Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 24552 - pubb. 25/11/2020

Condominio: l’art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali

Cassazione civile, sez. II, 12 Novembre 2020, n. 25558. Pres. Manna. Est. Bellini.

Condominio negli edifici - Deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione - Maggioranza del valore dell’edificio

In tema di condominio negli edifici, dunque, la regola posta dall’art. 1136 c.c., comma 3, secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c., privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali

[In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla Delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale.] (Paola Cuzzocrea) (riproduzione riservata)

Fatti

I coniugi I.D. e C.F., comproprietari di una unità immobiliare facente parte del CONDOMINIO (omissis), con ricorso ex art. 1137 c.c., impugnavano davanti al Tribunale di Torino le Delib. assembleari assunte nel corso della assemblea 21 luglio 2010, chiedendone la declaratoria di nullità e/o annullabilità.

Gli altri due condomini erano: *, proprietaria esclusiva di un immobile e usufruttuaria di un secondo, ed i coniugi *, nudi proprietari dell’immobile in usufrutto della Co. .

Il Tribunale, con sentenza n. 6712/12, depositata il 20.11.2012, rigettava il ricorso e le domande ivi contenute con condanna dei ricorrenti alle spese di lite ed ai sensi dell’art. 96 c.p.c., comma 3.

Contro tale sentenza il ricorrenti interponevano appello con atto notificato il 25.01.2013 domandando, in integrale riforma della sentenza di primo grado, l’accoglimento della domanda, con restituzione di quanto corrisposto a seguito della condanna del Tribunale, o in subordine la caducazione della condanna ex art. 96 c.p.c., comma 3.

La Corte di appello di Torino, con la sentenza n. 1459/2015, depositata il 24.07.2015, rigettava il gravame e condannando gli appellanti a pagare le spese di lite, eliminando solo la condanna pronunciata ai sensi dell’art. 96 c.p.c., comma 3.

Avverso tale decisione propongono ricorso in cassazione I.D. e C.F. sulla base di un motivo, illustrato da memoria; resiste il Condominio con controricorso.

Motivi

1. - Con l’unico motivo, i ricorrenti lamentano la "illegittimità della sentenza impugnata ex art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione e falsa applicazione di norma di diritto, in relazione all’art. 1136 c.c., comma 3 e art. 67 disp. att. c.c., comma 3 (nella formulazione antecedente alla riforma intervenuta con la L. n. 220 del 2012)", relativamente all’erroneo computo della maggioranza "per teste" prescritta ai fini della approvazione delle delibere condominiali da parte dell’assemblea in seconda convocazione.

1.1. - Il motivo è fondato.

2.1. - Il Tribunale prima e la Corte d’appello poi hanno rigettato l’impugnazione delle suddette delibere condominiali, erroneamente calcolando come condomini la Ca., i nudi proprietari (ovviamente per una testa) e gli attori (odierni ricorrenti) ovviamente anch’essi per una testa. In "alternativa" la Corte distrettuale indica come la Ca. per due teste - in quanto proprietaria di un appartamento e usufruttuaria di un altro - e I.D. e C.F., cosicché sarebbero stati sempre tre i condomini e, quindi, sarebbe stata rispettata la maggioranza di un terzo dei partecipanti al condominio.

2.2. - Questa Corte ha posto i principi secondo i quali, per la validità delle deliberazioni in materia di condominio la legge (anteriore alla novella di cui alla citata L. n. 220 del 2012) richiede in ogni caso che esse siano prese a maggioranza di voti, per cui intanto una deliberazione diventa obbligatoria per tutti i condomini, compresi i dissenzienti, in quanto il numero di coloro che hanno votato a favore, e la entità degli interessi da essi rappresentati, superino il numero dei condomini (Cass. n. 202 del 1966, per la quale, vanno distinte le condizioni per la valida costituzione dell’assemblea da quelle per la validità delle deliberazioni. L’assemblea in prima convocazione deve considerarsi costituita validamente quando siano presenti tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio comune e i due terzi dei partecipanti al condominio. In seconda convocazione l’assemblea è validamente costituita da un terzo dei condomini e da un terzo almeno del valore dell’intero edificio. Per la validità delle deliberazioni nel caso di assemblea di prima convocazione, si richiede un numero di voti che rappresentino la maggioranza ossia la metà più uno degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, nel caso di seconda convocazione, e sufficiente un numero di voti che rappresentino il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio tranne che non si tratti di deliberazioni aventi l’oggetto indicato del citato art. 1136, commi 4 e 5, per l’approvazione delle quali e richiesta una diversa maggioranza. Nel secondo caso, perché la deliberazione si intenda approvata, non basta che essa riporti il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, ma occorre anche che i condomini dissenzienti siano in numero inferiore ad un terzo, ovvero che siano presenti in assemblea un terzo dei condomini e non vi siano dissenzienti: conf. Cass. n. 901 del 1980).

2.3. - In tema di condominio negli edifici, dunque, la regola posta dall’art. 1136 c.c., comma 3, secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c., privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla Delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale) (Cass. n. 6625 del 2004).

2.4. - Alla luce di quanto esposto, risulta pertanto da escludere che potesse operarsi una finzione per cui una sola persona fisica (nella specie la Ca. ) venisse conteggiata come due teste.

Laddove, peraltro, la giurisprudenza è chiarissima nel sostenere che - allorquando i condomini legittimati a partecipare ed a votare nell’assemblea siano soltanto due e manchi la unanimità o comunque vi sia una situazione di parità - l’unica strada percorribile per deliberare sia quella del ricorso alla autorità giudiziaria, come previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 c.c. (cfr. Cass., sez. un., n. 2046 del 2006; Cass. n. 5288 del 2012).

3. - In ragione di tali argomentazioni, il motivo di ricorso va accolto; la sentenza impugnata va cassata e rinviata alla Corte d’appello di Torino, altra sezione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il motivo di ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Torino, altra sezione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

Dep. 12 novembre 2020.