LIBRO TERZO
Della proprietà
TITOLO VII
Della comunione
CAPO II
Del condominio negli edifici

Art. 1118

Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (1)
TESTO A FRONTE

I. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, e' proporzionale al valore dell'unita' immobiliare che gli appartiene.

II. Il condomino non puo' rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

III. Il condomino non puo' sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unita' immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

IV. Il condomino puo' rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.



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(1) Articolo sostituito dall'art. 3 della legge 11 dicembre 2012, n. 220. La nuova disposizione entra in vigore il 18 giugno 2013. L'articolo sostituito disponeva:

"Art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)

I. Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.

II. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione."


GIURISPRUDENZA

Condominio - Tabelle millesimali - Redazione - Necessità di tenere conto di elementi estrinseci ed intrinseci delle singole proprietà - Sussistenza - Necessità di considerare le pertinenze delle proprietà esclusive - Sussistenza - Inclusione in esse dei giardini in proprietà esclusiva.
Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che quelli estrinseci (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive, come i giardini, poiché consentono un migliore godimento degli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del loro valore patrimoniale. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 11 Settembre 2017, n. 21043.


Condominio - Distacco legittimo dall'impianto centralizzato di riscaldamento - Conseguenze - Esonero dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso - Obbligo di sostenere le spese di conservazione dell'impianto - Eventuale disposizione contraria del regolamento di condominio - Validità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, è valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l'indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all'impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva affermato la legittimità di una deliberazione assembleare recettiva di una specifica clausola del regolamento contrattuale ed impositiva, a carico dei condomini distaccatisi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, dell'"obbligo di pagare la metà del contributo" per l'uso dell'impianto medesimo). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 18 Maggio 2017, n. 12580.


Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Impianti comuni - Riscaldamento (termosifone) - Condominio - Distacco legittimo dall'impianto centralizzato di riscaldamento - Conseguenze - Esonero dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso - Obbligo di sostenere le spese di conservazione dell'impianto - Eventuale disposizione contraria del regolamento di condominio - Nullità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, è nulla la clausola del regolamento che, in ipotesi di legittimo distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato - perché operato senza pregiudicarne il funzionamento - ponga, a carico del condomino distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, in quanto il regolamento costituisce un contratto atipico, meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell'ordinamento, mentre una clausola siffatta, oltre a vanificare il principale ed auspicato beneficio che il condomino mira a perseguire distaccandosi dall'impianto comune, si pone in contrasto con l'intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all'effettivo consumo, come emergente dagli artt. 1118, comma 4, c.c. (nel testo successivo alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012), 26, comma 5, della l. n. 10 del 1991 e 9, comma 5, del d.lgs. n. 102 del 2014. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 12 Maggio 2017, n. 11970.


Condominio negli edifici (nozione, distinzioni) - In genere - Configurabilità - Pluralità di edifici orizzontali autonomi (case a schiera) - Possibilità - Condizioni - Fattispecie.
In tema di condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva escluso che la ricorrenza di un condominio - sia pure cd. minimo - in presenza di due appartamenti a schiera, facenti parte del medesimo immobile, costituito da un unico corpo di fabbrica realizzato in virtù di una sola licenza edilizia e dotato di fondamenta, strutture portanti e tetto unitari e separati tra loro in linea verticale, da terra al soffitto della mansarda, da una tramezzatura divisoria). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 29 Dicembre 2016, n. 27360.


Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - Impianti comuni - Riscaldamento (termosifone) - Distacco dall'impianto centralizzato nella vigenza della l. n. 220 del 2012 - Condizioni - Onere della prova - Modalità di assolvimento .
L'art. 1118 c.c., come modificato dalla l. n. 220 del 2012, consente al condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato - di riscaldamento o di raffreddamento - condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell'insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l'assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 03 Novembre 2016, n. 22285.


Condominio - Regolamento - Regolamento di natura contrattuale - Divieto di adibire gli alloggi ad attività di impresa e ad uso diverso da quello di abitazione - Attività di bed & breakfast - Compatibilità.
L'attività cd. di bed & breakfast, indipendentemente dalla sua qualificazione come impresa commerciale, è compatibile con la destinazione abitativa di un immobile e non può, pertanto, ritenersi preclusa dalla disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, che faccia divieto ai condomini di destinare gli alloggi ad attività di impresa e ad uso diverso da quello di abitazione. (Franco Benassi) (riproduzione riservata) Tribunale Verona, 22 Aprile 2015.


Comunione e condominio - Regolamento di condominio - Infrazioni - Sanzione non pecuniaria - Previsione - Nullità..
Per il generale divieto di autotutela nei rapporti privati, è nulla la clausola del regolamento di condominio che, superando l’eccezionale autorizzazione di cui all’art. 70 disp. att. cod. civ., preveda, per le infrazioni dei condomini (nella specie, parcheggio irregolare in area comune), sanzioni diverse da quella pecuniaria (nella specie, rimozione dell’autovettura). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 16 Gennaio 2014, n. 820.


Condominio negli edifici – Distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato di riscaldamento – Autorizzazione degli altri condomini – Esclusione – Regime delle spese di conservazione dell’impianto e di gestione..
Il condomino può legittimamente rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione soltanto e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. (edc) (riproduzione riservata) Tribunale Torino, 20 Aprile 2009, n. 0.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Sopraelevazione - Indennizzo - Indennità di sopraelevazione - Realizzazione di nuovo piano o nuova fabbrica - Necessità - Esclusione - Opere consistenti nell'aumento delle superfici e dei volumi - Sufficienza - Determinazione - Incremento del diritto di comproprietà sulle parti comuni - Principio di proporzionalità - Applicabilità..
L'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 cod. civ. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127 quarto comma cod. civ.. Cassazione Sez. Un. Civili, 30 Luglio 2007, n. 16794.


Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - In genere (nozione, distinzioni) - Condominio minimo - Disciplina prevista dal codice civile in materia di organizzazione e di posizioni soggettive dei partecipanti - Applicabilità - Fondamento - Impossibilità di far ricorso al criterio maggioritario - Rilevanza - Esclusione..
La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, "a fortiori", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Cassazione Sez. Un. Civili, 31 Gennaio 2006, n. 2046.