Crisi d'Impresa e Insolvenza

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 30305 - pubb. 14/12/2023

Vendite coattive e pubblicità obbligatoria

Cassazione civile, sez. III, 13 Novembre 2023, n. 30547. Pres. Rubino. Est. Rossi.

Vendita coattiva – Pubblicità – PVP – Elaborati tecnici

In tema di espropriazione forzata immobiliare, la violazione delle forme e modalità della pubblicità previste nell’ordinanza di vendita, anche se ulteriori rispetto a quelle obbligatorie prescritte dai primi due commi dello stesso art. 490, comporta l'invalidità dell'esperimento di vendita e, per derivazione, la nullità del conseguente decreto di trasferimento.

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La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 35867 del 6 dicembre 2022, ha cassato la sentenza di merito che aveva respinto l'opposizione agli atti esecutivi proposta dai debitori esecutati avverso il decreto di trasferimento del compendio immobiliare pignorato, in favore della Società Agricola Semplice A.

La Corte ha ritenuto che l'esperimento di vendita fosse invalido, in quanto il professionista delegato aveva omesso di pubblicare l'estratto dell'avviso di vendita sul portale delle vendite pubbliche e aveva pubblicato in maniera incompleta l'elaborato peritale di stima e le fotografie del compendio immobiliare staggito.

Riportiamo alcuni passi della motivazione:
“Nell’espropriazione forzata immobiliare, l’intera fase liquidativa è retta, per tutto il suo corso (e cioè a dire, sino all’atto terminativo costituito dal decreto di trasferimento) dall’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione dispone la vendita dei cespiti pignorati, che di tal fase rappresenta la lex specialis, cioè a dire ne detta condizioni e modalità di esplicazione, nell’esercizio di poteri ad hoc affidati al giudice ovvero in eterointegrazione della lacunosa disciplina positiva (così, tra le tante, Cass. 05/10/2018, n. 24570).
In particolare, per quanto concerne le forme di pubblicità, agli adempimenti prescritti obbligatoriamente dai primi due commi dell’art. 490 cod. proc. civ., da assolvere – indefettibilmente e senza possibilità di esonero giudiziale – in tutti gli esperimenti di vendita, possono aggiungersi, in forza della previsione del terzo comma del medesimo art. 490, strumenti pubblicitari ulteriori, rimessi alla discrezionalità del giudice ed individuati in rapporto alle peculiarità della fattispecie oppure in base a scelte gestionali complessive dell’ufficio.
Dette modalità di pubblicità aggiuntive o straordinarie, integrative delle forme di divulgazione minime ed obbligatorie del provvedimento reso ex art. 569 cod. proc. civ., una volta precisate nell’ordinanza di vendita (oppure, nel caso di specie, nell’avviso o nel bando di vendita, attesa l’individuazione delle stesse singolarmente rimessa dal giudice all’apprezzamento dell’ausiliario preposto alle relative operazioni), devono essere puntualmente ed immancabilmente osservate, siccome in relazione al caso concreto valutate idonee dal giudice dell’esecuzione - titolare del potere di direzione del procedimento ed altresì investito di una specifica facoltà al riguardo - a realizzare un più performante coinvolgimento degli interessati all’acquisto, mirando così, in ultima analisi, ad ottimizzare il risultato economico della vendita forzata.
La scrupolosa osservanza delle condizioni del subprocedimento di vendita fissate dal giudice dell’esecuzione (o, per devoluzione di questi, dal delegato alle relative operazioni), anche in ordine a peculiari forme di pubblicità, seppure ulteriori rispetto a quelle obbligatorie prescritte dai primi due commi dell’art. 490 cod. proc. civ., si impone dunque «a garanzia del mantenimento - per tutto lo sviluppo della vendita forzata – dell’uguaglianza e della parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché dell’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte e sulla complessiva legalità della procedura» (v. Cass. 07/05/2015, n. 9255).
È, in altri termini, prioritaria l’esigenza di tutela dei terzi sollecitati dall’ufficio giudiziario con la messa in vendita del bene, cioè a dire la salvaguardia dell’affidamento della platea indifferenziata e indistinta di tutti i potenziali partecipanti alla gara, sicché «ogni scostamento dalle specifiche istruzioni sancite nel caso concreto deve dirsi, senza possibilità di prova del contrario, come idoneo in astratto ed ex ante ad influire sull'esito successivo della gara determinando l’illegittimità “astegiudiziarie.it” e “anpe.bresciaonline.it” di «copia dell’avviso di vendita e della relazione di consulenza tecnica, completa di planimetrie e fotografie del compendio immobiliare pignorato».
Nessuna di queste due formalità pubblicitarie è stata pienamente assolta: per circostanza pacifica, infatti, è mancata radicalmente la pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche, mentre sul sito https://anpe.bresciaonline.it la relazione estimativa è stata inserita in maniera incompleta e corredata da uno soltanto degli oltre venti rilievi fotografici dell’immobile staggito effettuati. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)