LIBRO TERZO
Del processo di esecuzione
TITOLO II
Dell'espropriazione forzata
CAPO IV
Dell'espropriazione immobiliare
SEZIONE III
Della vendita e dell'assegnazione
PARAGRAFO 1
Disposizioni generali

Art. 568

Determinazione del valore dell'immobile (1)
Testo a fronte
TESTO A FRONTE

I. Agli effetti dell'espropriazione il valore dell'immobile e' determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall'esperto nominato ai sensi dell'articolo 569, primo comma.

II. Nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonche' per le eventuali spese condominiali insolute.



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(1) Articolo sostituito dall'art. 13 del D.L. 27 giugno 2015, n. 83 (entrato in vigore il 27 giugno 2015), convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132. Le modifiche si applicano anche ai procedimenti pendenti alla data di entrata in vigore del citato decreto. Quando e' gia' stata disposta la vendita, la stessa ha comunque luogo con l'osservanza delle norme precedentemente in vigore e le disposizioni di cui al presente decreto si applicano quando il giudice o il professionista delegato dispone una nuova vendita.

GIURISPRUDENZA

Esecuzione forzata immobiliare - Istanza di assegnazione - Perentorietà del termine per la proposizione dell’istanza

Esecuzione forzata immobiliare - Opposizione avverso la declaratoria di inammissibilità dell’istanza di assegnazione - Ricorso nelle forme di cui all’art.617 c.p.c. - Onere di allegare il pregiudizio concreto e attuale derivante dalla violazione lamentata
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Il termine per la presentazione dell’istanza di assegnazione ha natura perentoria posto che, pur in mancanza della espressa qualificazione del termine in questione come perentorio, l’interpretazione sistematica dell’impianto codicistico ove l’assegnazione si inserisce e la eterogeneità della stessa rispetto all’offerta di acquisto (mancanza di cauzione e irrevocabilità) portano a ritenere che il deposito anticipato (entro il termine a ritroso di dieci giorni prima della data dell'udienza fissata per la vendita) sia preordinato alla scopo di renderla conoscibile alla platea dei possibili offerenti, al duplice fine di evitare, da un canto, la lesione del diritto dell’offerente, altrimenti escluso, che voglia presentare una offerta c.d. minima e, dall’altro, di consentire allo stesso di valutare – con indubbi vantaggi per la procedura esecutiva – anche la presentazione di un’offerta pari o superiore al prezzo base in ragione della già depositata istanza di assegnazione. (Alessandro Auletta) (riproduzione riservata)

L’impugnazione del provvedimento che dichiara la inammissibilità dell’istanza di assegnazione per intempestività deve aver luogo nelle forme di cui all’art. 617 c.p.c.: ciò implica in capo al ricorrente l’onere di allegare un pregiudizio attuale e concreto discendente dalla lamentata violazione: in specie, non trattandosi di debitore esecutato, occorre tener conto – a tali fini – che il creditore avrebbe potuto partecipare come offerente al procedimento di vendita, anche presentando una offerta di acquisto minima. (Alessandro Auletta) (riproduzione riservata)
Tribunale Palermo, 25 Gennaio 2019.


Esecuzione forzata immobiliare - Individuazione del prezzo di vendita - Determinazione del giudice dell’esecuzione non vincolata dal prezzo di stima.
La individuazione del prezzo di vendita è rimessa unicamente al giudice dell’esecuzione (art. 568 c.p.c.), il quale non è vincolato al prezzo di stima individuato dall’esperto stimatore, potendo, per converso, determinarlo valorizzando altri ed ulteriori circostanze di fatto (per esempio, la occupazione dell’immobile, anche temporanea, la più rapida allocazione del bene nel mercato, la ragionevole durata del processo esecutivo, la riduzione del valore di mercato per l’assenza della garanzia per vizi, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso).

L’art. 591-bis c.p.c. ha assegnato al G.E. il potere di disporre ribassi fino al limite di un quarto (25%) e dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto fino al limite della metà; ove  il richiamo è da intendersi nel senso che, a partire dal quinto tentativo di vendita, è possibile disporre un ribasso, rispetto al precedente prezzo a base d’asta, pari alla metà. (Alessandro Auletta) (riproduzione riservata)
Tribunale Palermo, 25 Gennaio 2019.


Vendite coattive - Espropriazione immobiliare - Contenuto dell’ordinanza di vendita e della pubblicità - Contenuto della relazione di stima - Oneri di terzi - Informazioni rilevanti nella determinazione del valore - Onere degli offerenti di esaminare la relazione di stima -  Fattispecie - Sentenza che condanna il debitore a demolire parte dell’immobile - Aliud pro alio - Pericolo di evizione parziale - Esclusione.
Nella vendita coattiva posta in essere nell’ambito dell’espropriazione immobiliare, non tutte le circostanze rilevanti ai fini della precisa individuazione delle caratteristiche del bene offerto in vendita, così come l'esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi inerenti allo stesso, e in generale le informazioni comunque rilevanti ai fini della determinazione del suo valore, devono essere dettagliatamente esposte nell'ordinanza di vendita e indicate nella relativa pubblicità, purché esse siano comunque ricavabili dall'esame della relazione di stima e del fascicolo processuale, che è onere (e diritto) degli interessati all'acquisto consultare prima di formulare le offerte. E’pertanto onere degli offerenti interessati all'acquisto esaminare, prima di formulare l’offerta, la relazione di stima e gli atti del processo, dai quali dovrebbe emergere chiaramente ogni circostanza rilevante ai fini della valutazione e della convenienza dell’acquisto.

La mancata indicazione nell’ordinanza di vendita e nella relativa pubblicità dell’esistenza di una sentenza che condanna il debitore a demolire parte dell’immobile subastato non comporta alcun vizio della vendita e non configura un’ipotesi di aliud pro alio né un pericolo di evizione parziale. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. III, 25 Ottobre 2016, n. 21480.


Provvedimenti in materia fallimentare - Giudice delegato - Utilizzazione di un esperto per la valutazione di un immobile acquisito al fallimento - Richiesta di un creditore concorsuale di partecipare, tramite un consulente di parte, al procedimento di valutazione - Rigetto - Provvedimento del tribunale confermativo, in sede di reclamo, del decreto del giudice delegato - Impugnazione con ricorso per cassazione - Inammissibilità.
Il decreto del tribunale fallimentare, confermativo del decreto del giudice delegato, con il quale questo abbia respinto la richiesta di un creditore del fallito, inteso ad ottenere che l'esperto nominato per la stima degli immobili da porre in vendita proceda all'espletamento dell'incarico in contraddittorio con un consulente di parte nominato dall'istante, non è impugnabile con ricorso straordinario per cassazione, atteso che non ha carattere decisorio, non implicando il coinvolgimento di posizioni di diritto soggettivo, ma soltanto carattere ordinatorio, essendo volto ad escludere una non prevista e non necessaria partecipazione del creditore (attraverso un consulente di parte) al procedimento per la liquidazione dei beni acquisiti al fallimento. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 04 Aprile 2001, n. 4919.


Fallimento - Liquidazione dell'attivo - Vendita di immobili - Modalità - Vendita con incanto - Esperto designato per la valutazione dell'immobile - Irritualità della nomina ed omissione del finanziamento - Conseguenze - Prezzo d'asta - Determinazione - Invalidità - Esclusione.
Con riguardo alla vendita con incanto di immobili appartenenti all'attivo fallimentare, la circostanza che l'esperto designato dal giudice delegato per la valutazione dell'immobile sia stato irritualmente nominato e non abbia prestato giuramento non costituisce ragione di invalidità della determinazione del prezzo d'asta, posto che l'osservanza di queste formalità non è prescritta dalla legge a pena di nullità della relazione di consulenza e che il giudice, in veste di "peritus peritorum", può utilizzare i dati fornitigli dall'esperto, indipendentemente dalla ritualità della nomina e dalla prestazione del giuramento. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 29 Gennaio 1992.


Esecuzione forzata - Vendita forzata - Effetti - Vizi della cosa - Immobile aggiudicato difforme o privo delle qualità indicate negli atti della procedura - Ignoranza della situazione reale da parte dell'aggiudicatario - Diritto di quest'ultimo a far valere la mancanza di qualità o la consegna di "aliud pro alio" secondo le regole comuni - Sussistenza - Limiti.
Qualora l'immobile aggiudicato, in esito ad esecuzione per espropriazione forzata, risulti difforme o privo delle qualità indicate negli atti della procedura, senza che l'aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questi il diritto di denunciare la mancanza di quelle qualità, ovvero la consegna di "aliud pro alio", secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole trovano deroga nella vendita forzata, inclusa quella promossa da istituto di credito in base alla disciplina sul credito fondiario, solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall'art. 2922 primo comma cod.civ., e che, inoltre, non è onere dell'aggiudicatario medesimo di controllare l'esattezza delle menzionate indicazioni. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 03 Ottobre 1991, n. 10320.