TITOLO II - Del fallimento
Capo III - Degli effetti del fallimento
Sez. IV - Degli effetti del fallimento sui rapporti giuridici preesistenti

Art. 80

Contratto di locazione di immobili (1)
Testo a fronte
TESTO A FRONTE

I. Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto.

II. Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento.

III. In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.

IV. Il credito per l’indennizzo è soddisfatto in prededuzione ai sensi dell’articolo 111, n. 1 con il privilegio dell'articolo 2764 del codice civile.

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(1) Articolo sostituito dall’art. 4 del D. Lgs. 12 settembre 2007, n. 169. La modifica si applica ai procedimenti per dichiarazione di fallimento pendenti alla data del 1 gennaio 2008, nonché alle procedure concorsuali e di concordato aperte successivamente (art. 22 d.lgs. cit.).

GIURISPRUDENZA

Contratto di affitto di azienda – Contratto di locazione – Artt. 79 e 80 LF – Recesso del curatore – Equo indennizzo – Natura indennitaria (equitativa) – Commisurazione al danno emergente e al lucro cessante.

Contratto di affitto di azienda – Contratto di locazione – Artt. 79 e 80 LF – Recesso del curatore – Equo indennizzo – Natura indennitaria (equitativa) – Obbligo di corresponsione dei canoni – Natura contrattuale.

Contratto di affitto di azienda – Contratto di locazione – Artt. 79 e 80 LF – Recesso del curatore – Transazione – Equo indennizzo – Obbligo di corresponsione dei canoni – Onnicomprensività.
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L’equo indennizzo contemplato dall’art. 79 LF in riferimento alla facoltà concessa al curatore di recedere anticipatamente dal contratto di affitto d’azienda, analogamente all’equo indennizzo previsto dall’art. 80, comma 2, LF per il recesso dal contratto di locazione, appare avere natura indennitaria (equitativa) e non risarcitoria, costituendo il corrispettivo dell’esercizio della facoltà di recesso concessa dalla legge. Pertanto, tale indennizzo dev’essere commisurato al danno emergente, relativo al pregiudizio derivante dall’interruzione delle lavorazioni in corso, dalle eventuali penalità da pagare a terzi e dall’entità degli investimenti effettuati, e al lucro cessante, derivante dal mancato incasso degli utili netti che possono maturare nel periodo rimanente di vigenza del contratto (ma non dell’avviamento, che è una qualità intrinseca dell’azienda non indennizzabile, non rientrando fra le consistenze d’inventario dei beni materiali e immateriali ex artt. 2561 e 256 c.c. e non essendovi una previsione analoga a quella in materia di locazioni a favore del conduttore), essendo rimessa in primis all’accordo delle parti la determinazione del quantum, previa autorizzazione del comitato dei creditori e, in caso di superamento della soglia di valore, previa informazione al giudice delegato (salvo il suo intervento in caso di disaccordo). (Irma Giovanna Antonini – Riproduzione riservata)

L’indennizzo equitativo ex artt. 79 e 80 LF dev’essere tenuto distinto dai canoni dovuti per l’occupazione del bene, attesa la netta distinzione dei relativi titoli, l’uno di tipo indennitario, volto a ristorare il locatore per l’anticipata risoluzione del contratto, l’altro di natura contrattuale, scaturente dallo stesso negozio di locazione e relativo a somme ancora dovute dal fallimento per il protrarsi dell’occupazione del bene. Sotto tale profilo la lieve differenza lessicale introdotta dal legislatore della riforma, tanto nell’art. 79, quanto nell’art. 80 LF, (in precedenza l’indennizzo era definito “giusto compenso”), non appare aver mutato la sua predetta natura. (Irma Giovanna Antonini – Riproduzione riservata)

Pur dovendo nettamente distinguersi fra indennizzo per il recesso anticipato e canoni di locazione dovuti per il godimento dei beni, le parti possono, in sede di determinazione dell’equo indennizzo nella loro autonomia contrattuale, decidere con valenza transattiva di ogni eventuale controversia, ricomprendendo tutti i danni subiti dal conduttore, comprensivi anche del diritto alla restituzione di importi già versati a titolo di canoni anticipati e prevedendo la rinunzia ad ogni indennizzo e altra pretesa. (Irma Giovanna Antonini – Riproduzione riservata)
Tribunale Udine, 03 Maggio 2013.


Contratto di locazione - Fallimento del conduttore - Subentro nel contratto da parte del curatore - Pagamento canoni - Prededuzione - Indennità di occupazione - Equo indennizzo..
Qualora il curatore non si avvalga della facoltà di sciogliersi anticipatamente dal contratto egli subentra automaticamente ai sensi dell'art. 80 l.f. nel rapporto locatizio ed assume per l'effetto l'obbligo di pagamento dei canoni sino al recesso, essendo inefficace la clausola che eventualmente preveda la risoluzione di diritto del contratto di locazione in caso di fallimento della parte conduttrice. Gli importi così maturati dovranno pertanto essere ammessi al passivo in prededuzione, trattandosi di obblighi sorti in occasione oltre che in funzione della procedura concorsuale. (Anna Serafini) (riproduzione riservata) Tribunale Udine, 07 Novembre 2012.


Contratto di locazione - Comunicazione di recesso del curatore - Mancato rilascio - Pagamento dell'indennità di occupazione e di equo indennizzo per anticipato recesso..
Nell'ipotesi in cui alla comunicazione di recesso non segua l'immediato rilascio dell'immobile, il curatore sarà altresì tenuto al pagamento di un'indennità di occupazione oltre che di un equo indennizzo per l'anticipato recesso, fino alla riconsegna del locale. (Anna Serafini) (riproduzione riservata) Tribunale Udine, 07 Novembre 2012.


Fallimento - Esercizio provvisorio dell'impresa - Facoltà del curatore di sciogliersi dai contratti pendenti - Contratto di locazione d'immobili - Autorizzazione del comitato dei creditori - Non necessità.

Fallimento - Esercizio provvisorio dell'impresa - Facoltà di scelta del curatore tra sospensione ed esecuzione dei contratti pendenti - Applicazione analogica dell'articolo 72, comma 2 LF - Messa in mora del curatore che abbia optato per la sospensione - Ammissibilità.
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In presenza di esercizio provvisorio dell'impresa, la facoltà riconosciuta al curatore dall'articolo 104, comma 7, legge fallimentare di sciogliersi dai contratti pendenti, e quindi anche da quello di locazione di immobili, non necessita dell'autorizzazione del comitato dei creditori. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)

Qualora, in presenza di esercizio provvisorio dell'impresa, il curatore si avvalga della facoltà riconosciutagli dall'articolo 104, comma 7, legge fallimentare, di sospendere l'esecuzione dei contratti pendenti, alla fattispecie può essere applicato in via analogica il secondo comma dell'articolo 72, il quale consente al contraente in bonis di richiedere al giudice delegato di mettere in mora il curatore facendogli assegnare un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Tribunale Nocera Inferiore, 13 Febbraio 2012.


Cessione di azienda - Cessione del contratto di locazione - Fattispecie - Comunicazione della cessione..
Non è sufficiente ad integrare una formale cessione dell'azienda - che ai sensi dell'art. 36 l. 392/78, unita alla comunicazione dell'avvenuta cessione, condurrebbe alla cessione del contratto di locazione pur in assenza del consenso del locatore ceduto - la mera vendita di arredi e attrezzature del locale. Non è possibile opporre al locatore, per paralizzare la sua pretesa di pagamento dei canoni, in presenza di un regolare contratto stipulato tra le parti, il subentro di un terzo, in assenza di una regolare comunicazione della cessione, sul presupposto di un suo consenso implicito, a meno che il locatore venuto comunque a conoscenza del trasferimento non lo abbia accettato tacitamente secondo la disciplina prevista dall'art. 1407 c.c. (Nella specie il Tribunale, in sede di opposiizone allo stato passivo, ha ammesso il locatore al passivo del Fallimento per canoni maturati e non pagati dopo la dichiarazione di fallimento sul presupposto per cui il Fallimento era subentrato nel contratto di locazione e solo "di fatto" il contratto di locazione era stato ceduto ad una società terza, il cui amministratore era stato peraltro amministratore anche della società fallita). (Giulia Gabassi) (riproduzione riservata) Tribunale Udine, 10 Ottobre 2011.


Contratto in generale – Simulazione – Contratto di locazione – Adibizione dell’immobile ad uso diverso da quello indicato in contratto.

Fallimento – Fallimento del locatore – Effetti del fallimento sui rapporti giuridici in corso – Determinazione dell’equo indenizzo.
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La conclusione di un contratto di locazione con l’intento di adibire l’immobile ad un uso diverso da quello indicato dalla propria destinazione non integra un’ipotesi di simulazione assoluta. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata)

In base al criterio di interpretazione letterale si ritiene che la determinazione dell’equo indennizzo da corrispondere al conduttore in mancanza di accordo tra le parti, deve essere rimessa al giudice delegato, così come disposto dall’art. 80, legge fallimentare. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata)
Tribunale Prato, 05 Maggio 2011.


Fallimento – Rapporti pendenti – Contratto di locazione – Fallimento del locatario – Facoltà di scelta del curatore – Diritto del locatore – Prededucibilità dei canoni. (07/09/2010).
La scelta se subentrare o meno nel contratto di locazione spetta al curatore; tuttavia il locatore è in tutti i casi tutelato dal diritto, eventuale, di esigere in prededuzione i canoni ex art. 80, legge fallimentare. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata) Tribunale Udine, 26 Marzo 2010, n. 0.


Fallimento ed altre procedure concorsuali - Fallimento - Effetti - Sui rapporti preesistenti - Locazione - Occupazione di immobile da parte di terzi - Anteriorità rispetto all'apertura del fallimento - Conseguenze - Opponibilità al fallimento - Condizioni - Prova della natura locativa del rapporto - Necessità - Fondamento..
L'occupazione di un immobile di proprietà del fallito da parte di un terzo, ancorché risalente ad epoca anteriore all'apertura della procedura concorsuale, è inopponibile al fallimento, in difetto della prova della sua riconducibilità ad un rapporto di locazione, non potendo trovare applicazione in tal caso l'art. 2923, quarto comma, cod. civ. - dettato per l'esecuzione forzata, ma applicabile anche al fallimento, che costituisce un pignoramento generale dei beni del fallito - in quanto la certezza in ordine all'anteriorità della detenzione, alla quale la predetta disposizione conferisce rilievo, in linea con quanto previsto in via generale dall'art. 2704 cod. civ., non esclude la compatibilità della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 30 Luglio 2009, n. 17735.


Fallimento - Liquidazione dell'attivo - Bene oggetto di contratto di affitto di azienda munito di patto prelazione- Subentro del curatore ai sensi dell'art. 80 LF - Vendita ai sensi dell'art. 108 LF -Esercizio del diritto di prelazione da parte dell'affittuario - Ammissibilità - Fattispecie.
A seguito della scelta posta in onere dal curatore fallimentare, ai sensi dell'art. 80 L.F., di subentrare nel contratto di affitto di azienda munito di clausola di prelazione  , la vendita del bene caduto nel fallimento, e già oggetto di tale contratto, è compatibile con l'esercizio del diritto di prelazione convenzionale ad esso inerente. Infatti, L'art. 14 della legge n. 49 del 1985 (che lo ha attribuito alle cooperative di dipendenti di imprese soggette a procedure concorsuali), e la legge n. 223 del 1991 (che lo ha garantito all'imprenditore affittuario di imprese soggette alle medesime procedure), per quanto abbiano natura di leggi speciali, confermano la piena compatibilità' di tale esercizio del diritto di prelazione con le procedure liquidatore dell'attivo  , in generale, e della vendita ex arte. 108 L.F., in particolare (In applicazione di tale principio, la Corte ha respinto il ricorso per Cassazione dell'aggiudicatario del bene posto all'asta, avverso l'ordinanza del Tribunale Fallimentare che aveva respinto il reclamo contro il decreto del Giudice Delegato, con il quale era stato disposto il trasferimento di un immobile in favore dell'affittuario dell'azienda fallita, in forza di clausola di prelazione). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 11 Febbraio 2004.


Fallimento - Liquidazione dell'attivo - Vendita fallimentare di un immobile - Oggetto di contratto di affitto di azienda con patto di prelazione - Nel quale il fallimento subentri ex art. 80 LF - Diritto di prelazione dell'affittuario - Ammissibilità - Esercizio - Momento - Individuazione.
In tema di vendita fallimentare, il bene immobile oggetto di un contratto di affitto di azienda  , in cui il fallimento sia subentrato, ai sensi dell'art. 80 LF, e che contenga una clausola di prelazione, una volta posto in vendita all'asta, ai sensi dell'art. 108 LF, attribuisce all'affittuario il diritto di esercitare la prelazione solo dopo che sia stata superata la fase dell'aggiudicazione, senza alcun intralcio delle altre fasi relative alla vendita, sulla base del prezzo raggiunto in via definitiva nel corso dell'asta pubblica. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 11 Febbraio 2004.