Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 527 - pubb. 01/01/2007

Prelazione agraria e disapplicazione dell'aggiudicazione

Tribunale Mantova, 22 Marzo 2007. Est. Pagliuca.

Prelazione agraria – Bando di gara e aggiudicazione al miglior offerente – Disapplicazione per contrasto con gli scopi perseguiti dalla L. n. 817/1971.

In caso di conflitto tra più proprietari coltivatori diretti confinanti che esercitino la prelazione d’acquisto rispetto a un medesimo fondo, spetta al giudice accordare prevalenza all’uno o all’altro dei prelazionari alla stregua della maggiore o minore attitudine a concretare la finalità perseguita dall’art. 7, c. 2 della l. 14 agosto 1971, n. 817 e cioè l’ampliamento delle dimensioni territoriali dell’azienda diretto-coltivatrice che meglio realizzi le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico. In base a tale principio, deve pertanto essere disapplicato l’atto del comune che tra più prelazionari partecipanti alla gara aggiudichi il bene al maggior offerente. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

omissis

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 1.3.01 Gianfranco Burato conveniva in giudizio Rolando Maestrini e Franco Maestrini assumendo:

a) che con comunicazione in data 15.6.00 il Comune di Castel Goffredo gli aveva trasmesso un bando di gara con il quale si invitavano i proprietari coltivatori diretti dei terreni confinanti con l’appezzamento sito in Comune di Castel Goffredo, censito al foglio 11, mappale 28, dell’estensione di ettari 1.60.40 di proprietà comunale a partecipare ad un’asta pubblica fissata per il 24.7.00 e riservata ai soli titolari di diritto di prelazione ex art. 8 legge 590/65, previo adempimento delle formalità previste per l’ammissione all’incanto. Contestualmente il Comune di Castel Goffredo comunicava di aver provvisoriamente aggiudicato il terreno sopraindicato a tale Fernando Burato per il prezzo di £. 62.744.000;

b) che sul presupposto che la comunicazione del Comune di Castel Goffredo del 15.6.00 costituisse denuntiatio ex art. 8, comma 4 legge 590/65, Gianfranco Burato aveva esercitava il diritto di prelazione a lui spettante con raccomandata a. r. inviata in data 26.6.2000;

c) che il Comune di Castel Goffredo, con raccomandata inviata a Gianfranco Burato in data 29.6.00, aveva precisato che la dichiarazione del 26.6.00 non poteva considerarsi esercizio del diritto di prelazione, in quanto non rispondente alle formalità previste nel bando di gara;

d) che il Comune di Castel Goffredo aveva comunque proceduto allo svolgimento dell’asta, aggiudicando il terreno a Rolando e Franco Maestrini al prezzo di £. 102.744.000 e trasferendone la proprietà ai convenuti con successivo atto Notaio Petrina stipulato in data 9.11.00 e trascritto il 14.11.00;

e) che l’asta e la vendita con aggiudicazione sopraindicate non erano opponibili a Gianfranco Burato, che aveva già in precedenza acquistato il terreno mediante la comunicazione di esercizio del diritto di prelazione in data 26.6.00, con conseguente diritto ad esercitare il riscatto del fondo compravenduto;

f) che Gianfranco Burato era coltivatore diretto proprietario di terreno confinante con l’appezzamento compravenduto, in possesso di tutti i requisiti previsti dalla legge per l’esercizio della prelazione e riscatto agrari ex art. 8 legge 590/65;

Tutto ciò premesso l’attore rassegnava le conclusione in via principale e subordinata sopra riportate.

Franco e Rolando Maestrini, costituitisi in giudizio, contestavano in fatto e diritto la domanda attorea ed in particolare affermavano che l’esercizio della prelazione da parte dei proprietari confinati era stato legittimamente disciplinato dal Comune di Castel Gofferdo con il bando contestato dall’attore. Pertanto, poichè l’attore Gianfranco Burato non aveva partecipato alla gara riservata ai prelazionari, doveva ritenersi decaduto dal diritto di prelazione a lui spettante e, quindi, non legittimato a riscattare il fondo dai convenuti.

Per il caso di soccombenza i convenuti affermavano comunque di avere diritto ad essere risarciti dal Comune di Castel Goffredo per i danni subiti, di talchè avevano interesse a che il giudizio fosse esteso anche a detto ente.

Su queste premesse i convenuti chiedevano preliminarmente di essere autorizzati alla chiamata in causa del Comune di Castel Goffredo e rassegnavano le conclusioni riportate in epigrafe.

Il GI autorizzava la chiamata in causa ed i convenuti provvedevano ritualmente alla citazione del Comune di Castel Goffredo il quale si costituiva in giudizio, contestando anch’esso la fondatezza delle domande di riscatto agrario formulate dall’attore e concludendo quindi per il rigetto sia di dette domande che di quella di risarcimento danni formulata dai convenuti nei suoi confronti.

La causa, istruita oralmente e documentalmente, veniva trattenuta in decisione all’udienza del 2.11.05 sulla base delle conclusioni delle parti riportate in epigrafe.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Domanda attorea di riscatto del fondo al prezzo di lire 62.744.000 - rigetto

Con determinazione del responsabile del settore tecnico – patrimonio n. 127 in data 6.4.00 (doc. 1 del terzo chiamato) il Comune di Castel Goffredo decideva di procedere all’alienazione del fondo per cui è causa (foglio 11, mappale 28 di mq 16.040) a mezzo di asta pubblica da svolgersi secondo le modalità ed alle condizioni di cui all’allegato bando, che veniva anch’esso contestualmente approvato (doc. 2 del terzo chiamato).

Nel bando venivano specificati i termini e le modalità di presentazione delle offerte e si prevedeva espressamente che “l’aggiudicazione dell’area rimane subordinata all’esercizio da parte dei soggetti titolari di eventuali diritti di prelazione da esercitarsi entro e non oltre 30 giorni dalla data di notifica dell’esito di gara (art. 4 comma 4 legge 26.5.1965 n. 590).”,stabilendosi altresì che “nell’ipotesi che ci fossero più titolari del diritto di prelazione si provvederà ad esperire una seconda tornata di gara fra gli stessi”.

La parte del bando ora richiamata, evidentemente prendendo atto che l’art. 8 della legge 590/65 non individua espressamente un criterio di scelta tra le plurime richieste di prelazione provenienti dai vari confinanti, introduce autonomamente un metodo di selezione che privilegia quello tra i vari confinanti che abbia offerto l’importo maggiore in rialzo rispetto al prezzo già offerto dal terzo non prelazionario, ferma restando ovviamente la necessaria ricorrenza in capo a tutti gli offerenti in gara dei presupposti oggettivi e soggettivi previsti dal citato art. 8.

In esecuzione del disposto della determinazione n. 127 del 6.4.00 e del relativo bando si svolgeva quindi una prima gara aperta a chiunque, all’esito della quale il terreno veniva aggiudicato provvisoriamente con determina n. 220 in data 1.6.00 a tale Fernando Burato al prezzo di lire 62.744.000 (doc. 8 del terzo chiamato).

Con missiva inviata il 15.6.00 (pervenuta all’attore il 17.6.00: doc. 9 del terzo chiamato) il Comune di Castel Goffredo comunicava a tutti i proprietari di terreni confinanti detta aggiudicazione provvisoria, invitandoli al contempo a partecipare all’ulteriore asta da svolgersi tra i soli titolari di diritto di prelazione mediante invio di un’offerta entro il giorno 24.7.00.

A questa ulteriore asta l’attore non partecipava ed all’esito della medesima con verbale in data 25.7.00 allegato alla determina n. 330 del 28.7.00 (doc. 13 del terzo chiamato) il terreno per cui è causa veniva aggiudicato provvisoriamente ai convenuti Franco e Rolando Maestrini al prezzo di lire 107.744.000, con riserva di verifica della sussistenza dei presupposti per l’esercizio della prelazione.

Effettuate dette verifiche il terreno veniva quindi definitivamente aggiudicato ai convenuti con determina n. 495 del 11.10.00 (doc. 14 del terzo chiamato). Il rogito di trasferimento della proprietà veniva quindi stipulato tra il Comune di Castel Goffredo ed i convenuti in data 9.11.00 (doc. 17 del terzo chiamato).

L’esame della fondatezza delle domande di riscatto formulate dall’attore presuppone evidentemente il preventivo vaglio circa la legittimità della procedura di individuazione del confinante prelazionario da preferire nella cessione, prevista dalla determinazione n. 127 e relativo bando allegato.

E’infatti evidente che, qualora il criterio di scelta individuato dovesse ritenersi legittimo, ne deriverebbe automaticamente il rigetto delle domande di riscatto, dovendosi prendere atto che l’attore, omettendo di partecipare alla gara, non ha esercitato il diritto di prelazione e non ha perciò diritto al riscatto.

La problematica inerente alla individuazione dei criteri di risoluzione del conflitto che viene a crearsi tra più proprietari coltivatori diretti confinanti che esercitino la prelazione d’acquisto rispetto ad un medesimo fondo è stata oggetto di notevoli contrasti giurisprudenziali infine risolti dalla nota pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione n. 6123 del 18.10.86, sempre confermata dalla giurisprudenza successiva (ex multis Cass. 4916/03, Cass. 12092/98, Cass. 3885/92, Cass. 7970/91, Cass. 1004/91, Cass. 4797/89, Cass. 2486/87, Cass. 1940/97, Cass. 956/87) e da cui anche questo giudice non ha ragione di discostarsi.

In detta pronuncia veniva infatti affermato che “in presenza di una pluralità di coltivatori diretti proprietari di terreni diversi tutti confinanti con il fondo rustico posto in vendita, a ciascuno dei medesimi spetta il diritto di prelazione e riscatto di cui all’art. 7, c. 2 della legge 14 agosto 1971 n. 817. Ove si verifichi una situazione di conflittualità per effetto dell’esercizio della prelazione o riscatto da parte di due o più dei predetti confinanti è compito del giudice di accordare prevalenza all’uno ed all’altro diritto, alla stregua della maggiore o minore attitudine a concretare la finalità perseguita dalla citata norma e cioè l’ampliamento delle dimensioni territoriali dell’azienda diretto-coltivatrice che meglio realizzi le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico. Per la soluzione della suddetta confliggenza fra posizioni di diritto soggettivo pertanto, il giudice medesimo deve prescindere dalla priorità temporale dell’iniziativa dell’uno o dell’altro confinate, come dalle eventuali preferenze espresse dal venditore, mentre deve valutare l’entità, le caratteristiche topografiche, fisiche e colturali dei terreni in possibile accorpamento, l’esuberanza della forza lavoro che i confinanti siano in grado di riversare sul predio in vendita, nonché la stabilità nel tempo che l’azienda incrementanda possa assicurare”.

Pertanto:

1) in assenza di specificazione legislativa ed in mancanza di bonario accordo tra i proprietari confinanti spetta al giudice il compito di individuare il soggetto che ha diritto a prevalere nell’esercizio della prelazione sull’intero fondo oggetto di alienazione. Il che trova peraltro conferma nella circostanza che laddove il legislatore ha inteso attribuire alla pubblica amministrazione detto potere di scelta lo ha previsto espressamente, come nell’ipotesi di cui all’art. 4 della legge 379/67 che con riguardo all’assegnazione di terre oggetto di riforma agraria attribuisce all’Ente assegnatario (e non quindi al giudice: cfr Cass. 3885/92, in motivazione), ove più coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti intendano esercitare la prelazione, il potere di stabilire quale di essi debba prevalere, avuto riguardo alla migliore ripartizione del fondo, ai fini dell'accorpamento con i terreni confinanti;

2) in ogni caso la ratio ispiratrice della normativa impone di fondare la scelta del confinante da preferire avuto riguardo unicamente all’esigenza di favorire lo sviluppo di realtà agricole produttive efficienti e stabili, quindi privilegiando il confinante che per effetto dell’accorpamento del terreno in vendita con quelli già in suo possesso risulti ottenere i migliori risultati in termini di sviluppo della produttività dell’azienda e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico. Il che esclude la compatibilità con la legge di criteri selettivi diversi da quelli sopra evidenziati ed in primis della personale preferenza espressa dal venditore per l’uno o per l’altro dei confinanti.

Poste queste premesse non vi è chi non veda come il criterio selettivo introdotto nella fattispecie dalla determinazione n. 127 del 6.4.00 e dal bando sopra più volte richiamati si ponga in evidente contrasto con la previsione legislativa di cui all’art. 8 legge 590/65, come interpretata dalla giurisprudenza.

In primo luogo, infatti, nessuna norma di legge attribuiva nella fattispecie al Comune il potere di risolvere il conflitto tra i prelazionari con autonoma individuazione (mediante atto di determinazione, bando o altro provvedimento amministrativo) di innovativi criteri per la scelta tra l’uno o l’altro dei confinanti in conflitto. Il Comune, quindi, al pari di ogni altro privato venditore era tenuto al rispetto delle previsioni di cui all’art. 8 della legge 590/65 circa modalità e termini della denuntiatio e dell’esercizio della prelazione, spettando al giudice la risoluzione dell’eventuale contrasto insorto tra la pluralità di confinanti che avessero eventualmente manifestato la volontà di esercitare la prelazione a seguito della comunicazione dell’aggiudicazione provvisoria del terreno al terzo non prelazionario, unitamente alla proposta del Comune di conclusione del contratto alle stesse condizioni.

In ogni caso il criterio di scelta individuato nel bando, essendo finalizzato a soddisfare unicamente l’interesse economico del venditore a realizzare il maggior profitto dalla vendita, prescindendo totalmente da ogni considerazione dei vantaggi in termini di maggior produttività che dall’accorpamento sarebbero derivati per l’uno o l’altro dei confinanti in conflitto, si presenta del tutto inidoneo a soddisfare la finalità sottesa all’art. 8 della legge 590/65, ossia privilegiare l’attività agricola del confinante che, in concreto, riceva i maggiori vantaggi in termini di produttività e sviluppo dall’accorpamento con il terreno oggetto di vendita.

Invero, l’applicazione dei criteri del bando potrebbe rendere di fatto possibile l’assegnazione del fondo anche al confinante che riceve i minori vantaggi dall’accorpamento per il solo fatto che ha offerto un importo maggiore rispetto a colui che da detto accorpamento riceverebbe invece migliori risultati in termini di produttività, con evidente frustrazione della finalità legislativa e violazione dei criteri selettivi che consentono di perseguirla.

In conclusione la determinazione n. 127 del 6.4.00, il bando ad essa allegato e per illegittimità derivata tutti i successivi provvedimenti attuativi, sino alla determinazione di aggiudicazione definitiva a favore dei convenuti n. 495 dell’11.10.00 (provvedimento conclusivo del procedimento volto all’individuazione del contraente), risultano illegittimi per contrarietà alla legge.

Ai sensi dell’art. 5 dell’allegato E alla legge 2248/1865 detti provvedimenti vanno quindi disapplicati e considerati tamquam non essent.

Esclusa, quindi, la possibilità di ritenere legittimamente disciplinato l’esercizio della prelazione sulla base dei provvedimenti amministrativi de quibus la ricorrenza dei presupposti per l’accoglimento della domanda di riscatto proposta dall’attore deve essere vagliata avuto riguardo alla disciplina prevista dalla legge 590/65.

Da questo punto di vista, poiché la disapplicazione (e quindi l’obbligo di non prendere in considerazione gli atti che ne formano oggetto) investe tutti i provvedimenti attuativi della determinazione n. 127 e del bando ed atteso che tra questi è compresa all’evidenza anche la comunicazione inviata all’attore in data 17.6.00 per invitarlo a partecipare alla seconda gara, risulta preclusa in radice la possibilità di prendere in considerazione detto atto ai fini della sua qualificazione quale denuntiatio suscettibile di far sorgere in capo all’attore il diritto all’esercizio della prelazione entro il termine di 30 giorni di cui all’art 8, c. 4 legge 590/65.

In ogni caso, anche a voler considerare il contenuto di detta comunicazione, dovrebbe senz’altro escludersi che essa costituissedenuntiatio ex art. 8, c.4 legge 590/65 idonea a determinare la conclusione del contratto di vendita del terreno tra le parti per effetto della successiva manifestazione di volontà dell’attore di esercizio della prelazione contenuta nella missiva inviata all’ente in data 27.6.00 e ricevuta il giorno successivo (doc. 2 di parte attrice).

Invero, come condivisibilmente affermato anche di recente dalla Suprema Corte (Cass. 26079/05, Cass. 1496/79, Cass. 4017/80, Cass. 5617/81, Cass. 915/81, Cass. 3325/83, Cass. 7325/90), nel sistema delineato dall’art. 8 cit la conclusione del contratto di vendita del terreno consegue alla dichiarazione del confinante di voler esercitare la prelazione, di talchè alla denuntatio deve essere senz’altro attribuita la natura di atto negoziale ed in specie di vera e propria proposta contrattuale ex art. 1326 c.c.. idonea, se accettata dal confinante mediante la dichiarazione di esercizio della prelazione, a determinare appunto la conclusione del contratto per effetto dell’incontro dei consensi delle parti (in conformità, peraltro, al testo legislativo che impone al venditore di notificare al prelazionario, oltre che il preliminare stipulato con il terzo, anche una “proposta”).

Nella fattispecie nella missiva inviata dal Comune di Castel Goffredo all’attore in data 17.6.00, pur facendosi riferimento all’avvenuta aggiudicazione provvisoria del terreno a Fernando Burato al prezzo di lire 62.744.000 (e potendo quindi la missiva per questa parte integrare la parte della denuntiatio costituita dalla comunicazione del preliminare stipulato con il terzo, atto a cui è del tutto equiparabile l’aggiudicazione all’esito di asta), non è manifestata alcuna disponibilità dell’ente, rivolta all’attore, a procedere alla vendita al suddetto prezzo, atteso che viene chiaramente ribadito che intenzione del comune è quella di aggiudicare (e quindi vendere) il bene a colui che risulterà vincitore dell’asta e quindi al prezzo fissato all’esito della stessa. La missiva, per il suo contenuto, non è quindi certo qualificabile quale proposta contrattuale idonea a determinare la conclusione del contratto per effetto dell’incontro con la volontà espressa dall’attore nella successiva missiva del 26.6.00, in cui veniva manifestata la disponibilità a concludere l’acquisto al prezzo di lire 62.744.000.

In ogni caso, anche a voler qualificare la missiva del 17.6.00 del Comune quale valida denuntiatio e quindi la successiva missiva del 26.6.00 dell’attore quale valido e tempestivo atto di esercizio del diritto di prelazione, dovrebbe tuttavia escludersi il diritto dell’attore al riscatto del fondo alienato ai convenuti con l’atto notarile del 9.11.00 atteso che in questa ipotesi egli risulterebbe non avere effettuato il versamento del prezzo (o avere formulato offerta reale) entro il termine di tre mesi di cui all’art. 8, c. 6 legge 590/65.

Né potrebbe giungersi a diversa conclusione sulla scorta dell’indirizzo giurisprudenziale, citato da parte attrice, secondo cui è ammesso l’esercizio del diritto di riscatto in tutte le ipotesi in cui la vendita del terreno a terzi sia avvenuta dopo il tempestivo esercizio della prelazione ed in pendenza del termine per il pagamento del prezzo (Cass. 6846/86, Cass. 5950/84, Cass. 114/88, Cass. 1306/87). Invero nella fattispecie è evidente che l’atto di trasferimento della proprietà del fondo dal Comune di Castel Goffredo a favore dei convenuti è costituito dall’atto notarile del 9.11.00 e non certo dal verbale di aggiudicazione definitiva n. 495 dell’11.10.00, che costituiva solamente l’atto conclusivo del procedimento volto all’individuazione del contraente e rinviava esso stesso per il trasferimento della proprietà al successivo atto di vendita notarile (conformemente a quanto stabilito dal bando allegato alla determina n. 220 dell’1.6.00 di cui l’atto di aggiudicazione costituiva attuazione, bando in cui era espressamente previsto che la “aggiudicazione…non costituisce la conclusione del contratto che sarà stipulato nei modi e nei tempi indicati nel presente bando” ossia “entro e non oltre tre mesi dalla data della determina di aggiudicazione definitiva”).

Pertanto, il termine per il pagamento ex art. 8, c. 6 legge 590/65 sarebbe scaduto in data 17.10.00, quindi prima dell’alienazione del fondo, con conseguente decadenza dell’attore dal diritto di prelazione e riscatto del fondo compravenduto ai convenuti.

In conclusione deve escludersi sotto ogni profilo che l’attore avesse validamente esercitato il diritto di prelazione del fondo per cui è causa al prezzo di lire 62.744.000, da ciò derivando il rigetto della domanda di riscatto formulata in via principale dal medesimo.

2) Domanda attorea di riscatto del fondo al prezzo di lire 102.744.000 e domanda dei convenuti di accertamento della prevalenza del loro diritto rispetto a quello della controparte – rimessione in istruttoria

Venendo quindi all’esame della domanda di riscatto per il prezzo di lire 102.744.000 formulata in via subordinata dall’attore deve anche in questo caso rilevarsi che la disapplicazione di cui si è detto preclude la possibilità di prendere in considerazione anche il verbale di aggiudicazione provvisoria del fondo ai convenuti in data 25.7.00, con conseguente impossibilità di affermare che la presenza personale dell’attore all’intera gara, compreso il momento dell’aggiudicazione (cfr deposizione dei testi Sacchetti e Peri), potesse essere equiparata ad una denuntiatio ex art. 8, c. 4 legge 590/65 con conseguente insussistenza in capo all’attore del diritto al riscatto del fondo, non avendo egli esercitato la prelazione entro i 30 giorni successivi.

In ogni caso, anche a voler diversamente ritenere, dovrebbe comunque evidenziarsi che secondo condivisibile indirizzo giurisprudenziale ladenuntiatio, in quanto atto negoziale, deve comunque avvenire in forma scritta (Cass. 26079/05, Cass. 5568/1983, Cass. 8485/1987), restando irrilevante la conoscenza che il prelazionario acquisisca aliundedell’intervenuto accordo tra venditore e terzo (Cass. 10429/91). Inoltre, come più sopra rilevato, la denuntiatio deve comunque comprendere anche la proposta di vendita formulata dal venditore al prelazionario, proposta che nella fattispecie non risulta essere stata affatto formulata all’attore al termine della gara, neppure in forma orale.

D’altra parte, anche se si volesse individuare l’atto che doveva essere comunicato al prelazionario nella successiva determinazione di aggiudicazione definitiva del terreno n. 495 del 11.10.00 (atto anch’esso oggetto di disapplicazione e quindi in realtà non suscettibile di considerazione), dovrebbe a maggior ragione escludersi l’avvenutadenuntiatio all’attore, che in questo caso non era neppure presente al momento della emissione del provvedimento ed a cui lo stesso non risulta essere mai stato comunicato unitamente ad una proposta di vendita per l’importo di aggiudicazione.

Pertanto, è del tutto evidente che l’atto notarile di cessione del terreno ai convenuti stipulato in data 9.11.00 non era stata preceduto da alcunadenuntiatio all’attore, di talchè quest’ultimo ai sensi dell’art. 8, c. 5 legge 590/65 era senz’altro legittimato ad esercitare il diritto di riscatto entro l’anno dalla trascrizione dell’atto di vendita nei registri immobiliari.

Nella fattispecie la trascrizione era avvenuta in data 14.11.00 e la domanda di riscatto è stata proposta direttamente a mezzo della citazione introduttiva del presente del giudizio, notificata ai convenuti in data 2.3.01, quindi nel pieno rispetto del termine de quo.

L’attore è quindi senz’altro astrattamente legittimato ad esercitare il diritto di riscatto oggetto della domanda in esame.

Quanto alla ricorrenza dei presupposti oggettivi e soggettivi necessari per ritenere anche in concreto esistente in capo all’attore il diritto di prelazione e quindi di riscatto sul fondo per cui è causa deve osservarsi che all’esito dell’espletata istruttoria è emerso che Gianfranco Burato da periodo ben superiore al biennio coltiva direttamente, unitamente ai fratelli Pierino e Bruno Burato (cfr deposizione del teste Rosa) ed alla cognata Annamaria Pettinati (circostanza non contestata dalle altre parti: cfr dichiarazione resa a verbale dell’udienza del 14.1.04), il terreno sito in Comune di Castel Goffredo di cui al foglio 11, mappale 30, confinante con quello oggetto di causa (foglio 11, mappale 28). L’attore ha poi documentalmente provato (cfr doc. 9) di non avere proceduto alla alienazione di altri terreni nel biennio precedente all’esercizio del riscatto.

Risulta da provare solamente che l’attore, unitamente ai familiari sopra indicati, possiede una capacità lavorativa non inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione dell’unità fondiaria che deriverebbe dall’accorpamento del mappale n. 28 oggetto di causa al mappale 30 già posseduto dall’attore.

A tal fine può essere senz’altro accolta l’istanza di consulenza tecnica più volte formulata dall’attore nel corso del giudizio, da ultimo anche nella memoria di replica del 17.1.06.

La causa va quindi rimessa in istruttoria per procedere all’incombente.

Deve poi evidenziarsi che anche i convenuti sono proprietari di terreni (censiti al foglio 11, mappali 10 e 24) confinanti con quello per cui è causa, di talchè anch’essi erano astrattamente titolari del diritto di prelazione sul fondo.

In caso di accertamento positivo circa il possesso di adeguata capacità lavorativa in capo all’attore ed ai suoi familiari si porrebbe quindi il problema di verificare se anche i convenuti siano in concreto in possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi per l’esercizio della prelazione. Anche in questo caso, in considerazione sia delle risultanze della prova orale (cfr deposizione del teste Rosa) che dell’espresso riconoscimento delle controparti (cfr dichiarazione resa a verbale dell’udienza del 14.1.04), risulta già provato che i convenuti coltivano i terreni di cui ai mappali 10 e 24, unitamente al signor Alberto Maestrini, da periodo superiore al biennio. E’inoltre anche in questo caso documentalmente provato (cfr docc. 1 e 2) che in convenuti non avevano proceduto a cessione di terreni nei due anni anteriori all’acquisto del fondo per cui è causa.

Quanto all’ulteriore presupposto è stata prodotta perizia di parte a firma del dott. Augusto Manerba da cui risulterebbe il possesso in capo ai convenuti ed al familiare Alberto Mestrini di adeguata capacità lavorativa (docc. 4 e 5 dei convenuti). Stante la rilevanza del presupposto appare tuttavia opportuno demandare al nominando CTU anche la verifica della correttezza della valutazione operata dal dott. Manerba, trattandosi comunque di accertamento svolto da soggetto nominato da una delle parti e quindi non in posizione di terzietà.

Qualora dovesse risultare che anche i convenuti sono in possesso di tutti i requisiti per l’esercizio della prelazione, dovrà quindi provvedersi, sempre a mezzo di CTU (come peraltro ammesso anche dalla Suprema Corte: cfr Cass. 12092/98, in motivazione) , a stabilire quale tra le parti in causa debba essere privilegiata rispetto all’acquisto del fondo e la relativa valutazione dovrà essere ovviamente operata avendo riguardo ed applicando i criteri discretivi individuati dalla giurisprudenza e sopra richiamati.

Ovviamente la valutazione comparativa tra le reciproche pretese di acquisto delle parti non risulta preclusa dal fatto che solo l’attore ha formalmente esercitato il diritto di riscatto. E’infatti evidente che l’esercizio della prelazione da parte dei convenuti, anch’essi proprietari di fondi confinanti con quello oggetto di vendita, si è concretato direttamente nella stipulazione dell’atto di acquisto del 9.11.00. Pertanto essendo essi stessi gli acquirenti del fondo, e non risultando quindi violato il loro diritto di prelazione (che era stato invece concretamente soddisfatto mediante l’effettiva cessione del fondo), i convenuti non avevano all’evidenza nessun diritto di riscatto da far valere. Solo a seguito della proposizione da parte dell’attore di domanda volta a far valere la sua pretermissione da parte del Comune di Castel Gofferdo rispetto all’esercizio della prelazione è sorto in capo ai convenuti l’interesse a far valere le ragioni che giustificherebbero comunque la prevalenza del loro diritto di prelazione sul fondo, rispetto a quello vantato dall’attore.

Ed infatti i convenuti, per il caso fosse riconosciuto anche all’attore il diritto di prelazione sul fondo, hanno del tutto ammissibilmente proposto domanda riconvenzionale subordinata di declaratoria della prevalenza del loro diritto di prelazione, con conseguente rigetto per questo motivo della domanda di riscatto proposta dall’attore.

Nell‘ipotesi in cui sia l’attore che i convenuti dovessero risultare in possesso dei requisiti per l’esercizio della prelazione l’espletanda CTU dovrà quindi verificare in concreto quale parte debba prevalere e vedersi quindi assegnata la proprietà del terreno per cui è causa.

La causa va quindi rimessa in istruttoria con separata ordinanza per procedere a consulenza tecnica.

Ai sensi dell’art. 8, c. 1 legge 590/65 nella valutazione della capacità lavorativa del prelazionario e della sua famiglia deve tenersi conto, oltre che del terreno oggetto di vendita e di quello con esso immediatamente confinante, anche di altri terreni di proprietà dall’acquirente. Del pari, anche per valutare quale dei due accorpamenti sia in grado di determinare i maggiori vantaggi in termini di sviluppo aziendale e produttività, deve aversi riguardo agli altri terreni di proprietà dei singoli prelazionari in conflitto. Nella fattispecie dagli atti di acquisto prodotti dai convenuti risulta che essi sono proprietari, in comunione pro indiviso, oltre che dei terreni di cui ai mappali 10 e 24 (come detto immediatamente confinanti con quello per cui è causa), anche dei terreni censiti in catasto al foglio 10, mappali 9 (cfr docc. 6 e 7), 7, 13, 15, 18, 19, 20, 21, 74, 115, 116, 117 (doc. 8), nonché al foglio 4, mappali 31, 33, 86, 87, 88, 126, 128, 129 (doc. 9), 50 (doc. 10), 11, 89, 90, 111, 170, 171, 172, 12, 113 (doc. 11), 127, 168, 173 (doc. 12), 175, 174, 32, 35, 169 (doc. 13), 125, 179 (doc. 14). E’pertanto evidente che il CTU nelle sue valutazioni dovrà tenere conto di tutti i terreni da ultimo elencati.

L’attore, invece, risulta proprietario esclusivo solamente del terreno di cui al foglio 11, mappale 30 (immediatamente confinante con quello per cui è causa), mentre gli ulteriori mappali coltivati unitamente ai fratelli ed alla cognata sono da lui posseduti solamente per la quota di comproprietà di 2/6 (cfr visure catastali prodotte sub doc. 7). Pertanto, poiché la norma fa riferimento a terreni di proprietà del prelazionario, e sembra quindi riferirsi esclusivamente ai fondi di sua esclusiva pertinenza, quanto all’attore ai fini delle valutazioni di cui sopra dovrà prendersi in considerazione solamente il suddetto mappale n. 30.

Pertanto il quesito da porre al CTU dovrà essere il seguente: “Il CTU, letti gli atti di causa, effettuato sopralluogo, svolti tutti gli accertamenti necessari: 1) accerti se Gianfranco Burato, unitamente ai fratelli Pierino e Bruno Burato ed alla cognata Annamaria Pettinati, possieda una capacità lavorativa pari ad almeno 1/3 di quella necessaria per provvedere alla diretta coltivazione del compendio che deriverebbe dall’accorpamento del terreno di cui al foglio 11 mappale 28 oggetto di causa al fondo di cui al foglio 11 mappale 30 già di proprietà dell’attore; 2) in caso affermativo, accerti se i convenuti Rolando e Franco Maestrini, unitamente al signor Alberto Maestrini, possiedano una capacità lavorativa pari ad almeno 1/3 di quella necessaria per provvedere alla diretta coltivazione del compendio che deriverebbe dall’accorpamento del terreno di cui al foglio 11 mappale 28 oggetto di causa ai fondi di cui al foglio 10, mappali 9, 7, 13, 15, 18, 19, 20, 21, 74, 115, 116, 117, nonché al foglio 4, mappali 31, 33, 86, 87, 88, 126, 128, 129, 50, 11, 89, 90, 111, 170, 171, 172, 12, 113, 127, 168, 173, 175, 174, 32, 35, 169, 125, 179, già di proprietà dei convenuti; 3) in caso di risposta affermativa ad entrambi i quesiti che precedono, determini (motivando adeguatamente) per quale delle due parti in causa (attore da una parte, convenuti dall’altra) sia maggiormente proficuo l’accorpamento del terreno per cui è causa a quelli già posseduti (come sopra individuati) avuto riguardo al perseguimento di finalità di sviluppo aziendale e diampliamento delle dimensioni territoriali dell’azienda diretto-coltivatrice, sì da meglio realizzare le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico, tenendo conto ai fini della valutazione dell’entità, delle caratteristiche topografiche, fisiche e colturali dei terreni in possibile accorpamento, dell’esuberanza della forza lavoro che l’una o l’altra parte sia in grado di riversare sul predio in vendita, nonché della stabilità nel tempo che l’azienda incrementanda possa assicurare. Al termine degli accertamenti il CTU predisporrà elaborato scritto e ne invierà copia ai legali ed ai ctp della parti, invitandoli a formulare entro un congruo termine da lui stesso fissato eventuali osservazioni scritte. Qualora pervengano osservazioni, il ctu vi fornirà risposta scritta ed entro il termine complessivamente assegnato dal giudice depositerà la ctu, le osservazioni delle parti e le sue risposte di chiarimento”.

La pronuncia sulle spese va ovviamente rinviata al momento della sentenza definitiva.

PQM

pronunciando non definitivamente:

- rigetta la domanda di riscatto del fondo sito in Comune di Castel Goffredo e censito nel catasto terreni al foglio 11, mappale 28 al prezzo di lire 62.744.000, proposta in via principale da Gianfranco Burato nei confronti di Franco e Rolando Maestrini;

- dispone con separata ordinanza la rimessione della causa sul ruolo per l’ulteriore istruttoria in merito alla domanda di riscatto proposta in via subordinata dall’attore ed in merito alle altre domande proposte dalle parti;

- spese al momento della pronuncia della sentenza definitiva.

Così deciso in Castiglione delle Stiviere l’1.2.06