Crisi d'Impresa e Insolvenza

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 29324 - pubb. 16/06/2023

Ma quando mai il nuovo proprietario dell'immobile ha diritto al pagamento dei canoni non pagati al precedente proprietario?

Cassazione civile, sez. III, 22 Maggio 2023, n. 14079. Pres. Scoditti. Est. Guizzi.

Locazione - Trasferimento del contratto - Diritto del proprietario al pagamento dei canoni anteriori

Il trasferimento a titolo particolare della cosa locata, comporta, in deroga alla normale relatività dei rapporti obbligatori, la cessione legale del contratto di locazione, con continuazione dell’originario rapporto e assunzione da parte dell’acquirente della stessa posizione del locatore; ciò non comporta tuttavia il diritto dell’acquirente al pagamento dei canoni non corrisposti dall’affittuario prima del trasferimento del bene: titolare del relativo diritto, invero, era e resta il precedente proprietario, perché la successione a titolo particolare nel contratto di locazione non ha effetto retroattivo, ovvero, altrimenti detto, perché la cessione del contratto di locazione non determina anche, salvo diverso accordo delle parti, la cessione dei crediti già maturati in capo all’originario contraente.

L'acquirente dell’immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto, sicché il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)