CAPO I
Disposizioni di attuazione
SEZIONE III
Disposizioni relative al libro III

Art. 63

TESTO A FRONTE

I. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, puo' ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e' tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

II. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

III. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore puo' sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

IV. Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

V. Chi cede diritti su unita' immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e' trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. (1) (2)



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(1) Articolo sostituito dall'art. 18 della legge 11 dicembre 2012, n. 220. La nuova disposizione entra in vigore il 18 giugno 2013.
(2) L'articolo 30 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 ha disposto che "I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonche' per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali." La nuova disposizione entra in vigore il 18 giugno 2013.
L'articolo sostituito disponeva:

"Art. 63

I. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

II. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

III. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato. "


GIURISPRUDENZA

Condominio - Azioni giudiziarie - Delibera approvativa di lavori di straordinaria manutenzione sulle parti comuni - Successiva vendita di unità immobiliare facente parte dell'edificio condominiale - Soggetto tenuto alla contribuzione per la suddetta causale - Individuazione - Criterio - Emissione di decreto ingiuntivo nei confronti dell'alienante - Ammissibilità - Limiti - Fattispecie.
In tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (nella specie, alla facciata), laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano - secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio - su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, trattandosi di circostanze ostative unicamente all'emissione, nei confronti dell'alienante - che non è più condomino - di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria. (Fattispecie anteriore alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 22 Giugno 2017, n. 15547.


Condominio – Ripartizione delle spese per le parti comuni tra venditore ed acquirente dell’immobile – Interpretazione dell'espressione “anno in corso” – Riferimento all’esercizio della gestione condominiale – Necessità – Fondamento.
In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 22 Marzo 2017, n. 7395.


Condominio negli edifici – Debito del condominio – Condanna a comunicare al creditore i dati dei condomini morosi – Condanna per l’eventuale ritardo nell’esecuzione della comunicazione.
Merita accoglimento la richiesta di fissare, ai sensi del’art.614 bis c.p.c., una somma a carico del condominio per l’eventuale ritardo nell’esecuzione della condanna, ex art.63 disp.att. cod.civ., a comunicare al creditore insoddisfatto i dati dei condòmini morosi in relazione al credito vantato e delle quote di debito singolarmente a loro carico sulla base delle tabelle millesimali. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Roma, 01 Febbraio 2017.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Contributi e spese condominiali - In genere - Spese di manutenzione ordinaria e relative a servizi essenziali - Approvazione del bilancio preventivo - Necessità - Esclusione - Approvazione del bilancio consuntivo - Sufficienza - Fondamento.
Nel condominio di edifici, l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 Gennaio 2017.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Azioni giudiziarie - In genere - Decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. - Requisiti - Preesistenza della delibera di approvazione dello stato di ripartizione delle spese - Successiva sostituzione di detta delibera con altra, ex art. 2377, comma 8, c.c. - Conseguenze - Fattispecie in tema di consorzi volontari tra proprietari di immobili.
La delibera di approvazione dello stato di ripartizione delle spese, sulla cui base l'amministratore può ottenere ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva, giusta l'art. 63 disp. att. c.c., deve necessariamente precedere la proposizione del ricorso ex art. 633 c.p.c., sicché, ove, nella pendenza del giudizio di opposizione, detta delibera sia sostituita con altra, adottata ai sensi dell'art. 2377, attuale ultimo comma, c.c. (norma di portata generale, applicabile - come nella specie - anche ai consorzi volontari tra proprietari di immobili), la sanatoria che ne discende consegue non già ad una convalida, con effetti retroattivi, dell'originaria deliberazione ma ad una rinnovazione di questa, inidonea - per ciò stesso - ad essere sottesa a quel decreto ingiuntivo, siccome formalmente assunta successivamente alla sua pronunzia. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 06 Dicembre 2016, n. 24957.


Esecuzione speciale di cui al R.D. 639/1910 - Titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti dell'amministrazione del condominio - Notifica dell'ingiunzione al singolo condomino - Necessità.
Come nell’esecuzione ordinaria il titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti dell'ente di gestione condominiale in persona dell'amministratore pro-tempore, per essere validamente azionato nei confronti del singolo condomino, deve essere necessariamente notificato unitamente al precetto al medesimo condomino contro il quale si intende agire, così nell’esecuzione speciale di cui al R.D. 639/1910 al singolo condomino deve essere notificata l’ingiunzione di cui all’art. 2 del citato regio decreto prima di poter procedere al pignoramento e ciò a prescindere dalla natura solidale o parziaria dell’obbligazione assunta con la sottoscrizione del contratto di fornitura del servizio idrico integrato. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Monza, 27 Aprile 2016.


Condominio - Spese ordinarie o di manutenzione e conservazione delle parti comuni e per la prestazione di servizi comuni - Natura parziaria e non solidale dell'obbligazione - Coordinamento con le disposizioni di cui all'articolo 63 disp. att. c.c. - Necessità - Natura sussidiaria del patrimonio del singolo condomino non moroso - Conseguenze - Obbligo dell'amministratore di fornire i dati relativi ai millesimi di proprietà ed i nominativi dei condomini morosi - Violazione - Conseguenze.
La natura parziaria dell'obbligazione contratta dal condominio, riconducibile all'ipotesi di morosità dello stesso per le spese cosiddette ordinarie, ovvero quelle di manutenzione e conservazione delle parti comuni e per la prestazione di servizi comuni, deve essere coordinata con le nuove disposizioni contenute nell'articolo 63 disp. att. c.c. il quale prevede che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini” in forza della quale l'escussione del patrimonio del singolo condomino non moroso diventa sussisidiaria, eventuale e successiva a quella del patrimonio del condomino moroso. Ne consegue che deve essere dichiarata l'illegittimità dell'intimazione di pagamento e del successivo pignoramento effettuati per l'intero credito nei confronti di tutti i condomini ed è altresì illegittima la mancata corretta suddivisione del credito totale in relazione alla quota di effettiva spettanza di ciascun condomino, non potendo in tal modo l'ingiunzione raggiungere lo scopo suo proprio, che è quello di far conoscere con certezza la quantificazione effettiva del credito nonché quello di assegnare al debitore un termine per adempiere e di preannunciare, per il caso di mancato adempimento, l'esercizio dell'azione esecutiva.

Colui che sia creditore nei confronti del condominio, ottenuto il titolo per procedere nei confronti dello stesso, dopo aver notificato dovrà attendere che l'amministratore fornisca i dati necessari per procedere con le modalità previste dall'articolo 63 disp. att. c.c. e di fronte all'eventuale inadempimento dell'amministratore, potrà agire giudizialmente per l'ottenimento dei dati richiesti. Soltanto dopo aver ottenuto il nominativo e i dati relativi ai condomini morosi, il creditore potrà notificare il titolo e l'atto di precetto ma ciò solo quando abbia esaurito infruttuosamente tutte le azioni esperibili nei confronti dei condomini che siano effettivamente morosi. In altri termini, per poter legittimamente richiedere il pagamento (pro quota) al condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovrà preventivamente intraprendere tutte le procedure, anche esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi), in danno del condomino moroso nonché seguirle con la dovuta diligenza e buona fede. Il creditore, quindi, prima di aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti, dovrà dare la rigorosa prova di aver fatto tutto il possibile per soddisfare il proprio credito nei confronti del condomino moroso poiché in mancanza di quest'ultimo avrebbe ragione di opporsi all'esecuzione. (Franco Benassi) (riproduzione riservata)
Tribunale Monza, 27 Aprile 2016.


Sequestro conservativo - Presupposti - Fumus boni iuris - Periculum in mora - Credito certo e liquido - Credito esiguo - Esclusione.
L’esiguità del credito non giustifica la concessione del sequestro conservativo (Nel caso di specie, l’aggiudicatario-acquirente di appartamento in condominio aveva chiesto l’autorizzazione al sequestro conservativo della somma residua ex art. 510 c.p.c., vantando come titolo il diritto di rivalsa conseguente al pagamento, ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c., di 2.818,80 euro relativi all’ultimo biennio di contributi condominiali, per l’omesso pagamento dei quali i debitori-resistenti erano stati esecutati). (Giuseppe D’Elia) (riproduzione riservata) Tribunale Busto Arsizio, 16 Aprile 2016.


Condominio negli edifici – Diritto al recupero delle spese anticipate dall’amministratore – Anche dal singolo condomino – Sussiste – Cessazione dell’incarico – Irrilevanza.
Il credito per le somme anticipate nell’interesse del Condominio dall’amministratore trae origine da un rapporto di “mandato” che intercorre con i condomini (cfr. per tutte: Cass. civile , sez. II, 04 ottobre 2005, n. 19348 in Giust. civ. Mass. 2005, 10; Cass. civile , sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815 in Giust. civ. Mass. 2000, 1796).
Precisamente, l’amministratore di condominio - nel quale non è ravvisabile un ente fornito di autonomia patrimoniale, bensì la gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione o compressione dell’autonomia individuale - configura un “ufficio di diritto privato” oggettivamente orientato alla tutela del complesso dei suindicati interessi e realizzante una cooperazione, in ragione di autonomia, con i condomini, singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto ‘sociale’ della gestione, al “mandato con rappresentanza”, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini, dell’art. 1720 comma 1 c.c., secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nell’esecuzione dell’incarico: norma che, peraltro, esprime un principio comune nella disciplina dei rapporti di cooperazione, indipendentemente dalla loro peculiarità (cfr. in tal senso: Cass. civile , sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286 in Giust. civ. Mass. 1997, 227 ed in Vita not. 1997, 190; Cass. civile, sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530 in Giust. civ. 1997, I, 699; Cass. civile 24 marzo 1981 n. 1720).
In particolare, si deve osservare che, nascendo l’obbligazione restitutoria a carico dei singoli condomini nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione legittima e per diretto effetto di essa, la situazione non muta in conseguenza della cessazione dell’anticipante dall’incarico di amministratore, con la conseguenza che la domanda dell’amministratore cessato dall’incarico diretta ad ottenere il rimborso di somme anticipate nell’interesse della gestione condominiale può essere proposta, oltre che nei confronti del condominio, anche nei confronti del singolo condomino inadempiente all’obbligo di pagare la propria quota (cfr. in tal senso la citata Cass. civile , sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286 in Giust. civ. Mass. 1997, 227 ed in Vita not. 1997, 190). (Chiara Bosi) (riproduzione riservata)
Tribunale Torino, 29 Gennaio 2016.


Condominio - Delibera programmatica - Fattispecie .
Deve ritenersi che abbia carattere programmatico la delibera adottata dalla assemblea condominiale in cui si faccia riferimento unicamente alla approvazione dei preventivi senza che risulti l’indicazione né dell’impresa appaltatrice né del costo dell’intervento né degli oneri in concreto derivanti ai singoli condomini. (Mauro Bernardi) (riproduzione riservata) Tribunale Mantova, 05 Gennaio 2016.


Condominio - Natura solidale e non parziaria delle obbligazioni condominiali - Azione del creditore nei confronti dei condomini diversi da quello moroso - Condizioni - Limiti - Beneficium excussionis.
La riforma delle norme sul condominio, posta in essere dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220, che ha stabilito con chiarezza la natura solidale e non parziaria delle obbligazioni condominiali, ha stabilito che il creditore può agire anche verso i condomini diversi da quello moroso, con la precisazione, però, che il creditore può aggredire il patrimonio dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo l'esclusione di quelli morosi; l'obbligazione in questione ha, quindi, natura solidale ma con previsione di una sussidiarietà tra le varie obbligazioni e, dunque, di un beneficium excussionis. (Paola Cuzzocrea) (riproduzione riservata) Tribunale Ascoli Piceno, 26 Novembre 2015.


Condominio - Somme depositate sul conto corrente del condominio - Somme sottratte alla disponibilità dei singoli condomini - Vincolo di destinazione a elisione del legame giuridico con i singoli condomini .
Le somme depositate sul conto corrente del condominio, formalmente intestate all'ente di gestione, devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condomini; ad esse, infatti, viene impresso un vincolo di destinazione (uso nell'interesse comune in base alle determinazioni dell'assemblea condominiale) che elide il legame giuridico con i singoli condomini, i quali, dal momento in cui le somme affluiscono sul conto condominiale, non possono più singolarmente e personalmente disporne. (Paola Cuzzocrea) (riproduzione riservata) Tribunale Ascoli Piceno, 26 Novembre 2015.


Condominio - Somme depositate sul conto corrente del condominio - Beneficium excussionis - Esclusione.
Poiché la legge 11 dicembre 2012 n. 220 in materia di condominio, pur introducendo le modifiche all'articolo 1129 c.c. non ha previsto alcun beneficium excussionis in favore delle somme presenti sul conto corrente intestato al condominio, si deve ritenere che dette somme non possono essere distinte dal resto del denaro ivi presente quanto a provenienza e destinazione e possono, pertanto, essere utilmente pignorate a favore del creditore del condominio. (Paola Cuzzocrea) (riproduzione riservata) Tribunale Ascoli Piceno, 26 Novembre 2015.


Condominio – Recupero delle spese condominiali non pagate – Legittimazione passiva – Spetta al vero proprietario dell’unità immobiliare – Principio di apparenza – Esclusione.
La giurisprudenza consolidata della Cassazione ha escluso, in materia condominiale, l’operatività del principio dell’apparenza (cfr. Cass. sez. 2, Sentenza n. 1627 del 25/01/2007) affermando che, in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività' del predetto principio strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale. (Chiara Bosi) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 03 Novembre 2015.


Condominio – Recupero delle spese condominiali non pagate – Decreto ingiuntivo emesso contro il proprietario apparente – Revoca – Responsabilità aggravata dell’amministratore ingiungente ex art.96 c.p.c. – Determinazione.
La mancata verifica della proprietà prima dell’inizio dell’azione monitoria, l’assenza di elementi idonei a creare un significativo motivo di confusione sulla titolarità della proprietà ed, in tale situazione, nonostante l’opposizione avversaria, il rifiuto di addivenire alla definizione transattiva della controversia, integra la colpa grave che costituisce il presupposto della responsabilità aggravata ex art. 96 ult. co. c.p.c. (avente funzione c.d. “sanzionatoria”e deflattiva).
Il terzo comma dell'art. 96 cod. proc. civ. non fissa alcun limite quantitativo, né massimo, né minimo. Pertanto, la determinazione giudiziale deve solo osservare il criterio equitativo, potendo essere calibrata anche sull'importo delle spese processuali o su un loro multiplo, con l'unico limite della ragionevolezza. (Chiara Bosi) (riproduzione riservata)
Tribunale Torino, 03 Novembre 2015.


Pignoramento presso terzi – Pignorabilità del conto corrente condominiale – Ammissibilità.
Le somme esistenti sul conto corrente condominiale, intestate formalmente al condominio quale ente di gestione, il quale ne può disporre sulla base delle decisioni dell'organo assembleare, devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condòmini, con la conseguenza finale che si realizza quella coincidenza tra soggetto debitore (condominio) e titolare del patrimonio aggredibile, che consente l'attivazione della procedura esecutiva. (Franco Stefanelli) (riproduzione riservata) Tribunale Reggio Emilia, 16 Maggio 2014.


Condominio negli edifici - Invalidità della delibera assembleare - Nullità e annullabilità - Distinzione.
In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi “nulle” le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi “annullabili” le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 01 Aprile 2014.


Condominio negli edifici – Subentro nei diritti di un condomino – Obbligo solidale di pagamento dei contributi – Pagamento dei riporti degli esercizi precedenti – Esclusione..
L’art. 63, comma 2, disp. att. codice civile, ai sensi del quale “chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”, deve essere interpretato nel senso che l’obbligo ivi previsto concerne unicamente l’esercizio in corso e quello precedente e non anche i “riporti” degli esercizi precedenti, il cui pagamento può essere richiesto esclusivamente al precedente proprietario dell’immobile. (Edoardo Di Capua) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 19 Novembre 2009.