TITOLO II - Del fallimento
Capo III - Degli effetti del fallimento
Sez. IV - Degli effetti del fallimento sui rapporti giuridici preesistenti

Art. 80

Contratto di locazione di immobili (1)
Testo a fronte
TESTO A FRONTE

I. Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto.

II. Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento.

III. In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.

IV. Il credito per l’indennizzo è soddisfatto in prededuzione ai sensi dell’articolo 111, n. 1 con il privilegio dell'articolo 2764 del codice civile.

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(1) Articolo sostituito dall’art. 4 del D. Lgs. 12 settembre 2007, n. 169. La modifica si applica ai procedimenti per dichiarazione di fallimento pendenti alla data del 1 gennaio 2008, nonché alle procedure concorsuali e di concordato aperte successivamente (art. 22 d.lgs. cit.).

GIURISPRUDENZA

Contratto di affitto di azienda – Contratto di locazione – Artt. 79 e 80 LF – Recesso del curatore – Equo indennizzo – Natura indennitaria (equitativa) – Commisurazione al danno emergente e al lucro cessante.

Contratto di affitto di azienda – Contratto di locazione – Artt. 79 e 80 LF – Recesso del curatore – Equo indennizzo – Natura indennitaria (equitativa) – Obbligo di corresponsione dei canoni – Natura contrattuale.

Contratto di affitto di azienda – Contratto di locazione – Artt. 79 e 80 LF – Recesso del curatore – Transazione – Equo indennizzo – Obbligo di corresponsione dei canoni – Onnicomprensività.
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L’equo indennizzo contemplato dall’art. 79 LF in riferimento alla facoltà concessa al curatore di recedere anticipatamente dal contratto di affitto d’azienda, analogamente all’equo indennizzo previsto dall’art. 80, comma 2, LF per il recesso dal contratto di locazione, appare avere natura indennitaria (equitativa) e non risarcitoria, costituendo il corrispettivo dell’esercizio della facoltà di recesso concessa dalla legge. Pertanto, tale indennizzo dev’essere commisurato al danno emergente, relativo al pregiudizio derivante dall’interruzione delle lavorazioni in corso, dalle eventuali penalità da pagare a terzi e dall’entità degli investimenti effettuati, e al lucro cessante, derivante dal mancato incasso degli utili netti che possono maturare nel periodo rimanente di vigenza del contratto (ma non dell’avviamento, che è una qualità intrinseca dell’azienda non indennizzabile, non rientrando fra le consistenze d’inventario dei beni materiali e immateriali ex artt. 2561 e 256 c.c. e non essendovi una previsione analoga a quella in materia di locazioni a favore del conduttore), essendo rimessa in primis all’accordo delle parti la determinazione del quantum, previa autorizzazione del comitato dei creditori e, in caso di superamento della soglia di valore, previa informazione al giudice delegato (salvo il suo intervento in caso di disaccordo). (Irma Giovanna Antonini – Riproduzione riservata)

L’indennizzo equitativo ex artt. 79 e 80 LF dev’essere tenuto distinto dai canoni dovuti per l’occupazione del bene, attesa la netta distinzione dei relativi titoli, l’uno di tipo indennitario, volto a ristorare il locatore per l’anticipata risoluzione del contratto, l’altro di natura contrattuale, scaturente dallo stesso negozio di locazione e relativo a somme ancora dovute dal fallimento per il protrarsi dell’occupazione del bene. Sotto tale profilo la lieve differenza lessicale introdotta dal legislatore della riforma, tanto nell’art. 79, quanto nell’art. 80 LF, (in precedenza l’indennizzo era definito “giusto compenso”), non appare aver mutato la sua predetta natura. (Irma Giovanna Antonini – Riproduzione riservata)

Pur dovendo nettamente distinguersi fra indennizzo per il recesso anticipato e canoni di locazione dovuti per il godimento dei beni, le parti possono, in sede di determinazione dell’equo indennizzo nella loro autonomia contrattuale, decidere con valenza transattiva di ogni eventuale controversia, ricomprendendo tutti i danni subiti dal conduttore, comprensivi anche del diritto alla restituzione di importi già versati a titolo di canoni anticipati e prevedendo la rinunzia ad ogni indennizzo e altra pretesa. (Irma Giovanna Antonini – Riproduzione riservata)
Tribunale Udine, 03 Maggio 2013.


Contratto di locazione - Fallimento del conduttore - Subentro nel contratto da parte del curatore - Pagamento canoni - Prededuzione - Indennità di occupazione - Equo indennizzo..
Qualora il curatore non si avvalga della facoltà di sciogliersi anticipatamente dal contratto egli subentra automaticamente ai sensi dell'art. 80 l.f. nel rapporto locatizio ed assume per l'effetto l'obbligo di pagamento dei canoni sino al recesso, essendo inefficace la clausola che eventualmente preveda la risoluzione di diritto del contratto di locazione in caso di fallimento della parte conduttrice. Gli importi così maturati dovranno pertanto essere ammessi al passivo in prededuzione, trattandosi di obblighi sorti in occasione oltre che in funzione della procedura concorsuale. (Anna Serafini) (riproduzione riservata) Tribunale Udine, 07 Novembre 2012.


Contratto di locazione - Comunicazione di recesso del curatore - Mancato rilascio - Pagamento dell'indennità di occupazione e di equo indennizzo per anticipato recesso..
Nell'ipotesi in cui alla comunicazione di recesso non segua l'immediato rilascio dell'immobile, il curatore sarà altresì tenuto al pagamento di un'indennità di occupazione oltre che di un equo indennizzo per l'anticipato recesso, fino alla riconsegna del locale. (Anna Serafini) (riproduzione riservata) Tribunale Udine, 07 Novembre 2012.


Fallimento - Esercizio provvisorio dell'impresa - Facoltà del curatore di sciogliersi dai contratti pendenti - Contratto di locazione d'immobili - Autorizzazione del comitato dei creditori - Non necessità.

Fallimento - Esercizio provvisorio dell'impresa - Facoltà di scelta del curatore tra sospensione ed esecuzione dei contratti pendenti - Applicazione analogica dell'articolo 72, comma 2 LF - Messa in mora del curatore che abbia optato per la sospensione - Ammissibilità.
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In presenza di esercizio provvisorio dell'impresa, la facoltà riconosciuta al curatore dall'articolo 104, comma 7, legge fallimentare di sciogliersi dai contratti pendenti, e quindi anche da quello di locazione di immobili, non necessita dell'autorizzazione del comitato dei creditori. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Qualora, in presenza di esercizio provvisorio dell'impresa, il curatore si avvalga della facoltà riconosciutagli dall'articolo 104, comma 7, legge fallimentare, di sospendere l'esecuzione dei contratti pendenti, alla fattispecie può essere applicato in via analogica il secondo comma dell'articolo 72, il quale consente al contraente in bonis di richiedere al giudice delegato di mettere in mora il curatore facendogli assegnare un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Tribunale Nocera Inferiore, 13 Febbraio 2012.


Cessione di azienda - Cessione del contratto di locazione - Fattispecie - Comunicazione della cessione..
Non è sufficiente ad integrare una formale cessione dell'azienda - che ai sensi dell'art. 36 l. 392/78, unita alla comunicazione dell'avvenuta cessione, condurrebbe alla cessione del contratto di locazione pur in assenza del consenso del locatore ceduto - la mera vendita di arredi e attrezzature del locale. Non è possibile opporre al locatore, per paralizzare la sua pretesa di pagamento dei canoni, in presenza di un regolare contratto stipulato tra le parti, il subentro di un terzo, in assenza di una regolare comunicazione della cessione, sul presupposto di un suo consenso implicito, a meno che il locatore venuto comunque a conoscenza del trasferimento non lo abbia accettato tacitamente secondo la disciplina prevista dall'art. 1407 c.c. (Nella specie il Tribunale, in sede di opposizione allo stato passivo, ha ammesso il locatore al passivo del Fallimento per canoni maturati e non pagati dopo la dichiarazione di fallimento sul presupposto per cui il Fallimento era subentrato nel contratto di locazione e solo "di fatto" il contratto di locazione era stato ceduto ad una società terza, il cui amministratore era stato peraltro amministratore anche della società fallita). (Giulia Gabassi) (riproduzione riservata) Tribunale Udine, 10 Ottobre 2011.


Contratto in generale – Simulazione – Contratto di locazione – Adibizione dell’immobile ad uso diverso da quello indicato in contratto.

Fallimento – Fallimento del locatore – Effetti del fallimento sui rapporti giuridici in corso – Determinazione dell’equo indenizzo.
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La conclusione di un contratto di locazione con l’intento di adibire l’immobile ad un uso diverso da quello indicato dalla propria destinazione non integra un’ipotesi di simulazione assoluta. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata)

In base al criterio di interpretazione letterale si ritiene che la determinazione dell’equo indennizzo da corrispondere al conduttore in mancanza di accordo tra le parti, deve essere rimessa al giudice delegato, così come disposto dall’art. 80, legge fallimentare. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata)
Tribunale Prato, 05 Maggio 2011.


Fallimento – Rapporti pendenti – Contratto di locazione – Fallimento del locatario – Facoltà di scelta del curatore – Diritto del locatore – Prededucibilità dei canoni. (07/09/2010).
La scelta se subentrare o meno nel contratto di locazione spetta al curatore; tuttavia il locatore è in tutti i casi tutelato dal diritto, eventuale, di esigere in prededuzione i canoni ex art. 80, legge fallimentare. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata) Tribunale Udine, 26 Marzo 2010, n. 0.


Fallimento ed altre procedure concorsuali - Fallimento - Effetti - Sui rapporti preesistenti - Locazione - Occupazione di immobile da parte di terzi - Anteriorità rispetto all'apertura del fallimento - Conseguenze - Opponibilità al fallimento - Condizioni - Prova della natura locativa del rapporto - Necessità - Fondamento..
L'occupazione di un immobile di proprietà del fallito da parte di un terzo, ancorché risalente ad epoca anteriore all'apertura della procedura concorsuale, è inopponibile al fallimento, in difetto della prova della sua riconducibilità ad un rapporto di locazione, non potendo trovare applicazione in tal caso l'art. 2923, quarto comma, cod. civ. - dettato per l'esecuzione forzata, ma applicabile anche al fallimento, che costituisce un pignoramento generale dei beni del fallito - in quanto la certezza in ordine all'anteriorità della detenzione, alla quale la predetta disposizione conferisce rilievo, in linea con quanto previsto in via generale dall'art. 2704 cod. civ., non esclude la compatibilità della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 30 Luglio 2009, n. 17735.


Pagamento canoni locazione immobiliare - Subentro del curatore nel contratto di locazione - Revocatoria fallimentare - Esclusione.
Nell'ipotesi in cui il debitore "in bonis" abbia stipulato un contratto di locazione di un immobile per le necessità della sua impresa e, una volta fallito, la curatela sia subentrata nel rapporto a mente dell'art. 80 legge fall., i pagamenti dei canoni eseguiti dal conduttore prima della dichiarazione di fallimento non sono soggetti alla revocatoria fallimentare, dovendosi escludere, con riguardo ad una valutazione unitaria del rapporto contrattuale, ogni presunzione di frode e di danno alla massa fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 27 Febbraio 2004, n. 3983.


Fallimento - Liquidazione dell'attivo - Bene oggetto di contratto di affitto di azienda munito di patto prelazione- Subentro del curatore ai sensi dell'art. 80 LF - Vendita ai sensi dell'art. 108 LF -Esercizio del diritto di prelazione da parte dell'affittuario - Ammissibilità - Fattispecie.
A seguito della scelta posta in onere dal curatore fallimentare, ai sensi dell'art. 80 L.F., di subentrare nel contratto di affitto di azienda munito di clausola di prelazione  , la vendita del bene caduto nel fallimento, e già oggetto di tale contratto, è compatibile con l'esercizio del diritto di prelazione convenzionale ad esso inerente. Infatti, L'art. 14 della legge n. 49 del 1985 (che lo ha attribuito alle cooperative di dipendenti di imprese soggette a procedure concorsuali), e la legge n. 223 del 1991 (che lo ha garantito all'imprenditore affittuario di imprese soggette alle medesime procedure), per quanto abbiano natura di leggi speciali, confermano la piena compatibilità' di tale esercizio del diritto di prelazione con le procedure liquidatore dell'attivo  , in generale, e della vendita ex arte. 108 L.F., in particolare (In applicazione di tale principio, la Corte ha respinto il ricorso per Cassazione dell'aggiudicatario del bene posto all'asta, avverso l'ordinanza del Tribunale Fallimentare che aveva respinto il reclamo contro il decreto del Giudice Delegato, con il quale era stato disposto il trasferimento di un immobile in favore dell'affittuario dell'azienda fallita, in forza di clausola di prelazione). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 11 Febbraio 2004.


Fallimento - Liquidazione dell'attivo - Vendita fallimentare di un immobile - Oggetto di contratto di affitto di azienda con patto di prelazione - Nel quale il fallimento subentri ex art. 80 LF - Diritto di prelazione dell'affittuario - Ammissibilità - Esercizio - Momento - Individuazione.
In tema di vendita fallimentare, il bene immobile oggetto di un contratto di affitto di azienda, in cui il fallimento sia subentrato, ai sensi dell'art. 80 LF, e che contenga una clausola di prelazione, una volta posto in vendita all'asta, ai sensi dell'art. 108 LF, attribuisce all'affittuario il diritto di esercitare la prelazione solo dopo che sia stata superata la fase dell'aggiudicazione, senza alcun intralcio delle altre fasi relative alla vendita, sulla base del prezzo raggiunto in via definitiva nel corso dell'asta pubblica. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 11 Febbraio 2004.


Locazione - Conduttore fallito - Conseguente cessazione dell'impresa - Indennità di avviamento - Spettanza - Esclusione - Fondamento.
L'indennità di avviamento ex art. 34 della legge n. 392/1978 non è dovuta quando il conduttore abbia cessato l'esercizio della sua impresa non in conseguenza della cessazione del rapporto locativo, bensì per effetto del fallimento, che comporta la cessazione dell'attività d'impresa e l'acquisizione alla massa dell'azienda; ne' rileva a tal fine che il curatore abbia, per realizzare le ragioni del fallimento, continuato nell'immobile locato, fino alla naturale scadenza del contratto, l'attività di vendita precedentemente svolta dal conduttore fallito. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 09 Maggio 2002, n. 6650.


Fallimento del conduttore - Risoluzione anticipata del contratto - Diritto del locatore al "giusto compenso" ex art. 80 L.F. - Contenuto - Assorbimento nei canoni scaduti della locazione - Legittimità - Esclusione.
L'art. 80 della legge fallimentare, nel riconoscere al curatore, in caso di fallimento del conduttore, la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione, attribuisce al locatore il diritto ad un "giusto compenso" che, nel dissenso delle parti, è liquidato dal giudice in via discrezionale, senza che tale discrezionalità possa, peraltro, legittimamente estendersi al punto da assorbire (del tutto arbitrariamente) tale compenso nei canoni già maturati dalla dichiarazione di fallimento al rilascio dell'immobile, attesa la netta distinzione dei relativi titoli, l'uno, di tipo indennitario, volto a ristorare il locatore per l'anticipata risoluzione del contratto, l'altro, di natura contrattuale, scaturente dallo stesso negozio di locazione e relativo a somme ancora dovute dal fallimento per il protrarsi dell'occupazione del bene. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 26 Gennaio 1999, n. 694.


Fallimento subentrato nel rapporto locativo - Controversia proposta dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto - Esclusione - Devoluzione al giudice ordinariamente competente - Necessità - Domande in quella sede connesse alla risoluzione comportanti prelevamenti sull'attivo - Inammissibilità - Fondamento - Procedura di accertamento del passivo - Necessità.
Ai sensi dell'art. 80 del R.D. 16 marzo 1942, n. 267, la prosecuzione del rapporto locativo dopo il fallimento del locatario comporta il subingresso del curatore nei diritti ed obblighi contrattuali e, quindi, il suo dovere di pagare i canoni che vengono a scadere posteriormente all'apertura del fallimento medesimo, nonché di conservare il bene, esponendolo, in caso d'inosservanza, ai comuni effetti dell'inadempimento. Consegue, che il locatore, a fronte dell'inadempimento del curatore, può promuovere in sede ordinaria azione di risoluzione del contratto e di rilascio dell'immobile, dato che la relativa domanda non trova causa o titolo nella dichiarazione di fallimento e, quindi, non è soggetta alla "vis actractiva" del foro fallimentare di cui all'art. 24 del R.D. n. 267 del 1942; non può invece introdurre in quella sede ordinaria anche le pretese creditorie collegate all'inadempimento, dovendo avvalersi della specifica procedura di accertamento del passivo prevista per le istanze che si indirizzino, pure per il tramite di un prioritario accertamento circoscritto all'"an debeatur", ad un prelevamento sull'attivo fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 28 Ottobre 1998, n. 10750.


Contratto di locazione risolto precedentemente alla dichiarazione di fallimento del conduttore - Permanenza della curatela nella detenzione dell'immobile - Credito del proprietario dell'immobile - Natura indennitaria - Esclusione - Natura obbligatoria da risarcimento del danno extracontrattuale - Configurabilità - Fattispecie.
La disposizione del secondo comma dell'art. 80 legge fall. (a norma del quale, in caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque momento recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un giusto compenso) è applicabile solo nel caso in cui, alla data della dichiarazione del fallimento, sia in vigore una locazione della quale il fallito sia parte e non nel caso in cui, in quello stesso momento, il rapporto risulti già caducato. In quest'ultima ipotesi, la protrazione della detenzione del bene da parte della curatela risulta carente di titolo giuridico e, quindi, fonte di responsabilità extracontrattuale (benché il verificarsi di siffatta situazione non sia imputabile a dolo o a colpa del curatore ma debba considerarsi dipendente da necessità contingenti o da prevalenti interessi della massa), sicché il credito del proprietario del bene ha natura integralmente riparatoria e non meramente indennitaria e l'obbligazione risarcitoria viene a carico del fallimento ai sensi dall'art. 111, n. 1, legge fall. (nella specie, il contratto di locazione era stato dichiarato risolto per inadempimento del conduttore prima ancora che quest'ultimo fosse dichiarato fallito e la curatela era rimasta nella detenzione dell'immobile per tutto il tempo necessario alla redazione dell'inventario ed all'espletamento delle operazioni di vendita. La S.C. ha cassato il provvedimento del tribunale fallimentare con il quale era stato liquidato al proprietario dell'immobile un mero compenso, sull'erroneo presupposto che nella fattispecie non ricorressero ipotesi di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale e che il proprietario dell'immobile fosse un beneficiario privilegiato del risultato utile delle operazioni fallimentari espletate sui beni mobili contenuti nell'immobile medesimo). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 23 Aprile 1998, n. 4190.


Azione revocatoria fallimentare - Locazione ultranovennale stipulata dal fallito prima della dichiarazione di fallimento - Azione revocatoria fallimentare - Esercizio - Ammissibilità.
La circostanza che il curatore subentri nel rapporto di locazione ultranovennale stipulato dal fallito in epoca antecedente la dichiarazione di fallimento, non esclude che, ove ne ricorrano le condizioni, il contratto possa essere revocato, ai sensi dell'art. 67 legge fallimentare, atteso che l'esercizio dell'azione revocatoria vede il curatore intervenire come terzo, per elidere il pregiudizio recato al patrimonio del fallito da atti da questi compiuti entro l'anno dalla dichiarazione di fallimento. Infatti, il contratto di locazione ultranovennale configura un atto di straordinaria amministrazione, idoneo di per sè ad alterare in senso peggiorativo la garanzia patrimoniale offerta dal locatore ai creditori, e pertanto soggetto all'azione revocatoria. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 04 Maggio 1996, n. 4143.


Contratto di locazione - Revocatoria - Ammissibilità - Ostatività dell'art. 80 legge fall. - Esclusione.
Il disposto di cui all'art. 80 della legge fallimentare (a norma del quale il curatore subentra "ipso jure" nel contratto stipulato dal locatore fallito) non esclude che il contratto di locazione, sia esso ultra o infranovennale, possa formare oggetto di revocatoria fallimentare ai sensi dell'art. 67 della medesima legge, che, senza alcuna distinzione o differenziazione, coinvolge tutti gli atti a titolo oneroso. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 17 Marzo 1995, n. 3089.


Custode - Sostituzione - Immobile locato al fallito - Parziale rilascio al proprietario - Autorizzazione - Provvedimenti relativi del tribunale fallimentare a seguito di reclamo - Impugnazione con ricorso per Cassazione - Inammissibilità.
È inammissibile il ricorso per cassazione, ex art. 111 Cost., nei confronti del decreto adottato dal tribunale fallimentare su reclamo contro provvedimenti del giudice delegato di sostituzione di un custode di beni del fallimento e di autorizzazione al rilascio al proprietario di parte di un immobile concesso in locazione al fallito (non essendo la locazione conveniente per la sua onerosità), atteso che i suddetti provvedimenti riguardano atti di gestione del fallimento, sicché sono privi di carattere decisorio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 10 Marzo 1995, n. 2790.


Contratto preliminare di vendita immobiliare - Bene - Consegna anticipata al promissario acquirente - Fallimento di quest'ultimo - Curatore - Scioglimento del contratto - Promittente venditore - Giusto compenso per il periodo compreso tra la consegna del bene e lo scioglimento del contratto - Spettanza - Indennizzo per l'ulteriore occupazione dell'immobile - Prededucibilità.
In tema di fallimento, nel caso in cui, a seguito di un contratto preliminare di vendita immobiliare il bene venga anticipatamente consegnato al promissario acquirente e, intervenuto il fallimento di quest'ultimo, il curatore si sciolga dal contratto (art. 72, secondo comma, legge fall.), al promittente venditore spetta, per il periodo compreso tra il giorno della consegna dell'immobile al promissario acquirente e la data della comunicazione della volontà del curatore di sciogliere il contratto, un "giusto compenso" (corrispondente ai canoni che avrebbero potuto essere percepiti sul mercato delle locazioni), in base all'applicazione analogica - per identità di "ratio" - dell'art. 80, secondo comma, legge fall. (riguardante il recesso del contratto di locazione da parte del curatore del fallimento del conduttore). L'indennizzo per l'ulteriore occupazione dell'immobile da parte del fallimento (nel periodo successivo allo scioglimento del contratto) deve considerarsi debito contratto per l'amministrazione del fallimento e, quindi, essere liquidato in prededuzione, ai sensi dell'art. 111, n. 1 legge fall. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 11 Novembre 1994, n. 9423.


Locazione - Affitto di azienda - Contratto - Stipulazione da parte del "falsus procurator" dell'affittuario - Affittuario - Ratifica successiva al fallimento dell'affittante - Efficacia retroattiva anche nei confronti del curatore - Ammissibilità - Esistenza di un nuovo vincolo contrattuale - Eccezione da parte del curatore - Inammissibilità.
A norma dell'art. 80 legge fall., il fallimento dell'affittante non scioglie il contratto di affitto di azienda (da parificarsi alla locazione di immobili per la sua identità strutturale e funzionale con questa fattispecie contrattuale), subentrando il curatore nella identica posizione contrattuale del fallito. Ne consegue che, ove il contratto sia stato stipulato dal "falsus procurator" dell'affittuario, la ratifica effettuata da quest'ultimo, ancorché successiva alla dichiarazione di fallimento dell'affittante, opera con efficacia retroattiva anche nei confronti del curatore il quale, non potendo essere considerato terzo, non può invocare la salvezza dei diritti accordata dall'art. 1399 cod. civ. a coloro che non sono stati parti del contratto; ne', peraltro, il curatore può eccepire l'esistenza di un nuovo vincolo contrattuale, atteso che il negozio compiuto dal rappresentante senza poteri non è invalido, ne' inefficace, ma tale che la ratifica del "dominus" lo rende per sè operativo anche nei confronti del rappresentante. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 28 Aprile 1993, n. 5012.


Locazione di un fondo rustico, utilizzato dal fallito quale imprenditore agricolo non coltivatore diretto - Autorizzazione vive a recedere dal contratto - Provvedimento del giudice delegato - Reclamo del fallito - Decisione con decreto del Ricorso per Cassazione ex art. 111 Cost. - Inammissibilità.
Nel caso in cui il giudice delegato abbia autorizzato il curatore del fallimento a recedere dal contratto di locazione di un fondo rustico, utilizzato dal fallito quale imprenditore agricolo non coltivatore diretto, (e quindi estraneo alle esigenze abitative dello stesso e della sua famiglia) è inammissibile il ricorso per cassazione, "ex" art. 111 Cost., nei confronti del decreto del tribunale fallimentare che abbia pronunciato sul reclamo del fallito contro il suddetto provvedimento del giudice delegato, atteso che tale provvedimento è privo del requisito della decisorietà, trattandosi di un atto interno, privo dell'attitudine ad incidere, con definitività, su situazioni giuridiche soggettive del fallito. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 06 Maggio 1992, n. 5355.


Locazione - Recesso del curatore - Indennizzo al locatore - Controversie relative del giudice delegato.
L'art. 80 della legge fallimentare nel disporre che il curatore può recedere in ogni tempo dal contratto di locazione stipulato dal conduttore fallito e che, in caso di recesso, spetta al locatore un giusto compenso, il quale, in difetto di accordo fra le parti è determinato dal giudice delegato, devolve alla competenza funzionale di quest'ultimo qualsiasi controversia al riguardo, sia essa attinente soltanto al "quantum" della prestazione - avente un carattere sostanzialmente indennitario -, sia essa relativa all'an. Ne consegue che il locatore non può far valere in sede ordinaria, neanche in via riconvenzionale, il credito avente ad oggetto il detto compenso. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 03 Giugno 1991, n. 6237.


Revocatoria fallimentare - Atti a titolo oneroso, pagamenti e garanzie - In genere - Pagamenti in ritardo di canoni scaduti - Subentro della curatela nella locazione - Esclusione della revocatoria.
Nell'ipotesi in cui il debitore in bonis abbia stipulato un contratto di locazione di un immobile per le necessità della sua impresa e, una volta fallito, la curatela sia subentrata nel rapporto a mente dell'art. 8 della legge fallimentare, i pagamenti dei canoni effettuati dal conduttore, ancorché in ritardo rispetto alle scadenze stabilite, prima della dichiarazione di fallimento non sono soggetti alla revocatoria fallimentare, dovendosi escludere, con riguardo ad una valutazione unitaria del rapporto contrattuale, ogni presunzione di frode e di danno alla massa fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 03 Giugno 1991, n. 6237.


Fallimento - Immobile destinato all'esercizio dell'impresa del fallito - Contratto di locazione - Subentro del curatore - Risoluzione per morosità - Competenza - Esclusione.
Non sono soggette alla vis actractiva del foro fallimentare le cause indipendenti nella loro genesi dall'instaurazione della procedura concorsuale, ancorché legate da un mero rapporto di occasionalità con il fallimento, quale la causa di risoluzione per morosità del contratto di locazione, riguardante l'immobile destinato all'esercizio dell'impresa del fallito, nel quale è subentrato il curatore del fallimento (non avvalsosi della facoltà di recesso di cui all'art. 80 legge fall.). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 13 Febbraio 1991, n. 1500.


Locazione - Fallimento del conduttore - Domanda di determinazione del canone proposta dal locatore dopo la dichiarazione del fallimento - Competenza.
La domanda proposta dal locatore dopo la dichiarazione di fallimento del conduttore, al fine di ottenere la determinazione dell'equo canone relativamente all'immobile in cui il fallito svolgeva la propria attività d'impresa, spetta alla cognizione del tribunale fallimentare, a norma dell'art. 24 legge fall., per il periodo che va fino alla data della sentenza dichiarativa di fallimento, trattandosi di un credito concorsuale (da azionare con la domanda di ammissione al passivo ex art. 93 legge fall.), rispetto al quale la Competenza del tribunale fallimentare prevale, per la tutela del principio della concorsualità, sulla Competenza per materia del pretore ex art. 43 della legge 27 luglio 1978 n. 392. Per il periodo successivo alla dichiarazione di fallimento, dopo che il curatore è subentrato nel rapporto di locazione, la domanda di Determinazione dell'equo canone rientra invece nella Competenza per materia del pretore, trattandosi di debito del fallimento, in ordine al quale non opera la suddetta deroga. ( V 2144/87, mass n 451370; ( V 3989/82, mass n 421945). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 20 Dicembre 1990, n. 12082.


Locazione - Canone - Pagamento - Obbligo della massa dei creditori - Inadempimento - Risoluzione del contratto per morosità

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In caso di fallimento del conduttore il curatore subentra nella locazione (se non intenda recederne ex art. 80, secondo comma, legge fallimentare) ed il debito di pagare i canoni fa capo alla massa dei creditori, quale corrispettivo della res locata, con la conseguenza che il mancato pagamento dei canoni da parte del curatore produce la risoluzione del contratto per morosità, che si riverbera direttamente sul fallito tornato in bonis dopo la chiusura del fallimento. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 27 Novembre 1990, n. 11397.


Fallimento del conduttore - Recesso esercitato dal curatore del fallimento - Giusto compenso

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Nel caso di recesso dal contratto di locazione di immobile, che venga esercitato dal curatore del fallimento del conduttore, il "giusto compenso", contemplato in favore del locatore dall'art. 80 secondo comma del R.d. 16 marzo 1942 n. 267, mira ad indennizzare la lesione delle aspettative costituite con il rapporto (in relazione alla durata ed al canone pattuiti), e, pertanto, non può essere negato per il solo fatto che detto locatore abbia ricevuto preavviso del recesso, occorrendo a tal fine accertare che, per effetto del preavviso, il locatore medesimo non abbia subito pregiudizio, ovvero sia stato in grado di evitarlo, usando la dovuta diligenza, mediante un'altra adeguata ed utile destinazione del bene. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 30 Ottobre 1990, n. 10520.


Fallimento del conduttore e subingresso del curatore nel rapporto - Determinazione dell'ammontare dei canoni

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Nel caso di fallimento del conduttore e subingresso del curatore nel godimento dell'immobile, il potere del giudice delegato, a norma dell'art. 80 secondo comma del R.d. 16 marzo 1942 n. 267, di determinare l'ammontare dei canoni dovuti al locatore per il periodo successivo alla dichiarazione di fallimento, e configuranti debito della massa, deve essere riconosciuto anche dopo la chiusura del fallimento con concordato, qualora la sentenza omologativa del concordato medesimo abbia espressamente affidato al predetto giudice la definizione e liquidazione dei rapporti inerenti alle spese della procedura fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 07 Novembre 1985, n. 5406.


Locazione ultranovennale - Azione revocatoria

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Il contratto di locazione o di affitto ultranovennale, ivi incluso quello che raggiunga tale durata per effetto di preventiva rinuncia del locatore alla facoltà di diniego della rinnovazione del rapporto accordatagli dall'art. 28 secondo comma della legge 27 luglio 1978 n. 392, configura un atto di straordinaria amministrazione (art. 1572 primo comma cod. civ.), idoneo ad alterare, in senso peggiorativo, la garanzia patrimoniale offerta dal locatore ai creditori, e, pertanto, è soggetto all'azione revocatoria, a seguito di sopravvenuto fallimento del locatore medesimo, ai sensi e nei casi contemplati dall'art. 67 del R.d. 16 marzo 1942 n. 267. Tale principio non resta escluso dalle Disposizioni dell'art. 80 del citato decreto, in tema di prosecuzione del rapporto di locazione nonostante il fallimento del locatore, con subingresso nel contratto del curatore, le quali rimangono applicabili quando la locazione non superi i nove anni, ovvero li superi, ma non sia revocabile in difetto dei requisiti fissati dal predetto art. 67. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 22 Giugno 1985, n. 3757.


Locazione - Fallimento del conduttore - Diritto del locatore alla corresponsione dei canoni - Persistenza - Limiti

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In caso di fallimento del conduttore di un immobile, fin quando il curatore non esercita il recesso ex art. 80 legge fall., il locatore conserva il proprio diritto al pagamento dei canoni nei termini pattuiti e la correlativa obbligazione del curatore non si sottrae all'applicazione delle norme generali sull'adempimento. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 06 Aprile 1983, n. 2421.


Mancato recesso da parte del curatore - Obbligo del curatore di adempiere l'obbligazione di pagamento dei canoni - Subordinazione ad iniziative del locatore nei confronti del giudice delegato - Esclusione

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L'obbligo del curatore, subentrato nel contratto di locazione al conduttore dichiarato fallito, di provvedere al puntuale pagamento dei canoni di locazione, scaturisce direttamente dal contratto ed il suo adempimento non è condizionato da alcuna iniziativa del locatore di richiedere al giudice delegato autorizzazioni di sorta. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 06 Aprile 1983, n. 2421.


Intimazione di sfratto e citazione per convalida - Notificazione effettuata al curatore anzichè al fallito

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La locazione, quando abbia ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione propria del fallito e della sua famiglia, non integra un rapporto di diritto patrimoniale compreso nel fallimento del conduttore, secondo la previsione dell'art. 43 del R.d. 16 marzo 1942 n. 267, ma un rapporto di natura strettamente personale, ai sensi dell'art. 46 n. 1 del citato decreto, rivolto al soddisfacimento di un'esigenza primaria di vita, il quale è indifferente per il fallimento, e resta correlativamente sottratto al potere di recesso del curatore. Ne consegue la nullità della notificazione dell'atto di intimazione di sfratto e di citazione per la convalida, che sia stata effettuata dal locatore al curatore del fallimento, anziché al fallito personalmente, conservando quest'ultimo, anche dopo la dichiarazione di fallimento, la qualità di locatario e di legittimato a resistere in giudizio. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 18 Ottobre 1982, n. 5397.