LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VII
Della comunione
CAPO II
Del condominio negli edifici

Art. 1126

Lastrici solari di uso esclusivo
TESTO A FRONTE

I. Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.


GIURISPRUDENZA

Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Terrazze, lastrici solari, logge - Terrazza a livello di copertura dei sottostanti vani - Regime proprietario - Proprietà condominiale - Sussistenza - Derogabilità - Condizioni.
La terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti (ancorché appartenenti, come nella specie, ad unità immobiliari rientranti in edifici autonomi, ma tra loro materialmente congiunti) deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex art. 1117 c.c., giacché, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato; né osta a tale conclusione la circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo (ubicato, nella specie, in uno degli edifici coperti ed) al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune, ex art. 819 c.c., né essendo il regime di comunione escluso dal solo fatto che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri ed occorrendo, al contrario, che la deroga all'attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione del titolare di un diritto reale, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 23 Agosto 2017, n. 20287.


Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Obbligazioni del condominio e del singolo condomino - Rapporti del condomino con il creditore del condomino - Obbligazioni nell’interesse del condominio - Responsabilità dei condomini - Solidarietà - Esclusione - Carattere parziario dell’obbligazione - Sussistenza - Fondamento - Conseguenze in tema di regresso e surrogazione - Fattispecie anteriore alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012 all'art. 63, comma 2, disp. att. c.c..
In tema di condominio negli edifici, il condomino che abbia pagato l’intero corrispettivo di un contratto d’appalto concluso dall’amministratore per l'esecuzione di lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva del primo non ha diritto di regresso verso gli altri condomini, sia pure limitatamente alla quota millesimale di ciascuno di essi, né può avvalersi della surrogazione legale ex art. 1203, n. 3, c.c., trattandosi di un'obbligazione parziaria e non solidale e difettando l'interesse comune all'adempimento, mentre può agire nei confronti degli altri condomini per ottenere l’indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto da costoro. (Principio reso in fattispecie regolata, "ratione temporis", dalla disciplina anteriore a quella introdotta dalla l. n. 220 del 2012). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 11 Agosto 2017, n. 20073.


Condominio - Spese di manutenzione (ripartizione) - Soffitti, solai, volte, lastrici solari - Lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo - Opere di manutenzione straordinaria degli stessi - Spese di riparazione o ricostruzione - Criteri di riparto - Concorso del condominio - Fondamento - Potere deliberativo dell'assemblea - Sussistenza - Sindacato in sede di impugnazione - Limiti.
In tema di condominio negli edifici, l'obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'"utilitas" che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 09 Agosto 2017, n. 19779.


Liquidazione del danno non patrimoniale – Mancata applicazione tabelle milanesi – Violazione di legge – Tabelle milanesi come parametro di conformità alla valutazione equitativa ex artt. 1226 e 2056 cc.
È ammissibile, in sede di legittimità, quale violazione di legge, la doglianza avente ad oggetto la errata valutazione del danno non patrimoniale in base a criteri diversi da quelli derivanti dall’applicazione della tabelle milanesi purché nella fase di merito ci si sia espressamente doluti della mancata applicazione delle predette tabelle e queste abbiano formato oggetto di produzione nel giudizio di merito.
Il danno non patrimoniale deve essere risarcito nella sua interezza a seguito di una sua complessiva analisi e verifica in tutte le sue, per quanto complesse, componenti e sfaccettature, non potendosi limitare il giudice di secondo grado “ad aggiungere una cifra per un aspetto non adeguatamente considerato dal giudice di primo grado, perché ciò contrasta con la valutazione unitaria del danno non patrimoniale, finalizzata al suo risarcimento integrale”.
“Nella liquidazione del danno non patrimoniale non è consentito, in mancanza di criteri stabiliti dalla legge, il ricorso ad una liquidazione equitativa pura, non fondata su criteri obiettivi, i soli idonei a valorizzare le singole variabili del caso concreto e a consentire la verifica “ex post” del ragionamento seguito dal giudice in ordine all’apprezzamento della gravità del fatto, delle condizioni soggettive della persona, dell’entità della relativa sofferenza e del turbamento del suo stato d’animo, dovendosi ritenere preferibile, per garantire l’adeguata valutazione del caso concreto e l’uniformità di giudizio a fronte di casi analoghi l’adozione del criterio di liquidazione predisposto dal Tribunale di Milano, al quale la S.C. riconosce la valenza, in linea generale e nel rispetto dell’art. 3 della Cost., di parametro di conformità della valutazione equitativa del danno non patrimoniale alle disposizioni di cui agli artt. 1226 e 2056 c.c., salva l’emersione di concrete circostanze che ne giustifichino l’abbandono”. (Fabio Massimo Orlando) (riproduzione riservata)
Cassazione civile, sez. III, 18 Maggio 2017, n. 12470.


Condominio - Contributi e spese condominiali - Spese di manutenzione (ripartizione) - Soffitti, solai, volte, lastrici solari - Art. 1126 c.c. - Lastrico solare di uso esclusivo - Manutenzione o ricostruzione - Ripartizione delle spese - Criterio - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, l'art. 1126 c.c., allorché pone l’obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in un condominio diviso in più scale, aveva posto a carico di tutti i condomini, limitatamente alla cennata aliquota dei due terzi, la spesa occorrente per il rifacimento del lastrico solare, in virtù dell'esistenza di parti di proprietà comune ad esso sottostanti). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 10 Maggio 2017, n. 11484.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Contributi e spese condominiali - Spese di manutenzione (ripartizione) - Soffitti, solai, volte, lastrici solari - Lastrico solare di uso esclusivo - Danni da omessa manutenzione - Ripartizione delle spese - Criteri - Fattispecie.
In tema di condominio negli edifici, dei danni derivanti dall'omessa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, c.c., ed il concorso di tali responsabilità va risolto, di regola, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione che, a seguito del crollo di una terrazza di uso esclusivo, aveva ripartito le conseguenti spese di riparazione senza valutare l'ascrivibilità, o meno, delle cause dell'evento, determinato dalla corrosione delle strutture portanti in ferro per assenza di manutenzione del pavimento, alla responsabilità esclusiva dell'usuario). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 07 Febbraio 2017, n. 3239.


Comunione dei diritti reali – Comproprietà indivisa (nozione, caratteri, distinzioni) – Obblighi dei comunisti – Rimborso delle spese anticipate - Lavori di rifacimento di terrazzo di proprietà esclusiva – Applicabilità degli artt. 1110 e 1134 c.c. – Esclusione – Fondamento.
Il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non si fonda sull'applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., siccome postulanti spese inerenti ad una cosa comune, ma trova la propria ragione, ex art. 1126 c.c., nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 09 Gennaio 2017.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) – Contributi e spese condominiali – In genere – Contratto di appalto concluso dall’amministratore – Pagamento dell’intero corrispettivo da parte di un condomino – Regresso o surrogazione nei confronti degli altri condomini – Esclusione – Azione di ingiustificato arricchimento – Esperibilità.
In tema di condominio negli edifici, il condomino che abbia pagato l’intero corrispettivo di un contratto d’appalto concluso dall’amministratore per l'esecuzione di lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva del primo non ha diritto di regresso verso gli altri condomini, sia pure limitatamente alla quota millesimale di ciascuno di essi, né può avvalersi della surrogazione legale ex art. 1203, n. 3, c.c., trattandosi di un'obbligazione parziaria e non solidale e difettando l'interesse comune all'adempimento, mentre può agire nei confronti degli altri condomini per ottenere l’indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto da costoro. (Principio reso in fattispecie regolata, "ratione temporis", dalla disciplina anteriore a quella introdotta dalla l. n. 220 del 2012). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 09 Gennaio 2017.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - Contributi e spese condominiali - Spese di manutenzione (ripartizione) - Soffitti, solai, volte, lastrici solari - Lastrico solare di uso esclusivo - Crollo determinato da vizi e carenze costruttive dell'immobile - Responsabilità esclusiva del custode - Sussistenza - Fondamento.
La responsabilità per il crollo di un lastrico solare ad uso esclusivo, determinato da vizi e carenze costruttive dell'immobile, è ascrivibile in via esclusiva, ai sensi dell'art. 2051 c.c., al proprietario ovvero all'usuario esclusivo, in quanto il danno è conseguente a fatti che involgono la sola responsabilità del custode, e non anche la violazione di obblighi di manutenzione gravanti sul condominio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 21 Novembre 2016, n. 23680.


Condominio - Spese di rifacimento del terrazzo di copertura - Natura solidale dell'obbligazione - Esclusione.
L'obbligo di contribuzione alle spese di rifacimento del terrazzo di copertura verso l'appaltatore, terzo creditore, non si connota come rapporto unico con più debitori, ovvero come obbligazione solidale per l'intero in senso proprio e quindi ad interesse comune; conseguentemente, alla condomina (in particolare, titolare della proprietà esclusiva del terrazzo) che abbia adempiuto nelle mani dell'appaltatore al pagamento dell'intero prezzo dei lavori, non può accordarsi un diritto di regresso nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, ex art. 1299 c.c. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 29 Settembre 2016, n. 199.


Lastrico solare in uso esclusivo – Danni da infiltrazioni da acqua all’immobile sottostante – Responsabilità del proprietario od usuario esclusivo – Natura – Concorso del condominio – Fondamento – Criteri di riparto.
In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, c.c., il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata) Cassazione Sez. Un. Civili, 10 Maggio 2016, n. 9449.


Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Spese di manutenzione (ripartizione) - Soffitti, solai, volte, lastrici solari - Lastrico solare di uso esclusivo - Obbligo di manutenzione - Titolarità - Ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 cod. civ..
Poiché il lastrico solare dell'edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo); la relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi (cfr. Cass. 15.7.2002, n. 10233; Cass. 11.9.1998, n. 9009). (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 24 Marzo 2016, n. 5867.


Danno cagionato a terzi dal lastrico condominiale di uso esclusivo – Criterio di riparto stabilito dall’art. 1126 c.c. – Criterio della imputazione per colpa aquiliana – Contrasto – Rimessione alle SS.UU..
Va rimessa alle Sezioni Unite la questione relativa al danno cagionato a terzi dal lastrico condominiale di uso esclusivo, in particolare la questione se debba applicarsi il criterio di riparto stabilito dall’art. 1126 cod. civ. per le spese di riparazione del terrazzo oppure il criterio dell’imputazione per colpa aquiliana. (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 13 Giugno 2014, n. 13526.


Lastrico condominiale – Di uso esclusivo – Danno che sia causato dal lastrico – Imputazione – Criteri (art. 1126 c.c.).
Va rimessa al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite la quaestio juris in tema di danno cagionato a terzi dal lastrico condominiale di uso esclusivo, in particolare la questione di massima se debba applicarsi il criterio di riparto stabilito dall’art. 1126 cod. civ. per le spese di riparazione del terrazzo oppure il criterio dell’imputazione per colpa aquiliana. (Giuseppe Buffone) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 13 Giugno 2014, n. 13526.


Condominio di edifici – Danni causati da insufficiente manutenzione di terrazza in uso esclusivo – Responsabilità concorrente del titolare dell’uso esclusivo e del condominio – Responsabilità concorrente dell’impresa appaltatrice delle opere di manutenzione e del direttore dei lavori .
In caso di infiltrazioni causate da carente impermeabilizzazione della pavimentazione di una terrazza di uso esclusivo di un condomino, concorrono la responsabilità per omessa custodia sia del titolare dell’uso esclusivo, sia del condominio, in ragione della funzione di copertura dell’edificio che la terrazza svolge.
Trovano inoltre applicazione l’art.1669 c.c. il quale, pur se evoca una forma di responsabilità extracontrattuale, presuppone espressamente come legittimati attivi i committenti e i loro aventi causa – nel caso, i proprietari danneggiati, che si identificano pur sempre giuridicamente con il condominio committente – e, per tutti i soggetti responsabili, la regola della solidarietà ex art.2055 c.c.. Quindi si giustifica l’estensione automatica della domanda degli attori anche nei confronti del direttore dei lavori, chiamato in causa da parte del condominio convenuto.
Anche il direttore dei lavori, infatti, al pari dell’impresa appaltatrice, quando con il suo sapere scientifico è coinvolto in un’opera dalla quale nel tempo possono derivare danni a terzi, deve svolgere l’incarico non solo per adempiere correttamente la propria obbligazione contrattuale ma anche preoccuparsi che dall’opera non abbiano a verificarsi in futuro danni a terzi.
La responsabilità dell’impresa appaltatrice e del professionista può essere fissata in parti uguali ex art.2055, II comma, c.c.; tra il condominio ed il titolare dell’uso esclusivo della terrazza va invece applicata la proporzione ex art.1126 c.c.. (Chiara Bosi) (riproduzione riservata)
Tribunale Taranto, 04 Aprile 2014.


Separazione giudiziale dei coniugi – Coesistenza di addebito e  risarcimento del danno – Quantificazione del danno – Liquidazione equitativa.
In caso di separazione tra coniugi  possono coesistere  la pronuncia di addebito e risarcimento del danno, considerati i presupposti e le finalità differenti. Il comportamento doloso o colposo del coniuge che incide su beni essenziali della vita produce un danno ingiusto ex art. 2 Cost., art. 2043 c.c. e 2059 c.c. (nella specie consistente in un peggioramento delle condizioni di vita caratterizzate da incertezza precarietà e sofferenza, aggravate dalla presenza di due figli minori conviventi e dallo stato di disoccupazione ed una lesione del diritto fondamentale all’onore ed al decoro) e dà diritto al risarcimento, la cui domanda può essere proposta anche nel giudizio di separazione e che, in mancanza di parametri oggettivi cui ancorare la determinazione del quantum del risarcimento del danno non patrimoniale (complessivamente inteso, sebbene derivante da plurime condotte illecite), va liquidato ai sensi dell'art. 1226 c.c.. (Maria Marta Cristoni) (riproduzione riservata) Tribunale Cremona, 27 Marzo 2014.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Spese di manutenzione (ripartizione) - Soffitti, solai, volte, lastrici solari - Mancata manutenzione del lastrico solare - Danni derivati a terzi - Ripartizione fra tutti i condomini, quali inadempienti all'obbligo di conservazione, secondo le proporzioni fissate dall'art. 1126 cod.civ. - Necessità..
Poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo. Cassazione Sez. Un. Civili, 29 Aprile 1997, n. 3672.