Condominio e Locazioni

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 18048 - pubb. 29/09/2017

Interpretazione dei divieti di destinazione d’uso contenuti nel regolamento condominiale

Tribunale Avellino, 24 Febbraio 2017. Est. Russolillo.

Regolamento condominiale – Divieti di destinazione delle unità di proprietà individuale – Clausola mista recante menzione sia delle attività vietate sia dei pregiudizi che si intendono evitare – Ammissibilità – Riferimento a specifiche tipologie di immobili – Interpretazione estensiva – Esclusione

Mutamento della destinazione d’uso di un’unità condominiale di proprietà individuale – Limiti – Art. 1122 c.c. – Ambito applicativo

Intollerabilità immissioni rumorose – Rapporti fra privati – Ambito condominiale – Uso del criterio comparativo – Soglia dei 3 decibel – Applicabilità – Criteri tabellari normativa di settore – Applicabilità – Limiti

Le clausole del regolamento condominiale che limitano la destinazione delle unità di proprietà individuale possono essere predisposte sia mediante specifica indicazione delle attività vietate, sia mediante più generale riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare, o anche in forma mista prevedendo entrambe le tipologie di divieto, con la differenza che, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, nella prima ipotesi è sufficiente verificare se la stessa è inclusa nell'apposito elenco, mentre nella seconda ipotesi è necessario accertare l'effettiva capacità di essa a produrre gli inconvenienti che si intendono evitare, dovendo coordinarsi la regola ermeneutica dell’art. 1365 c.c., relativa all’uso di indicazioni esemplificative, con l’esigenza di tutelare il libero esercizio dei diritti dominicali. In ogni caso le restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva non sono suscettibili di interpretazione estensiva sia per quanto concerne il novero delle attività astrattamente esercitabili nella proprietà individuale  a cui si applicano le limitazioni regolamentari, sia per quanto attiene ai beni, e cioè alla tipologia e natura degli immobili soggetti alle limitazioni regolamentari, con la conseguenza che l’uso del termine “alloggi” per individuare le unità soggette al divieto di essere adibite “a qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini” non consente di estendere il divieto anche ad immobili aventi destinazione commerciale. (Pasquale Russolillo) (riproduzione riservata)

L'art. 1122 c.c. non vieta al singolo proprietario di mutare la semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro, salvo non siano compiute opere che possano danneggiare lo parti comuni dell'edificio o che rechino altrimenti pregiudizio alla proprietà comune, presupposti questi ultimi la cui prova deve essere fornita dall’amministratore condominiale o dai condomini che abbiano agito per la riduzione in pristino delle modifiche apportate da altro condomino (nel caso di specie il condominio aveva chiesto di inibire lo svolgimento dell’attività di palestra svolta in una delle proprietà individuali senza fornire prova dell’incidenza delle opere di adattamento compiute sulla staticità dell’edificio). (Pasquale Russolillo) (riproduzione riservata)

Onde  valutare l’intollerabilità  delle  immissioni rumorose è corretto, nei rapporti fra privati, aver riguardo al “criterio comparativo”, consistente nel confrontare il livello medio dei “rumori di fondo” - costituiti dalla somma degli effetti acustici prodotti dalle sorgenti sonore esistenti e interessanti una determinata zona - con quello del rumore rilevato sul luogo che subisce le immissioni, e nel ritenere intollerabili quelle immissioni che abbiano una intensità superiore di oltre 3 decibel al livello sonoro di fondo.
I limiti dettati dalla disciplina pubblicistica di settore, pur dopo l’entrata in vigore dell’art. 6-ter del d.l. 208/2008, operano esclusivamente nel senso che il loro superamento è sempre causa di illecito, ferma restando, nei rapporti fra privati, la necessità di verificare caso per caso la concreta incidenza della rumorosità di una certa attività in rapporto non a criteri tabellari uniformi, bensì al mutevole contesto in cui essa è esercitata. (Pasquale Russolillo) (riproduzione riservata)

Il testo integrale