LIBRO TERZO
Del processo di esecuzione
TITOLO II
Dell'espropriazione forzata
CAPO IV
Dell'espropriazione immobiliare
SEZIONE I
Del pignoramento

Art. 560

Modo della custodia
Testo a fronte
TESTO A FRONTE

I. Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell'articolo 593.

II. Ad essi è fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione.

III. Il giudice dell’esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617, la liberazione dell’immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile. Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento del bene opponibile alla procedura, il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notifi cazione del provvedimento. (1)

IV. Il provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione immobiliare, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano. Per l’attua- zione dell’ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’art. 68. Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati ovvero documenti inerenti lo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale, il custode intima alla parte tenuta al rilascio ovvero al soggetto al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli il relativo termine, non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza. Dell’intimazione si dà atto a verbale ovvero, se il soggetto intimato non è presente, mediante atto notifi cato dal custode. Qualora l’asporto non sia eseguito entro il termine assegnato, i beni o i documenti sono considerati abbandonati e il custode, salvo diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione . (2).

V. Il giudice, con l'ordinanza di cui al terzo comma dell'articolo 569, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi affinché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita. Il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, all'amministrazione e alla gestione dell'immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità. Gli interessati a presentare l'offerta di acquisto hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro quindici giorni dalla richiesta. La richiesta e' formulata mediante il portale delle vendite pubbliche e non puo' essere resa nota a persona diversa dal custode. La disamina dei beni si svolge con modalita' idonee a garantire la riservatezza dell'identita' degli interessati e ad impedire che essi abbiano contatti tra loro. (3)



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(1) Comma sostituito dal D.L. 3 maggio 2016, n. 59, convertito con modificazioni dalla L. 30 giugno 2016, n. 119. La modifica si applica agli ordini di liberazione disposti, nei procedimenti di esecuzione forzata per espropriazione immobiliare, successivamente al decorso del termine di trenta giorni dalla data del 3 luglio 2016 di entrata in vigore della citata legge di conversione.
(2) Comma sostituito dal D.L. 3 maggio 2016, n. 59, convertito con modificazioni dalla L. 30 giugno 2016, n. 119. La modifica si applica agli ordini di liberazione disposti, nei procedimenti di esecuzione forzata per espropriazione immobiliare, successivamente al decorso del termine di trenta giorni dalla data del 3 luglio 2016 di entrata in vigore della citata legge di conversione.
(3) L'ultimo periodo è stato aggiunto dal D.L. 3 maggio 2016, n. 59, convertito con modificazioni dalla L. 30 giugno 2016, n. 119. La modifica si applica alle vendite forzate di beni immobili disposte dal giudice dell’esecuzione o dal professionista delegato dopo il novantesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del decreto di cui al comma 3-bis del citato decreto-legge.

GIURISPRUDENZA

Esecuzione immobiliare – Custode Giudiziario nominato ai sensi dell’art. 559 c.p.c. – Poteri – Responsabilità – Subingresso nei rapporti giuridici attivi e passivi, anche di diritto pubblico, dell’esecutato – Esclusione – Adozione di ordinanza dirigenziale da parte dell’amministrazione comunale direttamente nei confronti del custode – Illegittimità

Esecuzione immobiliare – Adozione di ordinanza dirigenziale impositiva di un facere al custode giudiziario – Illegittimità – Onere di impugnativa – Sussistenza
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E’ illegittima l’ordinanza dirigenziale emessa da un comune a carico del custode giudiziario nominato ai sensi dell’art. 559, comma quarto, c.p.c. art. 559 c.p.c. che lo diffidi ad eseguire opere di conservazione e/o messa in sicurezza del bene pignorato, non subentrando il custode nei rapporti giuridici attivi e passivi, anche di diritto di pubblico, facenti capo alla persona fisica o giuridica assoggettata all’espropriazione, ma assolvendo la sua figura a funzioni prettamente agevolative della liquidazione dell’immobile pignorato. (Matteo Tassi) (Girolamo Venturella) (riproduzione riservata)

L’ordinanza dirigenziale impositiva di un facere, sotto comminatoria di sanzioni, diretta al custode giudiziario nominato ai sensi dell’art. 559 c.p.c. deve ritenersi illegittima. Il custode è perciò tenuto a richiederne l’immediata revoca, in via di autotutela, assegnando a tal fine un congruo termine all’amministrazione comunale, decorso il quale il custode dovrà senz’altro impugnare siffatta ordinanza dinanzi al competente Tribunale Amministrativo Regionale. (Matteo Tassi) (Girolamo Venturella) (riproduzione riservata)
Tribunale Milano, 18 Ottobre 2017.


Pignoramento immobiliare – Nomina di custode giudiziario – Obbligo di dichiarare i canoni di locazione anche se non percepiti.
Il pignoramento dell’immobile e la nomina del custode giudiziario non esonerano il proprietario dal dichiarare i canoni di locazione anche se non percepiti (art. 26 d.P.R. 917/1986), ferma restando la possibilità per il debitore pignorato di far valere la responsabilità del custode per il mancato adempimento delle obbligazioni che la legge gli impone. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Commissione tributaria regionale Lombardia, 31 Maggio 2017.


Esecuzione immobiliare – Immobile locato – Canone “vile” – Opponibilità della locazione – Esclusione – Accertamento dell’inopponibilità nel corso della procedura – Ammissibilità – Criteri di valutazione della “viltà” del canone.
La verifica circa l’inopponibilità dei contratti di locazione che, pur altrimenti opponibili, siano stati tuttavia stipulati con la pattuizione di un “canone vile” può essere compiuta non solo su espressa domanda od eccezione del soggetto acquirente l’immobile pignorato, bensì anche – a monte - nella stessa procedura espropriativa immobiliare da parte del custode giudiziario, in quanto soggetto preposto – in qualità di ausiliario del G.E. – ad assicurare la rapida e proficua liquidazione dell’immobile nell’interesse del creditore procedente e degli altri creditori intervenuti.
All’accertamento della viltà del canone può procedere direttamente il G.E., e quell’accertamento può condurre all’immediata emissione dell’ordine di liberazione ai sensi dell’art.590 c.p.c.. Il G.E. deve quindi fondare la decisione di procedere alla liberazione su di una cognizione sommaria dell’opponibilità del contratto di locazione.
A tal fine, l’esperto stimatore dovrà: 1) verificare, attraverso il metodo della comparazione con immobili similari aventi la medesima destinazione e poti nelle vicinanza dell’unità immobiliare in questione, il canone locativo medio; 2) verificare la corrispondenza del medesimo valore medio all’effettivo canone di mercato; c) calcolare l’ipotetico canone di locazione dell’immobile oggetto dell’espropriazione.
Solamente all’esito di tali operazioni peritali il G.E. potrà procedere a valutare l’eventuale sproporzione tra il canone di mercato (inteso quale giusto prezzo locativo) ed il canone pattuito tra le parti. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Tribunale Rimini, 25 Gennaio 2017.


Fallimento – Procedure di vendita dei beni immobili – Ordine di liberazione del giudice delegato – Ammissibilità.
In considerazione della natura delle vendite fallimentari, deve ritenersi possibile, anche in ambito fallimentare, la pronuncia di un ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c. da parte del giudice delegato della procedura, a prescindere dalla modalità di liquidazione dei cespiti prescelta dal curatore. (Laura De Simone) (riproduzione riservata) Tribunale Mantova, 13 Ottobre 2016.


Fallimento – Procedure competitive per la vendita dei beni immobili – Ordine di liberazione del giudice delegato – Ammissibilità.
L’ordine di liberazione di cui all’art. 560 c.p.c. può essere emesso dal giudice delegato in ambito fallimentare anche quando il curatore abbia scelto quale modalità di vendita dei beni immobili le procedure competitive ai sensi dell’art. 107, comma 1, l.f. risultando possibile ricorrere alle norme dell’espropriazione forzata per regolare fattispecie non espressamente previste dalla legge fallimentare. (Laura De Simone) (riproduzione riservata) Tribunale Mantova, 13 Ottobre 2016.


Espropriazione forzata - Oneri e spese della procedura - Spese necessarie alla conservazione dell’immobile pignorato - Mantenimento in esistenza del bene - Spese necessarie ad evitare la chiusura anticipata della procedura - Anticipazione a carico del creditore procedente - Rimborso ex art. 2770 c.c..
Le spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato indissolubilmente finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza del bene (con esclusione, quindi, delle spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa dell'integrità dello stesso, quali quelle dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria o gli oneri di gestione condominiale) in quanto strumentali al perseguimento del risultato fisiologico della procedura di espropriazione forzata (in quanto volte ad evitarne la chiusura anticipata) sono qualificabili quali spese «per gli atti necessari al processo» che, ai sensi dell'art. 8 del d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, il giudice dell'esecuzione può porre in via di anticipazione a carico del creditore procedente. Tali spese dovranno essere rimborsate come spese privilegiate ex art. 2770 cod. civ. al creditore che le abbia corrisposte in via di anticipazione, ottemperando al provvedimento del giudice dell'esecuzione che ne abbia disposto l'onere a suo carico.

Nella specie si trattava di spese necessarie ad evitare pericoli nella struttura del compendio immobiliare e, quindi, indispensabili per evitare il crollo o il definitivo perimento del bene pignorato, con conseguente chiusura anticipata della procedura. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. III, 22 Giugno 2016, n. 12877.


Processo esecutivo - Autorizzazione al debitore ad abitare il bene pignorato - Pagamento di corrispettivo per il godimento - Esclusione.
Il debitore esecutato non è tenuto a pagare un corrispettivo per il godimento del bene pignorato che è stato autorizzato ad abitare ai sensi dell’articolo 560 c.p.c.. (Claudio Casarano) (riproduzione riservata) Tribunale Taranto, 18 Settembre 2014.


Espropriazione forzata - Opponibilità all'aggiudicatario del contratto di affitto agrario ultra novennale - Rinnovazione tacita - Autorizzazione del giudice dell'esecuzione - Necessità.

Azione di spoglio - Spoglio attuato a mezzo di ufficiale giudiziario - Condizioni - Onere della prova.
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Il contratto di affitto agrario ultra novennale è opponibile all'aggiudicatario d'asta solo se recante data certa anteriore al pignoramento e, qualora non sia stato trascritto, solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. Né è possibile giovarsi, ai fini della opponibilità del titolo di detenzione, della rinnovazione tacita del contratto comunicata unilateralmente alla Agenzia delle entrate, in quanto la rinnovazione tacita della locazione integra un nuovo negozio giuridico bilaterale, che quando ha ad oggetto l'immobile pignorato deve essere autorizzata dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 560 c.p.c.. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Perché ricorra l'ipotesi di spoglio attuato a mezzo di ufficiale giudiziario, sono necessarie due condizioni: i) che il titolo in forza del quale si procede non abbia efficacia contro il possessore; ii) che l'intervento dell'ufficiale giudiziario sia stato dolosamente provocato da colui che ha richiesto l'esecuzione, vale a dire che l'istante, conscio dell'arbitrarietà della sua richiesta, abbia in mala fede sollecitato l'intervento dell'ufficiale giudiziario, con la precisazione che, stante la presunzione di legittimità dell'attività dell'ufficiale giudiziario, l'onere della prova dell'arbitrarietà della condotta incombe su colui che invoca la tutela possessoria. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Tribunale Brindisi, 14 Gennaio 2014.


Fallimento - Liquidazione dell'attivo - Liberazione dell'immobile - Applicabilità dell'art. 560, comma 3, c.p.c..

Fallimento - Liquidazione dell'attivo - Liberazione dell'immobile - Applicabilità dell'art. 560, comma 3, c.p.c. - Liberazione disposta all'inizio della liquidazione.
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L’art. 560 comma 3° c.p.c. è norma del codice di rito compatibile con la liquidazione fallimentare prevista dall’art. 107 comma 2° L.F. e l’ordine di liberazione dev’essere emesso dal Giudice Delegato al più tardi al momento dell’aggiudicazione del bene. (Giovanni Fanticini) (riproduzione riservata)

In caso di liquidazione dell’immobile destinato ad abitazione del fallito, l’ordine di liberazione può essere emesso anche prima dell’aggiudicazione, purché sia iniziata la liquidazione di tale bene (che non necessariamente deve seguire la liquidazione degli altri cespiti). (Giovanni Fanticini) (riproduzione riservata)
Tribunale Reggio Emilia, 26 Ottobre 2013.


Locazione ad uso non abitativo - Pignoramento dell'immobile - Rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza - Autorizzazione del giudice dell'esecuzione - Necessità - Esclusione..
La rinnovazione tacita alla prima scadenza del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, per mancato esercizio, da parte del locatore, della relativa facoltà di diniego, costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Pertanto, in caso di pignoramento dell'immobile e di successivo fallimento del locatore, la stessa rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 cod. proc. civ.. Cassazione Sez. Un. Civili, 16 Maggio 2013, n. 11830.


Pignoramento di bene immobile - Detenzione in base a titolo non opponibile alla procedura - Azione per il risarcimento dei danni da ritardata consegna - Titolarità in capo al custode giudiziario..
Nell’ipotesi di detenzione di un immobile pignorato in forza di titolo non opponibile alla procedura esecutiva, ai sensi dell'articolo 2913 c.c., (nella specie preliminare di vendita successivo alla trascrizione del pignoramento del bene), è configurabile, in favore del custode giudiziario autorizzato ad agire in giudizio - quale organo pubblico della procedura esecutiva, ausiliare del giudice - un danno risarcibile, che deriva dall’impossibilità di proficua utilizzazione del bene pignorato e dalla difficoltà che lo stesso sia venduto quanto prima al suo valore di mercato; risarcimento sul quale si estende il pignoramento, quale frutto, ex articolo 2912 c.c.. Cassazione civile, sez. III, 16 Gennaio 2013, n. 924.


Esecuzione forzata - Custodia - Esecuzione immobiliare - Modo custodia - Immobile sottoposto ad esecuzione - Locazione stipulata dal custode, dietro autorizzazione del giudice - Durata entro i limiti temporali della procedura esecutiva - Necessità - Opponibilità all'acquirente "in executivis" - Esclusione.
La locazione stipulata dal custode giudiziario, a tal fine autorizzato dal giudice, di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata, è contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, non potendo essere opposta a colui che abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 28 Settembre 2010, n. 20341.


Fallimento ed altre procedure concorsuali - Fallimento - Liquidazione dell'attivo - In genere - Espropriazione forzata su beni del fallito iniziata prima del fallimento - Dichiarazione di fallimento - Conseguenze - Sostituzione automatica del curatore al creditore istante - Sussistenza - Aggiudicazione dei beni a terzi - Danni da custodia - Responsabilità della massa - Sussistenza - Conseguenze.
Nell'ipotesi in cui, prima della dichiarazione di fallimento, sia stata iniziata da un creditore l'espropriazione di immobili del fallito, a norma dell'art. 107 legge fall., il curatore si sostituisce al creditore istante, e tale sostituzione opera di diritto, senza che sia necessario un intervento da parte del curatore o un provvedimento di sostituzione da parte del giudice dell'esecuzione e, se non sia stato nominato un custode diverso dal debitore, anche la custodia dei beni pignorati si trasferisce immediatamente in capo al curatore, ex artt. 42 legge fall. e 559 cod. proc. civ. Ne consegue che, in caso di danni subiti da un immobile acquistato all'incanto in sede di esecuzione individuale e rimasto privo di custodia tra l'aggiudicazione e la consegna, della relativa obbligazione risarcitoria risponde la massa, dovendosi pertanto ammettere il relativo credito, ove insinuato al passivo, tra quelli prededucibili ex art. 111 n. 1 legge fall. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 08 Maggio 2009, n. 10599.


Esecuzione forzata immobiliare – Diritto del debitore di abitare la propria casa fino alla vendita – Sussistenza – Diritto dei creditori di imporgli un canone fino al rilascio – Insussistenza..
I creditori non sono titolari di alcun diritto reale sul bene esecutato per quale il debitore sia tenuto a corrispondere un canone a loro favore per poter abitare la sua casa fino alla vendita ed al conseguente rilascio dell’immobile. (Giuseppe Limitone) (riproduzione riservata) Tribunale Vicenza, 13 Marzo 2009.


Fallimento ed altre procedure concorsuali - Fallimento - Attività fallimentari - Amministrazione - In genere - Immobile acquisito alla massa fallimentare - Locazione stipulata dal curatore - Durata - Risoluzione per effetto della vendita forzata del bene - Pattuizione - Clausola relativa - Validità

Locazione - Trasferimento a titolo particolare della cosa locata (alienazione) - Clausola di scioglimento - Immobile acquisito alla massa fallimentare - Locazione stipulata dal curatore - Durata - Risoluzione per effetto della vendita forzata del bene - Pattuizione - Clausola relativa - Validità
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La locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulata dal curatore del fallimento ai sensi dell'art. 560, secondo comma, cod. proc. civ. (applicabile in forza del richiamo di cui all'art. 105 della legge fallimentare) è un contratto la cui durata risulta "naturaliter" contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che - non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 cod. civ. - non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente "in executivis". Pertanto la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscano la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che lo sottraggono all'ambito di applicabilità del combinato disposto degli artt. 7 e 41 della legge 22 luglio 1978, n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 20 Gennaio 1994, n. 459.