Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 22854 - pubb. 11/12/2019

Condominio: l’atto di approvazione delle tabelle millesimali e quello di revisione non hanno natura negoziale

Cassazione civile, sez. VI, 21 Novembre 2019, n. 30392. Pres. Lombardo. Est. Oliva.

Condominio - Approvazione delle tabelle millesimali - Revisione - Natura negoziale - Esclusione

In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma 2 c.c." (Cass. Sez. U., Sentenza n. 18477 del 09/08/2010, Rv. 614401, successivamente confermata da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013, Rv. 629208 e Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27159 del 25/10/2018, Rv. 650789).

Ne deriva l’erroneità della statuizione del giudice di appello, che - confermando sul punto la decisione del tribunale - ha ravvisato la nullità delle delibere dell’assemblea condominiale con cui erano state ripartite tra i partecipanti al condominio le spese di conservazione e manutenzione della cosa comune, sul presupposto che la modifica della tabella millesimale impone l’unanimità dei partecipanti all’ente di gestione e non può essere adottata con deliberazione a maggioranza qualificata. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)

Fatti di causa

In data 22.3.2005 il Tribunale di Roma emetteva il decreto ingiuntivo n. 5090/2005 con il quale veniva ingiunto a A.B. , C.D. , C.Z. e C.O. , in proprio e quale legale rappresentante del Centro Sportivo Portuense S.r.l., di pagare al Condominio di (*) la somma di Euro 9.398,32 a titolo di oneri condominiali relativi alle manutenzioni eseguite nel villino X, in base al riparto approvato con delib. dell’assemblea condominiale del 5.11.2004.

In data 7.7.2005 il Tribunale di Roma emetteva il decreto ingiuntivo n. 12034/2005 con il quale veniva ingiunto a C.A. di pagare al Condominio di (*) la somma di Euro 5.649,00 a titolo di oneri condominiali relativi alle manutenzioni eseguite nel villino X, in base al riparto approvato con delib. dell’assemblea condominiale del 19.9.2004.

In data 13.7.2005 il Tribunale di Roma emetteva il decreto ingiuntivo n. 12387/2005 con il quale veniva ingiunto a C.A. di pagare al Condominio di (*) la somma di Euro 5.936,00 a titolo di oneri condominiali relativi alle manutenzioni eseguite nel villino X, in base al riparto approvato con delib. dell’assemblea condominiale del 19.9.2004.

In data 9.5.2006 il Tribunale di Roma emetteva il decreto ingiuntivo n. 9858/2006 con il quale veniva ingiunto a C.A. di pagare al Condominio di (*) la somma di Euro 21.881,20 a titolo di oneri condominiali relativi alle manutenzioni eseguite nei villini X e X, in base al riparto approvato con delib. dell’assemblea condominiale del 28.7.2005 e del 3.3.2006.

Tutti i predetti decreti, emessi con clausola di provvisoria esecutività, venivano impugnati dalle parti ingiunte, le quali invocavano l’applicazione del Reg. condominiale in vigore, art. 29, che esonerava i proprietari degli immobili siti al cd. piano piloty dall’obbligo di partecipare al riparto delle spese condominiali.

Si costituiva nei diversi giudizi di opposizione, poi riuniti, il Condominio, il quale negava la natura contrattuale del regolamento condominiale e deduceva la sua inopponibilità agli acquirenti dei vari appartamenti situati nello stabile.

Con sentenza n. 10220/2009 il Tribunale di Roma riconosceva la natura non contrattuale del regolamento di condominio e quindi la sua inopponibilità agli acquirenti dei vari appartamenti situati nello stabile, ma rilevava che le delibere di riparto delle spese poste a base dei decreti ingiuntivi opposti avevano suddiviso l’onere economico tra i condomini in maniera difforme dalle vigenti tabelle millesimali. Accoglieva quindi le opposizioni revocando i decreti ingiuntivi e compensando le spese del grado.

Interponevano appello gli opponenti in relazione alla compensazione delle spese; il condominio, costituendosi in seconde cure, invocava il rigetto dell’appello principale spiegando impugnazione incidentale in relazione alla statuizione di revoca dei decreti opposti.

Con la sentenza impugnata, n. 1728/2018, la Corte di Appello di Roma accoglieva l’impugnazione principale, rigettando quella incidentale, e condannava il condominio alle spese del doppio grado.

Propone ricorso per la cassazione di tale decisione il Condominio di (*) affidandosi ad un unico motivo.

Gli intimati non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

Il ricorrente ha depositato nota spese in prossimità dell’adunanza camerale.

Ragioni della decisione

Con l’unico motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1136 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente affermato l’insufficienza della maggioranza qualificata dei partecipanti al condominio ai fini della modificazione delle tabelle millesimali di riparto delle spese comuni. Ad avviso del ricorrente, una volta esclusa la natura negoziale del regolamento condominiale, la deliberazione dell’assemblea dell’ente di gestione, adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2, poteva legittimamente disporre il riparto delle spese di conservazione delle parti comuni anche secondo un criterio difforme da quello previsto dalle tabelle millesimali in vigore.

La censura è fondata.

Va in proposito ribadito il principio, posto dalle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui "In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma 2 c.c." (Cass. Sez. U., Sentenza n. 18477 del 09/08/2010, Rv. 614401, successivamente confermata da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013, Rv. 629208 e Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27159 del 25/10/2018, Rv. 650789).

Ne deriva l’erroneità della statuizione del giudice di appello, che - confermando sul punto la decisione del Tribunale - ha ravvisato la nullità delle delibere dell’assemblea condominiale con cui erano state ripartite tra i partecipanti al condominio le spese di conservazione e manutenzione della cosa comune, sul presupposto che la modifica della tabella millesimale impone l’unanimità dei partecipanti all’ente di gestione e non può essere adottata con deliberazione a maggioranza qualificata.

La decisione va di conseguenza cassata, con rinvio della causa alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, la quale si atterrà al principio di diritto posto dalla richiamata sentenza delle S.U. di questa Corte n. 18477 del 2010.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione.