LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VII
Della comunione
CAPO II
Del condominio negli edifici

Art. 1135

Attribuzioni dell'assemblea dei condomini (1)
TESTO A FRONTE

I. Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4)alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. (1)

II. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

III. L'assemblea puo' autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonche' di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilita' urbana, la sicurezza e la sostenibilita' ambientale della zona in cui il condominio e' ubicato. (2)



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(1) Articolo modificato dall'art. 13, l. 11 dicembre 2012, n. 220. La modifica è entrata in vigore il 18 giugno 2013. Il testo precedente recitava: «I. Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale. II. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
(2) L'art. 1, comma 9, d.l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modif., in l. 21 febbraio 2014, n. 9, ha aggiunto il periodo: «; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».

GIURISPRUDENZA

Condominio - Attività dell'amministratore non esorbitante dal mandato - Compenso - Inclusione nel corrispettivo riconosciuto al momento del conferimento del mandato - Delibera di riconoscimento di un compenso straordinario - Ammissibilità.
In tema di condominio, per quanto l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, debba tendenzialmente ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa, rientra nelle competenze dell'assemblea quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 02 Marzo 2018, n. 5014.


Condominio - Conflitto di interesse tra il singolo condomino ed il condominio - Rilevanza ai fini della determinazione dei "quorum" - Esclusione - Eventuale impossibilità di formazione della maggioranza necessaria - Rimedi.
In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 25 Gennaio 2018, n. 1849.


Condomino - Danni alle parti comuni causati da singolo condomino - Obbligo di risponderne nei confronti degli altri condomini - Sussistenza - Riconoscimento o accertamento giudiziale della responsabilità - Necessità - Fondamento.
Il condomino risponde dei danni da lui causati alle parti comuni, solo se vi sia stato riconoscimento di responsabilità o all'esito di un accertamento giudiziale, non potendo l'assemblea, in mancanza di tali condizioni, porre a suo carico l’obbligo di ripristino, o imputargli a tale titolo alcuna spesa, ed essendo obbligata ad applicare, come criterio di ripartizione della spesa, la regola generale stabilita dall’art. 1123 c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 07 Novembre 2017, n. 26360.


Condominio - Amministratore nominato dall'autorità giudiziaria - Natura - Ausiliario del giudice - Esclusione - Mandatario dei condomini - Configurabilità - Conseguenze - Determinazione del compenso ai sensi dell'art. 1709 c.c. - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, l'amministratore nominato dal tribunale ex art. 1129, comma 1, c.c., in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, non riveste la qualità di ausiliario del giudice né muta la propria posizione rispetto ai condomini, con i quali instaura, benché designato dall'autorità giudiziaria, un rapporto di mandato: in conseguenza, lo stesso deve rendere conto del proprio operato soltanto all'assemblea e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall'art. 1709 c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva ritenuto legittima la deliberazione assembleare di approvazione, tra le voci del rendiconto consuntivo, del compenso in favore dell'amministratore nominato dal tribunale). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 21 Settembre 2017, n. 21966.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Impugnazioni - Deliberazioni nulle o inesistenti - Delibera assembleare ricognitiva, a maggioranza, dei beni di proprietà esclusiva in deroga alla presunzione ex art. 1117 c.c. - Nullità - Fondamento - Unanimità - Necessità.
La delibera condominiale che accerti, a maggioranza, l'ambito dei beni comuni e l'estensione delle proprietà esclusive, in deroga all'articolo 1117 c.c., è nulla, perché inidonea a comportare l'acquisto a titolo derivativo di tali diritti, non essendo sufficiente, all'uopo, un atto meramente ricognitivo ed occorrendo, al contrario, l’accordo di tutti i comproprietari espresso in forma scritta. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 31 Agosto 2017, n. 20612.


Condominio negli edifici - Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Impugnazioni - Impugnazione di delibera condominiale - Controversia sulla titolarità esclusiva dei beni su cui quella abbia inciso - Natura dell'accertamento - Carattere meramente incidentale - Ammissibilità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, esula dai limiti della legittimazione passiva dell'amministratore una domanda volta ad ottenere l'accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ex art. 1117 c.c., giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; ne consegue che, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., in cui la legittimazione passiva spetta all'amministratore, l'allegazione, ad opera del ricorrente, della proprietà esclusiva del bene su cui detta delibera abbia inciso (nella specie, l'area cortilizia antistante il fabbricato, oggetto di assegnazione assembleare quale spazio a parcheggio per le autovetture dei condomini), può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 31 Agosto 2017, n. 20612.


Condominio - Spese di manutenzione (ripartizione) - Soffitti, solai, volte, lastrici solari - Lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo - Opere di manutenzione straordinaria degli stessi - Spese di riparazione o ricostruzione - Criteri di riparto - Concorso del condominio - Fondamento - Potere deliberativo dell'assemblea - Sussistenza - Sindacato in sede di impugnazione - Limiti.
In tema di condominio negli edifici, l'obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'"utilitas" che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 09 Agosto 2017, n. 19779.


Cooperativa edilizia - Assegnatari non proprietari - Costituzione del condominio a seguito della consegna degli alloggi - Conseguenze - Gestione e regolamentazione di beni e servizi comuni - "Legitimatio ad causam" - Attribuzione - Al gruppo ed al suo amministratore.
In tema di edifici realizzati da cooperative edilizie, ove all'assegnazione dell'alloggio da parte della cooperativa segua la consegna dello stesso ai singoli assegnatari si origina, per fatto concludente, il condominio - la cui costituzione, pur presupponendo l'accordo di tutti gli interessati, non richiede alcuna forma speciale - con la conseguenza che la "legitimatio ad causam" per tutte le vicende processuali relative alla regolamentazione della gestione di beni e servizi comuni ed al recupero delle quote di spesa dovute dai singoli assegnatari per la partecipazione al godimento dei servizi di comune utilità spetta ad esso condominio ed al relativo amministratore. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 14 Luglio 2017, n. 17581.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Contributi e spese condominiali - Spese di manutenzione (ripartizione) - Soffitti, solai, volte, lastrici solari - Lastrico solare di uso esclusivo - Danni da omessa manutenzione - Ripartizione delle spese - Criteri - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, dei danni derivanti dall'omessa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, c.c., ed il concorso di tali responsabilità va risolto, di regola, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione che, a seguito del crollo di una terrazza di uso esclusivo, aveva ripartito le conseguenti spese di riparazione senza valutare l'ascrivibilità, o meno, delle cause dell'evento, determinato dalla corrosione delle strutture portanti in ferro per assenza di manutenzione del pavimento, alla responsabilità esclusiva dell'usuario). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 07 Febbraio 2017, n. 3239.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Amministratore – Attribuzioni (doveri e poteri) – Rappresentanza negoziale – Condominio – Lavori straordinari disposti dall’amministratore in assenza di previa delibera assembleare – Diritto di rivalsa del condominio – Insussistenza – Fondamento.
In tema di condominio, qualora l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, comma 2, c.c., abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l'amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall'urgenza, mentre, in mancanza di quest'ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 02 Febbraio 2017, n. 2807.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Contributi e spese condominiali - In genere - Spese di manutenzione ordinaria e relative a servizi essenziali - Approvazione del bilancio preventivo - Necessità - Esclusione - Approvazione del bilancio consuntivo - Sufficienza - Fondamento.
Nel condominio di edifici, l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea; la loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 Gennaio 2017.


Lastrico solare in uso esclusivo – Danni da infiltrazioni da acqua all’immobile sottostante – Responsabilità del proprietario od usuario esclusivo – Natura – Concorso del condominio – Fondamento – Criteri di riparto.
In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, c.c., il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata) Cassazione Sez. Un. Civili, 10 Maggio 2016, n. 9449.


Condominio – Alienazione in proprietà esclusiva – Delibera di quantificazione successiva – Responsabilità del venditore per i debiti condominiali – Sussistenza.

Condominio – Rendicontazione e ripartizioni di costi – Approvazione dell’assemblea condominiale – Definitività.
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In caso di alienazione del bene in proprietà esclusiva, il venditore risponderà dei debiti condominiali derivanti da attività gestoria espletata in costanza di tale titolarità dominicale, se la delibera assembleare che ne opera quantificazione e ripartizione interviene in una fase cronologicamente successiva al momento in cui il servizio comune ovvero l’intervento comune viene, rispettivamente, usufruito o realizzzato. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata)

Dal combinato disposto degli artt. 1130 ult. comma, 1135 n. 3 e 1137 ult. comma, discende che, ove il rendiconto e la ripartizione delle spese predisposti dall'amministratore siano stati validamente approvati dall'assemblea, organo deliberativo del condominio, essi divengono operativi qualora non siano stati impugnati dal condomino dissenziente, il quale può contestare il conto per errore o per altri motivi, solo perseguendo l'annullamento della delibera di approvazione, che dovrà impugnare entro il termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'ultimo comma dell'art. 1137 c.c.. (Giovanni Carmellino) (riproduzione riservata)
Tribunale Novara, 25 Luglio 2011.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - In genere (nozione, distinzioni) - Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario - Rilevanza - Esclusione..
La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, "a fortiori", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Cassazione Sez. Un. Civili, 31 Gennaio 2006, n. 2046.