Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 35739 - pubb. 11/03/2022

Atto di avveramento della condizione che qualifica come vendita un preliminare di cosa futura: responsabilità del notaio e perdita di chance

Tribunale Palermo, 23 Luglio 2021. Est. Montante.

Responsabilità professionale – Notaio – Atto di avveramento della condizione sospensiva – Preliminare di vendita di cosa futura qualificato come vendita già conclusa – Inadempimento – Concorso del cliente – Esclusione

Responsabilità professionale – Notaio – Contratto relativo a immobili da costruire – Mancato rilascio della fideiussione – Nullità relativa – Legittimazione del solo acquirente – Art. 2 d.lgs. n. 122/2005

Responsabilità professionale – Notaio – Erronea qualificazione dell’atto – Omessa trascrizione del preliminare e della domanda ex art. 2932 c.c. – Sequestro di prevenzione sui beni del costruttore – Nesso causale – Più probabile che non

Responsabilità professionale – Notaio – Perdita di chance – Liquidazione equitativa – Coefficiente di riduzione proporzionato alle probabilità di conseguire il risultato

È inadempiente il notaio che, nell’atto di avveramento della condizione sospensiva, qualifica come vendita già conclusa quello che era un preliminare di vendita di immobili da costruire. Non accerta così la volontà delle parti e impedisce il risultato pratico perseguito. Data la natura tecnica dell’errore, è escluso il concorso del cliente ai sensi dell’art. 1227 c.c.

La nullità per mancato rilascio della fideiussione nei contratti relativi a immobili da costruire, prevista dall’art. 2 d.lgs. n. 122/2005, è relativa e può essere fatta valere solo dall’acquirente. Non possono invocarla il costruttore né i terzi, compreso il notaio convenuto in responsabilità, che vorrebbe così escludere ogni conseguenza del proprio inadempimento.

Il notaio che ha fatto credere al promissario acquirente di essere già proprietario risponde se costui, per questo, non ha trascritto il preliminare né la domanda di esecuzione in forma specifica. Ciò vale quando perde la tutela nel successivo sequestro di prevenzione sui beni del costruttore. Non rileva la mancata impugnazione dell’ordinanza che ha negato l’intervento, priva di prospettive.

La chance perduta è un’entità patrimoniale autonoma e non coincide con il bene cui si aspirava. Va liquidata in via equitativa applicando al vantaggio economico realizzabile un coefficiente di riduzione proporzionato alla probabilità di conseguirlo. (Nella specie, la riduzione è stata dell’85%, per il fallimento del costruttore e i limiti di soddisfazione dei creditori previsti dal codice antimafia). (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)