Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 20229 - pubb. 19/07/2018

La disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio

Cassazione civile, sez. II, 10 Maggio 2018, n. 11287. Est. Milena Falaschi.

Opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio - Vedute - Rispetto delle distanze - Necessità - Esclusione - Fondamento - Destinazione del padre di famiglia

In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l'insorgere del condominio, e, dall'altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo lo schema della servitù per destinazione del padre di famiglia.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno - Presidente -

Dott. PICARONI Elisa - Consigliere -

Dott. FALASCHI Milena - rel. Consigliere -

Dott. CRISCUOLO Mauro - Consigliere -

Dott. CORTESI Francesco - Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato nel novembre 2006 la E.F.IM. Edile Finanziaria Immobiliare s.r.l. - nella qualità di proprietaria di alcune unità immobiliari inserite nel complesso condominiale (*) - evocava, dinanzi al Tribunale di Udine, GO.An. assumendo che il convenuto, proprietario dei "contigui immobili", all'inizio dell'anno 2002 aveva aperto una finestra in violazione delle distanze dal confine di proprietà condominiale e ne chiedeva la condanna alla riduzione a luce.

Instaurato il contraddittorio, resisteva il convenuto asserendo la regolarità dell'apertura, prevista nella convenzione del 23.09.1985 intercorsa fra lui e la impresa edile ICE s.n.c. di Ch. e B., costruttrice e originaria proprietaria dell'intera area, che aveva realizzato tutto il complesso immobiliare nel quale erano inserite anche le unità immobiliari della società attrice; in via riconvenzionale chiedeva, altresì, che venisse accertata l'esistenza di un rapporto di condominio fra la sua proprietà e quella originariamente acquistata dalla ICE, per cui estendeva il contraddittorio nei confronti di tutti i proprietari del Condominio (*), aventi causa da detta ultima società.

Il giudice adito, con sentenza non definitiva n. 1207 del 2009, riservata alla decisione definitiva la esatta individuazione delle parti comuni e la formazione delle tabelle millesimali, in accoglimento della domanda riconvenzionale, rigettata quella attorea, accertava l'esistenza di un unico condominio, costituito già con la convenzione e di fatto realizzato dall'impresa costruttrice.

In virtù di rituale impugnazione interposta dalla E.F.IM. Finanziaria Immobiliare s.r.l., la Corte di appello di Trieste, nella resistenza degli eredi di Go.An., deceduto nel corso del giudizio, C.A., G.A. ed Al., nonchè della I.C.E. s.n.c., rimasti contumaci i condomini del complesso (*), respingeva il gravame e per l'effetto confermava la decisione di primo grado.

A sostegno della decisione adottata la corte territoriale evidenziava che dalla c.t.u. espletata era emerso che nessuna nuova apertura costituente veduta diretta era stata realizzata dal convenuto, essendosi lo stesso limitato a collocare una vetrata e un serramento in corrispondenza di una apertura già esistente, come da progetto e da concessione edilizia. Nè assumeva al riguardo incidenza la convenzione del 23.09.1985, trattandosi di diritto che ineriva ad una situazione di comproprietà, come tale imprescrittibile, argomentazione non impugnata dall'appellante. Aggiungeva che comunque la deroga alle distanze legali nell'apertura della veduta era stata concordata proprio con la convenzione intercorsa fra il G. e l'ICE, appaltatrice e originaria acquirente del terreno su cui era stato realizzato il complesso condominiale in questione; convenzione che peraltro aveva dato luogo alla nascita di un condominio, che non richiedeva un formale atto costitutivo.

Del resto la mancata trascrizione della convenzione non faceva venire meno la natura condominiale del complesso immobiliare, per essere la trascrizione finalizzata a dirimere conflitti fra più acquirenti dello stesso immobile, non ricorrente nella specie, senza esplicare influenza sulla sostanza o sulla validità dell'atto.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la originaria società attrice, sulla base di quattro motivi, cui hanno resistito le eredi del G. con controricorso, mentre non ha svolto difese l'intimata I.C.E. s.n.c., nè i restanti condomini, neanche intimati.

In prossimità della pubblica udienza parte ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell'art. 378 c.p.c..

Motivi della decisione

Preliminarmente va rilevato che la notificazione del ricorso per cassazione non è stata neanche tentata nei confronti dei condomini del Condominio (*) ( A.F., + ALTRI OMESSI), rimasti contumaci in appello. Tuttavia il Collegio ritiene di non dovere emanare l'ordine alla ricorrente di procedere alla notifica del ricorso ai predetti condomini, giacchè per orientamento consolidato di questa Corte, cui si ritiene di dare continuità, occorre evitare un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue, non giustificate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio onde apprestare reali garanzie di difesa e del diritto alla partecipazione al processo in condizioni di parità ai soli soggetti nella cui sfera giuridica l'atto finale è destinato a produrre i suoi effetti: essendo, infatti, il ricorso per cassazione, come vedremo, prima facie infondato, appare superfluo, pur potendone sussistere i presupposti, disporre la fissazione di un termine per la notificazione del ricorso, atteso che la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell'effettività dei diritti processuali delle parti (Cass. Sez. Un. 22 marzo 2010 n. 6826; Cass. 17 giugno 2013 n. 15106).

Venendo al merito del ricorso, con il primo motivo la società ricorrente denuncia - ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 - la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1117 c.c., oltre ad omesso esame di un fatto rilevante ai sensi dell'art. 360 c.p.c., n. 5, per avere la corte territoriale ravvisato la costituzione di un unico complesso condominiale nella convenzione del settembre 1985. In particolare, avrebbe ritenuto che la disciplina del condominio negli edifici possa essere oggetto di pattuizione, nel senso che le parti possano stipulare un atto che disponga l'applicabilità della disciplina del condominio a situazioni concrete che prescindano dalla sussistenza, in termini fattuali, della fattispecie di cui all'art. 1117 c.c.. Aggiunge la ricorrente che la convenzione in questione aveva natura meramente obbligatoria (non aveva dunque effetti reali, come invece avrebbe avuto la prima vendita) e neppure vi sarebbero gli estremi di un Condominio ma, semmai, di un Supercondominio - pur se si volessero attribuire effetti costitutivi alla pattuizione - in quanto l'intenzione dei contraenti era quella di affermare che le costruzioni sui due lotti di terreno sarebbero rimaste di proprietà singolare. Se si fosse trattato di un supercondominio, poi, la disciplina del condominio avrebbe interessato solo le proprietà comuni a tutti ed avrebbe consentito di affermare l'integrità e l'unicità del Condominio (*), coesistendo con la proprietà (*). Ciò comporterebbe la necessità di formare due tabelle millesimali, una per le parti comuni e l'altra, interna, per il vero ed unico Condominio.

Il motivo è privo di pregio.

La Corte di merito ha scrutinato la questione della esistenza fattuale del condominio, esaminandola adeguatamente, sia pure in modo sintetico, ma comunque esente da vizi logici, delibando le censure proposte e rigettandole argomentatamente. Il giudice del gravame, infatti, ha confermato la esistenza del Condominio deducendo la circostanza "ipso iure et facto", secondo l'accezione fattuale e giuridica delineata da questa Corte (ex multis, Cass. n. 17332 del 2011), precisando che, peraltro, siffatto convincimento corrispondeva alle previsioni di cui alla convenzione "con la quale il G., originario proprietario, aveva promesso di vendere alla ICE un terreno, rimanendo proprietario di altro limitrofo, mentre la ICE si era impegnata a costruire, su entrambi i terreni, un complesso edilizio che avrebbe dovuto formare, con quello rimasto di proprietà del G., un unico Condominio, pur rimanendo della esclusiva proprietà della ICE e del G. i due blocchi da cielo a terra".

E' opportuno ricordare al riguardo che questa Sezione (Cass. 7 aprile 2015 n. 6923) ha statuito che in tema di condominio degli edifici l'applicabilità delle norme sulle distanze legali trova un limite per la ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che in tale caso l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario, anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, con la conseguenza che queste comportano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l'insorgere del condominio, e, dall'altro lato, la costituzione in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia (in tal senso v. anche giurisprudenza risalente: Cass. n. 139 del 1985). Ne consegue che le considerazioni della ricorrente circa la natura meramente obbligatoria della convenzione invocata dalla controparte risultano del tutto fuori quadro, per avere la corte territoriale tenuto conto che nel momento in cui la società costruttrice, originaria unica proprietaria dell'edificio, aveva assegnato gli appartamenti acquistati in proprietà alle parti in giudizio, l'apertura della veduta in questione era stata già realizzata (circostanza pacifica in causa), sicchè al momento in cui con la alienazione delle singole unità immobiliari era sorto il Condominio (*), già esisteva l'asservimento a carico dell'appartamento dell'attrice determinato dalla presenza delle vedute in questione; pertanto, la costituzione della servitù avrebbe trovato fonte - in virtù della mera esistenza delle opere - nella destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c., dovendo qui ricordarsi che, ai fini della costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, è necessaria la sussistenza dell'opera di asservimento, visibile e permanente, nel momento dell'alienazione dei fondi da parte dell'unico originario proprietario.

Evidentemente del tutto irrilevante è la situazione dei luoghi prevista dalla progettazione, in assenza di una specifica previsione nel singolo atto di acquisto volto ad escludere la servitù di veduta, così come la eventuale circostanza che sia stato il convenuto a richiedere la realizzazione dell'apertura quando la I.C.E. s.n.c. era comunque ancora proprietaria degli appartamenti delle parti.

Quanto poi alla deduzione di parte ricorrente della esistenza al più di un supercondominio, è questione non accertata dalla sentenza non definitiva, venendo rimessa la natura dell'ente di gestione ad una fase di accertamento successiva, per l'individuazione delle parti comuni e delle tabelle millesimali.

A tanto deve aggiungersi che il motivo tende in sostanza ad una rivalutazione del merito della causa, preclusa in questa sede.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la ulteriore violazione e/o la errata applicazione dell'art. 1117 c.c., nonchè degli artt. 2702, 2703, 2704 e 2643 c.c., oltre ad omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione fra le parti, insiste sulla natura meramente obbligatoria della convenzione de qua stante l'omessa trascrizione della stessa, che non ineriva alla mera opponibilità tra più aventi causa da un medesimo dante causa, bensì alla opponibilità nei confronti dei terzi, quale appunto la EFIM s.r.l.. La trascrizione avrebbe costituito l'adempimento necessario per portare i terzi contraenti a conoscenza dell'atto. Peraltro l'atto in questione reca la sottoscrizione di un soggetto di cui non sarebbero stati chiariti neanche i dati anagrafici.

Anche il secondo mezzo non può trovare ingresso.

Va osservato che l'unica questione che risulta essere stata dedotta quale motivo di appello riguardava l'inopponibilità della convenzione alla EFIM, perchè non trascritta, non anche l'autenticità delle sottoscrizioni, nè la certezza della data, per cui nessun dovere spettava alla corte territoriale di pronuncia al riguardo, in quanto costituivano questioni nuove.

Inoltre la EFIM s.r.l. aveva acquistato le unità immobiliari dalla I.C.E. s.n.c., che era a sua volta condomina, attraverso Go.An., di alcune opere (scale e corridoio) in virtù della realizzazione dei manufatti previsti nella convenzione del 23.09.1985. Se ne deve trarre la conseguenza che non ricorre nella specie l'ipotesi del conflitto tra acquisti provenienti dallo stesso dante causa, risolvibile in base alla trascrizione.

Con il terzo motivo la ricorrente insiste nella violazione e/o nella falsa applicazione dell'art. 1117 c.c., oltre ad omesso esame di fatto decisivo oggetto di discussione fra le parti, in merito alla questione della proprietà della scala di accesso al corpo di fabbrica confinante con la proprietà del Go. che, secondo il Tribunale, doveva ritenersi comune anche al Go.; la stessa convenzione affermava che l'immobile (e quindi anche le scale) costruito sul mappale (*) sarebbe dovuto restare di proprietà della sola ICE. Si fa poi diffuso riferimento ai pianerottoli di cui però la sentenza impugnata ha omesso ogni considerazione e si invocano, a conferma dei propri assunti, le tabelle millesimali che però hanno formato oggetto del prosieguo del giudizio.

Pure non fondato è il terzo motivo.

Innanzitutto va rilevato che la ricorrente non trascrive il contenuto della convenzione del 23.09.1985, nè le argomentazioni svolte nell'elaborato peritale dall'ausiliario del giudice ovvero il tenore del rogito notarile del 17.03.1999 - del quale, peraltro, non chiarisce neanche l'avvenuta produzione nel corso del giudizio - sicchè ogni questione relativa all'interpretazione di detti documenti resta preclusa in questa sede.

Inoltre la EFIM non tiene conto che la corte di merito ha evidenziato che la individuazione delle parti comuni avrebbe formato oggetto di pronunciamento che in primo grado era stato rimesso alla sentenza definitiva, ragione per la quale non era necessaria alcuna pronuncia sulle singole circostanze dedotte. Detta argomentazione non ha formato oggetto di una specifica critica da parte della ricorrente.

Infine la ricorrente invoca, a conferma dei propri assunti, le tabelle millesimali che però, anche queste, hanno formato oggetto del prosieguo del giudizio.

Con il quarto ed ultimo motivo la ricorrente nel denunciare la violazione degli artt. 1117, 901, 905 e 907 c.c., in merito alla veduta, contesta, quanto alla preesistenza, quello che la Corte ha dedotto dalla lettura della CTU, in quanto sostiene che le stesse circostanze avrebbero dovuto essere provate da controparte.

Non miglior sorte merita l'ultimo motivo.

La corte territoriale - modificando la motivazione resa dal Tribunale a sostegno della legittimità della veduta, non facendo più leva sul fatto che l'opera si affacciasse su area cortilizia comune - ha accertato che l'opera, attraverso la quale il Go. esercitava il diritto di veduta, era stata prevista nella pattuizione del 23.09.1985 e realizzata conformente ad essa ed al progetto assentito, non essendo stata creata (ex novo) dal Go. con la mera apposizione di vetrate e di serramento, avvenuta solo di recente.

Si tratta di una valutazione di puro merito, che riguarda la intera struttura del complesso immobiliare, che può essere sindacata in sede di legittimità solo quale vizio di motivazione.

Del resto il giudice del gravame ha fatto buon governo del principio affermato da questa Corte secondo cui la titolarità del diritto reale di veduta costituisce una condizione dell'azione al fine di esigere l'osservanza da parte del vicino delle distanze di cui all'art. 907 c.c. e, come tale va accertata anche di ufficio dal giudice, salvo che non vi sia stata dalla controparte l'ammissione, esplicita o implicita, purchè inequivoca, della relativa sussistenza. In materia di vedute, infatti, l'art. 907 c.c., richiede espressamente che il diritto di avere vedute dirette verso il fondo del vicino sia stato acquistato da chi ne pretende il rispetto, vale dire della, facoltà di esercitare l'inspectio e la prospectio in alienum dalle aperture praticate sulla parete a distanza dal confine con il fondo del vicino inferiore a quella prescritta dall'art. 905 c.c. (Cass. Sez. Un. n. 11489 del 2002 e Cass. n. 3859 del 1988; v. successivamente Cass. n. 11956 del 2009 e Cass. n. 4192 del 2017).

Inoltre, per completezza argomentativa, occorre osservare che il giudice ha l'obbligo di rilevare d'ufficio l'esistenza di una norma di legge idonea ad escludere, alla stregua delle circostanze di fatto già allegate ed acquisite agli atti di causa, il diritto vantato dalla parte, e ciò anche in grado di appello, senza che su tale obbligo possa esplicare rilievo la circostanza che in primo grado le questioni controversie abbiano investito altri e diversi profili di possibile infondatezza della pretesa, atteso che la disciplina legale inerente al fatto giuridico costitutivo del diritto è di per sè sottoposta al giudice di grado superiore, senza che vi ostino i limiti dell'effetto devolutivo dell'appello.

In conclusione, il ricorso va rigettato.

Ne consegue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dai controricorrenti nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

Poichè il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente alla rifusione in favore dei controricorrenti delle spese di legittimità che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misure del 15% e agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte di Cassazione, il 3 ottobre 2017.

Depositato in Cancelleria il 10 maggio 2018.