Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 35345 - pubb. 18/02/2020

Responsabilità del notaio per omessa informazione degli acquirenti sull’ipoteca non frazionata e prova dell’attualità del danno

Cassazione civile, sez. III, 11 Gennaio 2006, n. 264. Pres. Duva. Est. Vivaldi.

Notaio - Compravendita immobiliare - Obbligo di informazione - Elemento essenziale della prestazione - Inadempimento - Onere della prova a carico del notaio

Notaio - Atto pubblico di trasferimento immobiliare - Visure dei registri immobiliari - Verifica della libertà e disponibilità del bene - Oggetto della prestazione - Dispensa delle parti

Notaio - Obbligazione di mezzi - Attività preparatorie e successive al rogito - Inosservanza - Responsabilità contrattuale

Responsabilità del notaio - Immobile ipotecato - Terzo acquirente - Azione di risarcimento - Danno attuale - Pericolo di danno - Onere della prova

Risarcimento del danno - Danno futuro - Condanna condizionale - Ammissibilità - Limiti - Necessità di un nuovo giudizio di cognizione

Credito fondiario - Frazionamento dell’ipoteca - Terzo acquirente - Contratti anteriori al 1° gennaio 1994 - Facoltà del creditore - Diritto al frazionamento - Esclusione

Credito fondiario - Frazionamento dell’ipoteca - Terzo acquirente - Buona fede e correttezza - Obbligo della banca di consentire il frazionamento - Esclusione

L’obbligo di informazione che grava sul notaio rogante è un elemento essenziale della prestazione professionale. Il suo inadempimento viola le obbligazioni nascenti dal contratto d’opera professionale, sicché spetta al notaio dimostrare di avere esattamente adempiuto. (Nella specie, il notaio non aveva informato gli acquirenti delle conseguenze del mancato frazionamento dell’ipoteca gravante sugli immobili.)

Il notaio incaricato di redigere un atto pubblico di trasferimento immobiliare deve verificare preventivamente, mediante visura dei registri immobiliari, la libertà e la disponibilità del bene, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti. Tale verifica rientra nell’oggetto della prestazione d’opera professionale, volta ad assicurare la serietà e la certezza dell’atto e il risultato pratico voluto dalle parti.

La prestazione del notaio è un’obbligazione di mezzi, ma non si esaurisce nell’accertamento della volontà delle parti. Si estende alle attività preparatorie e successive funzionali ad assicurare la serietà e la certezza del rogito e il conseguimento dello scopo tipico del negozio. La loro inosservanza determina responsabilità ex contractu, anche se la legge professionale non la prevede espressamente.

Il terzo acquirente di un immobile ipotecato che agisce per il risarcimento deve provare di avere esercitato una delle facoltà previste dall’art. 2858 c.c. In difetto di prova di un effettivo pregiudizio, si distingue il mero pericolo di danno dal danno attuale, come l’impossibilità o il ritardo nel rivendere il bene. (Nella specie, mancava la prova di difficoltà nella vendita.)

Sono ammesse sentenze di condanna la cui efficacia è subordinata a un evento futuro e incerto, alla scadenza di un termine o a una controprestazione. Il verificarsi della circostanza non deve però richiedere ulteriori accertamenti di merito in un nuovo giudizio di cognizione. (Nella specie, l’eventuale espropriazione del bene ipotecato avrebbe richiesto un nuovo giudizio per quantificare il danno.)

Il diritto del terzo acquirente alla suddivisione in quote del finanziamento e al frazionamento dell’ipoteca è previsto dall’art. 39, comma 6, d.lgs. n. 385/1993 (TUB) e vale solo per i contratti stipulati dopo il 1° gennaio 1994. Ai contratti anteriori si applica l’art. 3 d.P.R. n. 7/1976, per il quale il frazionamento è una rinuncia facoltativa del creditore all’indivisibilità dell’ipoteca.

Per i contratti anteriori al TUB è escluso un diritto del terzo acquirente al frazionamento. Non può quindi attribuirsi all’istituto mutuante un dovere di buona fede che lo obblighi comunque a consentirlo. La violazione di tale dovere è fonte di responsabilità solo in quanto concreti la lesione di un altrui diritto. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)