 9;      

2)    che il condominio "Garage Sociale" è composto da soli posti auto, è formato da tre piani di cui uno interrato e non è munito di ascensori;        

3)    che non comunica in alcun modo con altri condomini;

4)    che il tetto della porzione interrata funge da cortile per il condominio "Superdomus", sito in Piazza 80° Fanteria con un lato e, con l'altro, in Via Alberto Mario;

5)    che il condominio "Superdomus" è formato da tre corpi, tre scale e tre entrate principali corrispondenti ai civici 11 e 13 di Piazza 80° Fanteria e al civico 8 di Via Alberto Mario;    

6)    che ciascun corpo del "Superdomus" dispone di proprio ascensore per un totale di tre e che tali impianti non portano al garage;

7)    che dal "Superdomus" non è possibile accedere al condominio "Garage Sociale" e viceversa; quest'ultimo dispone solo della rampa di entrata ed uscita su Piazza 80° Fanteria al civico n. 9 che si inserisce nella facciata del condominio "Superdomus" oltre ad una uscita pedonale in Via Alberto Mario n. 4;

8)    che il condominio "Garage Sociale" è condomino per 24,950 millesimi del condominio "Superdomus";     

9)    che, mentre i condomini del Garage "Sociale" non possono materialmente accedere al "Superdomus", il tetto dell'autorimessa funge da cortile per i residenti del "Superdomus" che partecipano alla spesa per le pulizie dello stesso;       

10)  che i condomini del "Superdomus" avevano deliberato nelle assemblee 28/6 e 11/9/2001 la sostituzione dei tre ascensori che servono i tre corpi del solo immobile "Superdomus";  

11)  che non vi era stato alcun intervento dell'Autorità o del manutentore che avesse costretto i proprietari del "Superdomus" alla sostituzione ex novo delle tre macchine, delle cabine e di quant'altro;

12)  che essendo il "Garage Sociale" condomino del "Superdomus" era stata posta a carico dei proprietari dei posti auto una quota millesimale delle spese di sostituzione degli ascensori applicando gli artt. 3 e 5 del regolamento Condominiale del condominio "Superdomus" che richiama all'art. 1 l'art. 1117 c.c.;

13)  che il condominio "Garage Sociale" aveva versato la somma di € 1.932,84 - tramite assegno n. 1712505515-06 Cariplo-Intesa BCI all'Amministratore del "Superdomus" inviato con lettera raccomandata A.R. del 27/2/2002 - dichiarando espressamente di provvedere al pagamento salvis juribus e con animo di ripetizione della somma versata in quanto non dovuta.  Ciò premesso il condominio "Garage Sociale" chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: "accertarsi e dichiararsi ex artt. 1121 e 1124 c.c. che il condominio attore non è tenuto a partecipare né pro-quota millesimale di proprietà né in nessun altro modo alle spese di sostituzione dei tre ascensori deliberate ed affrontate dal condominio "Superdomus". Conseguentemente dichiararsi il condominio "Superdomus" tenuto alla restituzione della somma di € 1.932,84 versate dal condominio "Garage Sociale" con animo di ripetizione e salvis juribus con interessi di mora dal dì del pagamento all'avvenuta ed effettiva sostituzione.

Con vittoria di spese diritti ed onorari".

Si costituiva ritualmente il condominio "Superdomus" contestando quanto ex adverso dedotto e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: "in via principale: rigettarsi la domanda di parte attrice. In via subordinata: rideterminarsi in concreto l'eventuale diverso criterio di ripartizione delle spese sostenute dal condominio "Superdomus" in ossequio al dettato del vigente regolamento condominiale. In ogni caso: con integrale rifusione di spese, diritti e onorari di causa. In via istruttoria con ogni riserva istruttoria e probatoria da formularsi nei prefiggendi termini di rito ex art. 184 c.p.c.".

All'udienza di prima comparizione si costituiva con "comparsa di intervento volontario adesivo autonomo" l'Automobile Club di Mantova in persona del Presidente legale rappresentante pro-tempore Dott. Vincenzo Ghidini. Il terzo intervenuto, premesso di esser condomino presso l'immobile sito in Mantova Piazza 80° Fanteria n. 13 Via Alberto Mario ove occupa le unità immobiliari site al piano terra, al piano ammezzato e scantinato, precisava ulteriormente:

1)che gli uffici siti al piano terra sono dotati di un accesso indipendente sul fronte del portico di Piazza 80° Fanteria e che, attraverso una scala di servizio interna di uso e proprietà esclusivi dell'A.C. Mantova, si può accedere agli uffici del soprastante piano ammezzato nonché alla sottostante cantina;

2)che gli uffici siti al piano ammezzato non usufruiscono del servizio ascensore poiché i relativi vani non sono dotati di alcuna porta di accesso in corrispondenza del relativo piano ammezzato essendo quindi necessario per accedere agli uffici del piano ammezzato usare le scale condominiali corrispondenti ai civici n. 11 e 13;  

3)che nella riunione del 5 luglio 1999 l'assemblea del condominio "Superdomus", dopo ampia discussione,  aveva deliberato di "aderire al principio di ripartizione delle spese ponendo a carico dei soli condomini serviti dall'impianto le spese necessarie alla sostituzione dell'impianto ascensori";

4)che, successivamente, l'assemblea del condominio "Superdomus" pur essendosi riunita in data 28/6/2001 e 11/9/2001 per deliberare in ordine ad un nuovo criterio di ripartizione delle spese di sostituzione dell'impianto ascensori nulla di diverso aveva deliberato rispetto a quanto stabilito nella citata riunione del 5/7/1999;     

5)che con nota del 28/12/2001 l'Amministratore del condominio "Superdomus", con atto del tutto spontaneo e pur in assenza di specifica idonea e valida delibera condominiale che lo autorizzasse in tal senso, aveva trasmesso all'A.C. Mantova ed a tutti i condomini un prospetto riepilogativo delle spese concernenti la sostituzione dell'impianto ascensori con contestuale invito a provvedere al pagamento dell'importo ivi indicato per ciascun condomino;

6)che, con note racc. a.r. del 15/1/2002 e del 24/5/2002, il legale dell'A.C. di Mantova aveva evidenziato la necessità di procedere ad una revisione dei criteri di riparto delle spese di sostituzione degli impianti ascensori riallineandoli a quanto deliberato dall'assemblea nella riunione del 5/7/1999.

Ciò premesso L'Automobile Club di Mantova chiedeva 1' accoglimento delle seguenti conclusioni:

Voglia l'On. Tribunale adito ammesso l'intervento volontario adesivo autonomo dell'Automobile Club di Mantova contrariis reiectis accertare e dichiarare in via principale la non sussistenza nei confronti dell'Automobile Club di Mantova dell'obbligo di contribuzione né pro quotamillesimale di proprietà né in nessun altro modo alle spese di sostituzione degli ascensori effettuate nell'ambito del condominio "Superdomus" conformemente a quanto deliberato dall'Assemblea dei condomini nella riunione del 5 luglio 1999 contribuzione richiesta pro-quota all'A.C. di Mantova nella misura di Euro 10.029,85; in via subordinata e del tutto residuale ritenuto applicabile alla fattispecie il disposto di cui all'art. 1124 c.c. dichiarare l'illegittimità della ripartizione effettuata dall'Amministratore del condominio "Superdomus" di cui al punto 8 delle premesse in fatto del presente atto".

Con memoria ex art. 183 c.p.c. in data 7/4/03 l'Automobile Club di Mantova chiedeva l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate. Con memoria di replica ex art. 183 V° comma c.p.c. il condominio Superdomus rassegnava le seguenti conclusioni nei confronti dell'attore: "in via pregiudiziale/preliminare dichiararsi la nullità dell'atto introduttivo del giudizio e/o l'inammissibilità dell'azione per violazione di legge ex artt. 1136 e segg. c.c., in via principale rigettarsi comunque la domanda di parte attrice siccome infondata in fatto e in diritto; in ogni caso con integrale rifusione di spese diritti e onorari di causa;in via istruttoria con ogni riserva istruttoria e probatoria da formularsi nei prefiggendi termini di rito ex art. 184 c.p.c." e nei confronti dell'intervenuto: "contrariis reiectis in via principale in osservanza del disposto ex art. 182 c.p.c. previa giudiziale verifica dei poteri di rappresentanza capacità e legittimazione processuale del firmatario dell'atto e dei suoi procuratori dichiararsi comunque l'inammissibilità dell'intervento adesivo autonomo spiegato dall'Automobile Club di Mantova siccome precluso e comunque tardivo; in via subordinata e di merito al solo fine di non incorrere in decadenze o limitazioni al proprio diritto di difesa respingersi comunque la domanda avversaria ferma la mancata accettazione del contraddittorio in relazione a domande nuove e/o diverse ex adverso formulate nell'originaria comparsa d'intervento senza rinuncia accettazione del contraddittorio sanatoria o comunque pregiudizio delle formulate eccezioni; in ogni caso con integrale rifusione di spese diritti e onorari di causa; in via istruttoria con ogni riserva istruttoria e probatoria da formularsi nei prefiggendi termini di rito ex art. 184 c.p.c. fin d'ora richiesti".

Con ordinanza in data 11/11/03 il G.I., ritenuta la causa matura per la decisione senza necessità di dare ingresso a istruzione probatoria fissava udienza per la precisazione delle conclusioni. Precisate le conclusioni come sopra riportate la causa, all'udienza del 8/6/2004, veniva trattenuta per la decisione previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

Motivi della decisione

Va anzitutto osservato che tutte le produzioni documentali successive al 30/9/03 (termine perentorio alle parti per la produzione di documenti e l'indicazione di nuovi mezzi di prova) sono da ritenere tardive.

Ancora va rilevato che l'attore non ha precisato le conclusioni nei limiti di quelle formulate negli atti introduttivi o a norma dell'art. 183 c.p.c. come previsto dall'art. 189 c.p.c..

Ciò premesso va ritenuta preliminarmente la competenza dell'adito Giudice non ponendosi nel caso di specie un problema di misura o modalità di uso dei servizi di condominio (art. 7 c.p.c.). Invero oggetto del presente giudizio è sostanzialmente l'accertamento negativo circa la sussistenza dell'obbligo contributivo gravante sul condominio "Garage Sociale" e sull'Automobile Club di Mantova - entrambi quali condomini del condomino convenuto - in relazione alle spese sostenute per la sostituzione degli ascensori del condominio "Superdomus".

Non vi è poi alcuna necessità di rimettere la causa sul ruolo per l'ispezione dei luoghi atteso che non è contestato il fatto che né il condominio attore né il terzo intervenuto possano accedere agli ascensori del condominio "Superdomus" con conseguente impossibilità di uso degli stessi.

La difesa del condominio attore ha insistito sulla nullità della costituzione in giudizio di parte convenuta ribadendo sostanzialmente quanto dedotto prima nella memoria 29/10/2003 e poi all'udienza del 11/11/2003 circa la delibera 9/9/2003 del condominio "Superdomus". Come si è detto le conclusioni di parte attrice non sono state precisate nel rispetto di quanto previsto dall'art. 189 c.p.c.; in ogni caso la questione sollevata attiene alla legittimità del contraddittorio e alla validità della sua costituzione e va affrontata atteso che il dedotto difetto di legittimazione, se sussistente, comporterebbe la nullità degli atti compiuti e sarebbe rilevabile d'ufficio (Cass. Civ. Sez. II 4/3/1997 n. 1926).

Sul punto deve condividersi la tesi del condominio convenuto che ha richiamato la costante giurisprudenza della Suprema Corte (pag. 6 della comparsa conclusionale di parte Superdomus) secondo cui la rappresentanza processuale dell'amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi del secondo comma dell'art. 1131 c.c. non incontra limiti quando le domande proposte contro il condominio riguardino le parti comuni dell'edificio con la conseguenza che l'amministratore non necessita di alcuna autorizzazione dell'assemblea per resistere in giudizio.

La difesa del condominio "Superdomus", a sua volta, ha contestato la legittimazione dell'Avv. Marco Lovatti sostenendo che le delibere 21/5/02 e 9/9/03 del condominio attore sarebbero state adottate senza le maggioranze prescritte dalla legge.

Tale tesi non può essere condivisa.

Come ha avuto modo di statuire la Suprema Corte per le deliberazioni dell'assemblea in seconda convocazione concernenti le materie indicate dall'art. 1136 comma 4 c.c., il richiamo alle maggioranze stabilite dall'art. 1136 comma 2 c.c. non vale ad estendere il quorum costitutivo dell'assemblea in prima convocazione, ma importa che per la costituzione dell'assemblea, come per l'approvazione di esse, è richiesta una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al condominio (Cass. Civ. Sez II 26/10/1992 n. 11626; Cass. Civ. Sez. II 26/4/1994 n. 3952). Va poi osservato che l'assemblea del 9/9/03 del condominio attore ha ratificato l'operato dell'Amministratore Avv. Marco Lovatti compresa la nomina a difensore dello stesso.

Ciò premesso ulteriormente si osserva quanto segue.

Come ha avuto modo di statuire la Suprema Corte la disciplina di cui agli artt. 1123-1125 c.c. sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni è suscettibile di deroga con atto negoziale e quindi anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale.

Pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione e installazione dell'ascensore, deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese in misura diversa da quella legale ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime (Cass. Civ. Sez.II 25/3/2004 n. 5975 in motivazione).

Nel caso di specie il regolamento condominiale, di natura contrattuale, del condominio convenuto prevede tra l'altro all'art. 1 (cose di proprietà comune): "sono oggetto di proprietà comune per tutti i condomini le parti dell'edificio contemplate nell'art. 1117 c.c. e precisamente:

a) il suolo su cui sorge l'edificio e quello ad uso cortile, le fondazioni i muri maestri di ambito e di spina, i tetti, i lastrici solari, di uso comune, i tubi di scarico delle acque piovane gli ingressi, le scale, giroscale, gli impianti degli ascensori col macchinario relativo ed i lavori di installazione…";

e all'art. 3 (quote dei partecipanti): "le spese di interesse comune dei proprietari dei negozi, degli appartamenti, degli uffici e delle altre unità immobiliari costituenti il complesso del fabbricato in condominio comprendono:

a) le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie del fabbricato e di tutti gli impianti di proprietà comune, le spese per innovazioni e miglioramenti dell'immobile,  deliberati dalla maggioranza dei condomini e quelle delle tasse relative alla proprietà comune dell'immobile. Dette spese verranno ripartite secondo la tabella allegata sotto - A- …".

b) le spese di esercizio e di manutenzione degli ascensori con ripartizione secondo la tabella allegata sotto -B- …”

Va subito detto, quanto alla delibera 5/7/99 del condominio "Superdomus", che si deve condividere la tesi di parte convenuta laddove ha sostenuto in particolare l'impossibilità di modificare il regolamento condominiale di natura contrattuale in assenza del consenso unanime e totalitario dell'intero condominio (v. memoria 30/10/03 pag. 8 in fondo e 9). Invero, come ha avuto modo di statuire la Suprema Corte, le clausole che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese incidono direttamente sulla sfera soggettiva dei condomini costituendo la relativa contribuzione un obbligo degli stessi e sono modificabili soltanto col consenso unanime dei condomini (Cass. Civ. Sez. II 15/4/1987 n. 3733). Non possono invece condividersi le argomentazioni del condominio convenuto sulla ripartizione degli oneri di cui si discute.

Va subito rilevato che la sostituzione degli ascensori vecchi con ascensori nuovi, anche se di tipo e marca diversi, non costituisce innovazione perché le cose comuni, oggetto di modifiche, in vano ascensore con le strutture e i locali annessi, non subiscono alcuna sostanziale modifica e conservano la loro destinazione al servizio ascensore, anche se vengono apportate modifiche alla loro conformazione e perché l'edificio, nel suo complesso con la sostituzione degli ascensori non subisce alcun sostanziale mutamento ma conserva un servizio del quale è già dotato - salva l'ipotesi che l'entità e la qualità delle modifiche introdotte sia tale da involgere un sostanziale mutamento del servizio e mutamenti di destinazione di parti comuni - (Cass. Civ. Sez. II 16/7/1981 n. 4646). 

La sostituzione degli ascensori va ritenuta intervento di manutenzione straordinaria siccome diretto a ripristinare la piena funzionalità dell'impianto inteso nella sua unità strutturale. Il regolamento in questione - con una disposizione non propriamente felice - prevede all'art. 3 lett. a) che le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie di tutti gli impianti di proprietà comune siano ripartite secondo la tabella A salvo poi, alla lett. b) dello stesso articolo, prevedere che le spese di esercizio e manutenzione degli ascensori sono ripartite secondo la tabella B (nella quale non figura il condominio "Garage Sociale"). Il successivo art. 19 (Portineria e ascensori) ribadisce che le spese per la manutenzione e la gestione degli ascensori verranno ripartite secondo la tabella allegata B. Al di là della non felice formulazione letterale della norma si deve evidentemente ritenere, in base all'interpretazione complessiva delle clausole, che si sia inteso riferire l'applicabilità della tabella A agli impianti di proprietà comune con esclusione degli ascensori se è 

vero, come è vero, che per questi ultimi si è espressamente prevista - per due volte - l'applicabilità della tabella B.

Diversamente opinando la previsione di un diverso criterio di ripartizione delle spese per gli ascensori rispetto agli altri impianti di proprietà comune (con riferimento alla tabella B invece che alla tabella A) non avrebbe alcun effetto.

Come ha avuto modo di statuire la Suprema Corte, nel caso in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca a favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad esempio l'ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato (Cass. Civ. Sez. II 26/1/1998 n. 714; Cass. Civ. Sez. II 16/12/1988 n. 6844).

La domanda del condominio attore merita quindi accoglimento e il condominio "Superdomus" va condannato alla restituzione della somma di € 1.932,84 versata dal condominio Garage Sociale con animo di ripetizione. Nulla compete a titolo di interessi di mora dal giorno del pagamento (28/2/2002) non essendo stata reiterata in sede di precisazione delle conclusioni la relativa domanda originariamente formulata nell'atto introduttivo.

La domanda dell'Automobile Club di Mantova deve essere dichiarata inammissibile.

Come questo Tribunale ha già avuto modo di affermare, ai sensi dell'art. 268 c.p.c. l'intervento può essere proposto fino all'udienza di precisazione delle conclusioni ma il terzo interveniente subisce le stesse preclusioni previste per le altre parti e quindi, se propone una nuova domanda, deve intervenire entro il termine di costituzione tempestiva del convenuto ex artt. 166 e 167 c.p.c. in cui cioè può proporre domanda riconvenzionale essendo preclusa alle parti la proposizione di nuove domande oltre quel termine.

Mentre le spese del giudizio possono essere compensate tra A.C. Mantova e condominio "Superdomus" quest'ultimo va condannato alla rifusione delle spese in favore del condominio attore che si liquidano in € 2.089,37 di cui € 93,97 per esborsi, € 866,00 per diritti, € 948,00 per onorari, € 181,40 per rimborso spese generali oltre a quanto dovuto per legge.

P.Q.M.

Il Tribunale ogni contraria istanza eccezione e deduzione disattesa così provvede:

1) Dichiara inammissibile la domanda dell'Automobile Club d'Italia;      

2) Accerta e dichiara che il condominio "Garage Sociale" non è tenuto a partecipare alle spese di sostituzione dei tre ascensori deliberate ed affrontate dal condominio "Superdomus";

3) Condanna il condominio "Superdomus" in persona dell'Amministratore pro-tempore alla restituzione in favore del condominio "Garage Sociale" della somma di € 1.932,84;

4) Condanna il condominio "Superdomus" alla rifusione delle spese che liquida in € 2.089,37 di cui € 93,97 per esborsi, € 866,00 per diritti, € 948,00 per onorari, € 181,40 per rimborso spese generali oltre a quanto dovuto per legge;

5) Dichiara compensate le spese tra Automobile Club d'Italia e condominio "Superdomus".

Così deciso in data 08/11/2004 dal TRIBUNALE ORDINARIO di Mantova.