Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 1337 - pubb. 06/10/2008

Vincolo di inalienabilità e responsabilità del mediatore

Tribunale Mantova, 19 Settembre 2008. Est. Bernardi.

Mediazione – Esistenza di vincoli di inalienabilità dell’immobile – Obbligo di comunicazione alle parti – Sussistenza.

Rientra fra gli obblighi di diligenza professionale del mediatore quello di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza (nel caso di specie l’esistenza dei vincoli di inalienabilità decennale e di prelazione esistenti a favore dell’Istituto Autonomo Case Popolari e menzionati nel rogito d’acquisto del promittente venditore) atteso che il semplice esame del titolo di proprietà di una delle parti del contratto preliminare stipulato per effetto del suo intervento non richiede l’effettuazione di verifiche complesse. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)

omissis

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato in data 4-5/11/2005 I. J. esponeva a) di avere sottoscritto in data 29-5-2004, dopo essere stato contattato da V. R., titolare di una agenzia immobiliare affiliata alla T., una proposta di acquisto relativa all’immobile di proprietà di A. V. per il prezzo di € 80.000,00 e successivamente, il 26-6-2004, un contratto preliminare di vendita per il medesimo cespite in cui era previsto, per la stipula del rogito, il termine essenziale del 30-9-2004; b) che egli, in occasione della stipula del preliminare, aveva versato all’A. una caparra di € 8.000,00; c) che, alla data prefissata, non si era potuto stipulare l’atto pubblico in quanto la V. gli aveva comunicato l’esistenza di un vincolo di inalienabilità dell’Istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Mantova e che allora le parti, in data 10-11-2004, dietro assicurazione da parte dell’A. che il problema sarebbe stato superato, avevano sottoscritto una integrazione al contratto preliminare che conteneva una riduzione del prezzo di vendita di euro 2.000,00 e la fissazione di un nuovo termine essenziale per la stipula del rogito (gennaio 2005); d) che alla V. egli aveva nel frattempo versato a titolo di provvigione l’importo di € 2.880,00; d) che anche nel gennaio 2005 non era stato possibile perfezionare l’acquisto e che, fattosi inviare dalla mediatrice, copia del rogito di acquisto dell’A., egli apprendeva che esisteva non solo il vincolo sopra menzionato ma anche la prelazione a favore del medesimo Istituto; e) che, nelle more, egli aveva contattato vari istituti di credito al fine di ottenere la concessione di un mutuo per l’acquisto della casa in questione: alla luce dell’esposizione che precede l’attore dichiarava l’intento di recedere dal contratto stante l’inadempimento sia del promittente venditore che del mediatore e chiedeva che costoro  venissero condannati, rispettivamente, il primo al pagamento del doppio della caparra ed il mediatore (sia la società che il suo legale rappresentante) alla restituzione della provvigione versata nonché, in subordine al risarcimento dei danni, previa declaratoria di risoluzione del contratto.

Mentre l’A. rimaneva contumace, si costituivano V. R. e lo S. U. di V. R. & C. s.a.s. i quali chiedevano il rigetto della domanda asserendo di avere operato con diligenza e rimarcando che, sia in occasione del conferimento dell’incarico che del preliminare, il promittente venditore aveva garantito l’insussistenza di vincoli pregiudizievoli, che, comunque, essi non erano tenuti a svolgere particolari indagini tecniche ed infine che l’avvenuta stipula del preliminare fondava il diritto a trattenere il compenso versato dall’attore.  

Esperita l'istruttoria orale la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti in epigrafe riportate. 

Motivi

La domanda è fondata e merita accoglimento.

Con riguardo alla posizione dell’A. va osservato che sia il contratto preliminare che l’atto di integrazione del 10-11-2004 prevedevano un termine (solo nel primo atto, peraltro, espressamente qualificato come essenziale) per la stipula del rogito, comunque abbondantemente scaduto, che l’istante, tramite il proprio legale, con lettere del 25-5 e del 12-7/2005 aveva intimato l’adempimento, che egli aveva versato un acconto di € 8.000,00 e pagato l’intermediario e che il rogito (sul punto non vi è contrasto) non venne stipulato per l’esistenza sul cespite dei vincoli di inalienabilità decennale e di prelazione a favore dell’Istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Mantova: tali elementi fanno ritenere sussistente il grave e colpevole inadempimento del promittente venditore sicché deve ritenersi fondata, ex art. 1385 II co. c.c., la pretesa di parte attrice volta ad ottenere il doppio della caparra. Occorre poi precisare che, in caso di inadempimento di un contratto con prestazioni corrispettive, l'obbligazione della parte inadempiente di restituzione alla parte adempiente della somma già ricevuta come caparra integra una obbligazione pecuniaria con la conseguenza che sia gli interessi sia la rivalutazione in conseguenza del fenomeno inflattivo, quale maggior danno ex art. 1224 cod. civ., decorrono dal momento in cui il creditore ne abbia chiesto la restituzione costituendo in mora il debitore (Cass. 5-10-2000 n. 13284): il convenuto va pertanto condannato a pagare in favore dell’attore la somma di € 16.000,00 che, rivalutata ex art. 150 disp. att. c.p.c. dal 25-5-2005 alla data della sentenza e maggiorata per lo stesso periodo degli interessi legali sull’importo capitale rivalutato annualmente, corrisponde complessivamente ad € 17.429,34 cui debbono aggiungersi gli  interessi legali dalla data della presente sentenza sino all’effettivo soddisfo.

Quanto alla posizione dell’agente immobiliare va osservato che, se pure è ricorrente l’affermazione, in giurisprudenza, del principio secondo cui non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico (nel caso di specie non conferito perché, secondo quanto emerso dall’istruttoria, delle visure si sarebbe dovuto occupare il notaio rogante), di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico e che, quindi, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (cfr. ex multis Cass. 4-7-2006 n. 15274), nondimeno la Suprema Corte ha ripetutamente affermato che l'art. 1759 I co. c.c. - che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 - che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6), da ciò derivandone che il mediatore è tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza (in tal senso vedasi Cass. 24-10-2003 n. 16009; Cass. 8-5-2001 n. 6389; Cass. 26-5-1999 n. 5107): nel caso di specie va osservato che entrambi i vincoli erano espressamente menzionati nel rogito in base al quale l’A. era divenuto proprietario sicché deve ritenersi o che l’intermediario non avesse riferito tale circostanza al promissario acquirente prima della stipula del preliminare  (l’attore ha riconosciuto che, del limite costituito dalla inalienabilità decennale, venne informato solo in un secondo momento mentre risulta che il titolo di proprietà dell’A. gli sia stato trasmesso, via fax, dal mediatore solo in data 8-2-2005) ovvero che egli avesse addirittura omesso di esaminare tale atto versando, in ciascuna di tali ipotesi, in condizione di inescusabile negligenza, non potendo il mediatore omettere l’indagine sul titolo d’acquisto del venditore che, peraltro, non postulava, nel caso di specie, di verifiche complesse.

Né vale ad escludere la responsabilità la circostanza che le parti, dopo la sottoscrizione del preliminare, si fossero accordate per la riduzione del prezzo e l’indicazione di un termine di adempimento successivo atteso che il vincolo contrattuale era già sorto e che l’attore aveva prestato il suo consenso senza essere stato doverosamente informato dei vincoli esistenti: rimane comunque il fatto che, quale che siano state le assicurazioni ricevute, le stesse si sono rivelate fallaci non essendosi rivelato possibile il superamento degli ostacoli che impedivano il perfezionamento della vendita con atto pubblico.

Va pertanto accolta anche la domanda di risarcimento proposta nei confronti della società S. U. di V. R. & C. s.a.s. e  di quest’ultima quale socio accomandatario della stessa (v. art. 2313 c.c.), compendiandosi il danno nella somma versata dall’attore quale provvigione (€ 2.880,00) che va rivalutata dal 25-5-2005 al momento della decisione e maggiorata degli interessi legali maturati nello stesso periodo e calcolati sull’importo capitale rivalutato annualmente secondo gli indici Istat ex art. 150 disp. att. c.p.c.: sul totale complessivamente ottenuto pari ad 3.380,23 spettano inoltre gli interessi legali dalla data della sentenza sino all’effettivo soddisfo.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

il Tribunale di Mantova, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione reietta, così provvede:

dichiara che I. J. è legittimamente receduto dal contratto preliminare di compravendita stipulato con A. V. il 26.6.2004 ed integrato con scrittura del 10.11.2004;

condanna A. V. a pagare in favore di I. J. la somma di € 17.429,34 cui debbono aggiungersi gli  interessi legali dalla data della presente sentenza sino all’effettivo soddisfo;

condanna la società S. U. di V. R. & C. s.a.s. nonché V. R. (quale socio accomandatario della stessa ex art. 2313 c.c.), in solido fra loro, a pagare in favore dell’attore la somma di € 3.380,23 oltre agli interessi legali dalla data della sentenza sino all’effettivo soddisfo;

condanna i convenuti, in solido fra loro, a rifondere all'attore le spese di lite liquidandole in complessivi euro 4.286,09 di cui € 601,09 per spese, € 2.094,00 per diritti ed € 1.591,00 per onorari, oltre al rimborso forfetario delle spese ex art. 14 T.P., ed oltre ad I.V.A. e C.P.A. come per legge.

Cosi' deciso in Mantova, lì 19-9-2008.