Massimario Ragionato Fallimentare

a cura di Franco Benassi
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Articolo 80 ∙ (Contratto di locazione di immobili)


Tutte le MassimeCassazione
In generale
Ambito di applicazione
Locazione cessata prima del fallimentoOpponibilità del contratto di locazioneOpponibilità di modifiche al regolamento contrattualeOpponibilità di occupazione dell'immobileOpponibilità e pregresso pignoramento del beneEsercizio provvisorio dell'impresa e autorizzazione al curatore a sciogliersi dai contratti pendenti

Subentro e recesso del curatore
In attesa della decisione del curatore permane l'obbligo di pagamento dei canoni
Subentro del curatore nel rapporto locatizioSubentro del curatore, determinazione e pagamento dei canoni in prededuzionePagamento dei canoni e compensazione con miglioramentiSubentro del curatore nella locazione e revocatoriaRecesso del curatore, indennità di occupazione e giusto compensoRecesso e diritto al pagamento dei canoniAutorizzazione al recesso dal contratto di locazioneLocazione ultranovennaleRisoluzione del contratto di locazione

Equo indennizzo
Equo indennizzo, natura
Equo indennizzo, determinazioneEquo indennizzo, risarcimento danniEquo indennizzo, autorizzazione del comitato dei creditoriEquo indennizzo, avviamentoEquo indennizzo e canoni di locazione

Azienda
Cessione di azienda e cessione del contratto di locazione
Affitto di azienda e prelazione Affitto di azienda stipulato da falsus procurator

Aspetti processuali
Subentro del curatore e competenza per il pagamento dei canoni
Subentro del curatore e competenza per l'azione di rilascioDeterminazione dell'equo canone per immobile in cui il fallito svolgeva attività d'impresaRilascio di immobile destinato ad abitazione del fallito e della sua famigliaRecesso del curatore e competenza per la determinazione del giusto compensoSostituzione del custode e ricorso per cassazioneAutorizzazione al rilascio dell'immobile e ricorso per cassazioneRecesso da locazione di fondo rustico e ricorso per cassazione

Altri casi
Preliminare di vendita immobiliare e consegna anticipata dell'immobile
Vendita fallimentare di immobile locato e diritto di prelazioneImmobile destinato ad abitazione del fallito e recesso del curatoreFallimento dell'affittuario coltivatore direttoLocazione di immobile destinato esclusivamente ad abitazione propria del fallito e della sua famiglia



Fallimento - Azioni volte a far dichiarare l'inopponibilità ex art. 2923 cod. civ. o la risoluzione ex art. 80 legge fall. del contratto di locazione immobiliare stipulato dal fallito - Deroga alla competenza per territorio in materia di locazioni - Sussistenza
Sono devolute alla competenza del tribunale fallimentare, ai sensi dell'art. 24 legge fall., le controversie che traggano origine o fondamento nel fallimento, rientrando tra queste anche le azioni del curatore volte a far dichiarare l'inopponibilità alla massa del contratto di locazione immobiliare stipulato dal fallito a norma dell'art. 2923 cod. civ. ovvero la risoluzione del medesimo contratto ai sensi dell'art. 80 legge fall., in deroga alla previsione di cui agli artt. 21 e 447 bis cod. proc. civ. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 15 Luglio 2015, n. 14844.


Fallimento - Liquidazione dell'attivo - Vendita di immobile locato per attività alberghiera - Fallimento del locatore - Subentro del curatore - Diritto di prelazione del conduttore dell'esercizio - Momento - Fattispecie
In tema di vendita fallimentare di un immobile locato per uso alberghiero, nel cui contratto sia subentrato il curatore del fallimento del locatore ex art. 80 legge fall., riconoscendo il diritto di prelazione al conduttore, quest'ultimo può esercitare il predetto diritto non solo dopo che si sia verificata l'aggiudicazione del bene al migliore offerente all'esito del primo incanto, ma anche, qualora sia stato presentato un aumento di sesto, pure all'esito della nuova gara, perché solo a seguito di quest'ultima il prezzo di aggiudicazione è divenuto definitivo. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 28 Gennaio 2013, n. 1808.


Fallimento ed altre procedure concorsuali - Fallimento - Effetti - Sui rapporti preesistenti - Locazione - Occupazione di immobile da parte di terzi - Anteriorità rispetto all'apertura del fallimento - Conseguenze - Opponibilità al fallimento - Condizioni - Prova della natura locativa del rapporto - Necessità - Fondamento.
L'occupazione di un immobile di proprietà del fallito da parte di un terzo, ancorché risalente ad epoca anteriore all'apertura della procedura concorsuale, è inopponibile al fallimento, in difetto della prova della sua riconducibilità ad un rapporto di locazione, non potendo trovare applicazione in tal caso l'art. 2923, quarto comma, cod. civ. - dettato per l'esecuzione forzata, ma applicabile anche al fallimento, che costituisce un pignoramento generale dei beni del fallito - in quanto la certezza in ordine all'anteriorità della detenzione, alla quale la predetta disposizione conferisce rilievo, in linea con quanto previsto in via generale dall'art. 2704 cod. civ., non esclude la compatibilità della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 30 Luglio 2009, n. 17735.


Immobile destinato ad abitazione del fallito e della sua famiglia - Assoggettabilità al fallimento - Esclusione - Fondamento - Conseguenze sulle controversie concernenti la locazione - Legittimazione processuale esclusiva del fallito - Configurabilità - Fattispecie in materia di restituzione di canoni corrisposti in misura eccedente quella legale ex legge n.392 del 1978
Il fallito è il solo legittimato ad agire e resistere nelle controversie concernenti la validità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione per sè e per la propria famiglia, atteso che, in tal caso, la locazione non integra un diritto patrimoniale compreso nel fallimento del conduttore secondo la previsione dell'art. 43, legge fall., bensì un rapporto di natura strettamente personale ai sensi dell'art. 46, legge fall., in quanto rivolto al soddisfacimento di un'esigenza primaria di vita ed inidoneo ad incidere sugli interessi della massa, perciò indifferente per il curatore; ne consegue che l'art 80, secondo comma, legge fall. (vigente "ratione temporis"), nel prevedere che il curatore subentra nel rapporto di locazione, con facoltà di recesso, non opera con riguardo al contratto di locazione che abbia ad oggetto il predetto immobile, a prescindere dalla proporzionalità o meno della sua consistenza rispetto alle citate esigenze personali, conclusione del contratto prima o dopo il fallimento, dal rispetto o meno dello speciale regime vincolistico delle locazioni degli immobili urbani e salvo, in questo ultimo caso, l'eventuale recupero alla massa di somme sottratte ai creditori ed esorbitanti dai limiti delle necessità di vita familiari del fallito stesso. (Principio affermato dalla S.C. con riguardo al giudizio promosso dal conduttore, in seguito fallito, per la determinazione del cd. equo canone ai sensi dell'art.12 della legge n.392 del 1978 e per la restituzione delle somme eccedenti tale misura). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 19 Giugno 2008, n. 16668.


Locazione - Ultranovennale - Fallimento del locatore - Subentro automatico del curatore - Condizioni - Rispetto delle formalità pubblicitarie - Necessità - Sussistenza - Omessa trascrizione del contratto - Conseguenze - Inopponibilità del periodo eccedente il novennio - Fattispecie
In tema di locazione d'immobile avente durata ultranovennale, ai sensi dell'art. 80 legge fall. il fallimento del locatore non scioglie il contratto, subentrando il curatore nella identica posizione contrattuale del fallito, purché la locazione sia opponibile alla massa dei creditori ex art.45 legge fall. (Il principio è stato affermato dalla S.C. con riguardo alla locazione di un fondo stipulata fino all'esaurimento delle cave esistenti, senza che il contratto fosse stato trascritto, derivandone che legittimamente alla scadenza del novennio dalla stipulazione il curatore poteva farne valere l'inefficacia per il periodo eccedente tale limite temporale). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 08 Febbraio 2008, n. 3016.


Curatela subentrata nel rapporto locativo - Controversia proposta dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto del Esclusione - Devoluzione al giudice ordinariamente competente - Necessità - Domande in quella sede connesse alla risoluzione comportanti prelevamenti sull'attivo - Inammissibilità - Fondamento - Procedura di accertamento del passivo - Necessità
Ai sensi dell'art. 80 del r.d. 16 marzo 1942, n. 267, la prosecuzione del rapporto locativo dopo il fallimento del locatario comporta il subingresso del curatore nei diritti ed obblighi contrattuali e, quindi, il suo dovere di pagare i canoni che vengono a scadere posteriormente all'apertura del fallimento medesimo, nonché di conservare il bene, esponendolo, in caso d'inosservanza, ai comuni effetti dell'inadempimento; con la conseguenza che il locatore, a fronte dell'inadempimento del curatore, può promuovere in sede ordinaria azione di risoluzione del contratto e di rilascio dell'immobile, dato che la relativa domanda non trova causa o titolo nella dichiarazione di fallimento e, quindi, non è soggetta alla "vis actractiva" del foro fallimentare di cui all'art. 24 del r.d. n. 267 del 1942; non può invece introdurre in quella sede ordinaria anche le pretese creditorie collegate all'inadempimento, dovendo avvalersi della specifica procedura di accertamento del passivo prevista per le istanze che si indirizzino, pure per il tramite di un prioritario accertamento circoscritto all'"an debeatur", ad un prelevamento sull'attivo fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 06 Ottobre 2005, n. 19494.


Curatela del fallimento subentrata nel rapporto locativo - Credito del locatore - Prededucibilità - Configurabilità - Procedura di accertamento del passivo - Necessità - Fondamento
Ai sensi dell'art. 80 del R.D. 16 marzo 1942, n. 267, la prosecuzione del rapporto locativo dopo il fallimento del locatario comporta il subingresso del curatore nei diritti ed obblighi contrattuali e, quindi, ove non eserciti il recesso, il suo dovere di pagare i canoni che vengono a scadere posteriormente all'apertura del fallimento medesimo, esponendolo, in caso d'inosservanza, ai comuni effetti dell'inadempimento. Ne consegue che i crediti del locatore vanno soddisfatti in prededuzione, ma in ogni caso accertati in sede concorsuale secondo le modalità stabilite dagli artt. 93 ss. L.F., a tale procedura essendo assoggettati anche i crediti sorti dopo la dichiarazione di fallimento, da soddisfarsi con priorità rispetto a quelli "concorsuali" ex art. 111, primo comma primo, L.F. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 26 Agosto 2004, n. 17000.


Pagamento canoni locazione immobiliare - Subentro del curatore nel contratto di locazione - Revocatoria fallimentare - Esclusione
Nell'ipotesi in cui il debitore "in bonis" abbia stipulato un contratto di locazione di un immobile per le necessità della sua impresa e, una volta fallito, la curatela sia subentrata nel rapporto a mente dell'art. 80 legge fall., i pagamenti dei canoni eseguiti dal conduttore prima della dichiarazione di fallimento non sono soggetti alla revocatoria fallimentare, dovendosi escludere, con riguardo ad una valutazione unitaria del rapporto contrattuale, ogni presunzione di frode e di danno alla massa fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 27 Febbraio 2004, n. 3983.


Fallimento - Liquidazione dell'attivo - Bene oggetto di contratto di affitto di azienda munito di patto prelazione- Subentro del curatore ai sensi dell'art. 80 LF - Vendita ai sensi dell'art. 108 LF -Esercizio del diritto di prelazione da parte dell'affittuario - Ammissibilità - Fattispecie
A seguito della scelta posta in onere dal curatore fallimentare, ai sensi dell'art. 80 L.F., di subentrare nel contratto di affitto di azienda munito di clausola di prelazione  , la vendita del bene caduto nel fallimento, e già oggetto di tale contratto, è compatibile con l'esercizio del diritto di prelazione convenzionale ad esso inerente. Infatti, L'art. 14 della legge n. 49 del 1985 (che lo ha attribuito alle cooperative di dipendenti di imprese soggette a procedure concorsuali), e la legge n. 223 del 1991 (che lo ha garantito all'imprenditore affittuario di imprese soggette alle medesime procedure), per quanto abbiano natura di leggi speciali, confermano la piena compatibilità' di tale esercizio del diritto di prelazione con le procedure liquidatore dell'attivo  , in generale, e della vendita ex arte. 108 L.F., in particolare (In applicazione di tale principio, la Corte ha respinto il ricorso per Cassazione dell'aggiudicatario del bene posto all'asta, avverso l'ordinanza del Tribunale Fallimentare che aveva respinto il reclamo contro il decreto del Giudice Delegato, con il quale era stato disposto il trasferimento di un immobile in favore dell'affittuario dell'azienda fallita, in forza di clausola di prelazione). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 11 Febbraio 2004.


Fallimento - Liquidazione dell'attivo - Vendita fallimentare di un immobile - Oggetto di contratto di affitto di azienda con patto di prelazione - Nel quale il fallimento subentri ex art. 80 LF - Diritto di prelazione dell'affittuario - Ammissibilità - Esercizio - Momento - Individuazione
In tema di vendita fallimentare, il bene immobile oggetto di un contratto di affitto di azienda, in cui il fallimento sia subentrato, ai sensi dell'art. 80 LF, e che contenga una clausola di prelazione, una volta posto in vendita all'asta, ai sensi dell'art. 108 LF, attribuisce all'affittuario il diritto di esercitare la prelazione solo dopo che sia stata superata la fase dell'aggiudicazione, senza alcun intralcio delle altre fasi relative alla vendita, sulla base del prezzo raggiunto in via definitiva nel corso dell'asta pubblica. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 11 Febbraio 2004.


Locazione - Conduttore fallito - Conseguente cessazione dell'impresa - Indennità di avviamento - Spettanza - Esclusione - Fondamento
L'indennità di avviamento ex art. 34 della legge n. 392/1978 non è dovuta quando il conduttore abbia cessato l'esercizio della sua impresa non in conseguenza della cessazione del rapporto locativo, bensì per effetto del fallimento, che comporta la cessazione dell'attività d'impresa e l'acquisizione alla massa dell'azienda; ne' rileva a tal fine che il curatore abbia, per realizzare le ragioni del fallimento, continuato nell'immobile locato, fino alla naturale scadenza del contratto, l'attività di vendita precedentemente svolta dal conduttore fallito. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 09 Maggio 2002, n. 6650.


Fallimento del conduttore - Risoluzione anticipata del contratto - Diritto del locatore al "giusto compenso" ex art. 80 L.F. - Contenuto - Assorbimento nei canoni scaduti della locazione - Legittimità - Esclusione
L'art. 80 della legge fallimentare, nel riconoscere al curatore, in caso di fallimento del conduttore, la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione, attribuisce al locatore il diritto ad un "giusto compenso" che, nel dissenso delle parti, è liquidato dal giudice in via discrezionale, senza che tale discrezionalità possa, peraltro, legittimamente estendersi al punto da assorbire (del tutto arbitrariamente) tale compenso nei canoni già maturati dalla dichiarazione di fallimento al rilascio dell'immobile, attesa la netta distinzione dei relativi titoli, l'uno, di tipo indennitario, volto a ristorare il locatore per l'anticipata risoluzione del contratto, l'altro, di natura contrattuale, scaturente dallo stesso negozio di locazione e relativo a somme ancora dovute dal fallimento per il protrarsi dell'occupazione del bene. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 26 Gennaio 1999, n. 694.


Fallimento subentrato nel rapporto locativo - Controversia proposta dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto - Esclusione - Devoluzione al giudice ordinariamente competente - Necessità - Domande in quella sede connesse alla risoluzione comportanti prelevamenti sull'attivo - Inammissibilità - Fondamento - Procedura di accertamento del passivo - Necessità
Ai sensi dell'art. 80 del R.D. 16 marzo 1942, n. 267, la prosecuzione del rapporto locativo dopo il fallimento del locatario comporta il subingresso del curatore nei diritti ed obblighi contrattuali e, quindi, il suo dovere di pagare i canoni che vengono a scadere posteriormente all'apertura del fallimento medesimo, nonché di conservare il bene, esponendolo, in caso d'inosservanza, ai comuni effetti dell'inadempimento. Consegue, che il locatore, a fronte dell'inadempimento del curatore, può promuovere in sede ordinaria azione di risoluzione del contratto e di rilascio dell'immobile, dato che la relativa domanda non trova causa o titolo nella dichiarazione di fallimento e, quindi, non è soggetta alla "vis actractiva" del foro fallimentare di cui all'art. 24 del R.D. n. 267 del 1942; non può invece introdurre in quella sede ordinaria anche le pretese creditorie collegate all'inadempimento, dovendo avvalersi della specifica procedura di accertamento del passivo prevista per le istanze che si indirizzino, pure per il tramite di un prioritario accertamento circoscritto all'"an debeatur", ad un prelevamento sull'attivo fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 28 Ottobre 1998, n. 10750.


Contratto di locazione risolto precedentemente alla dichiarazione di fallimento del conduttore - Permanenza della curatela nella detenzione dell'immobile - Credito del proprietario dell'immobile - Natura indennitaria - Esclusione - Natura obbligatoria da risarcimento del danno extracontrattuale - Configurabilità - Fattispecie
La disposizione del secondo comma dell'art. 80 legge fall. (a norma del quale, in caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque momento recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un giusto compenso) è applicabile solo nel caso in cui, alla data della dichiarazione del fallimento, sia in vigore una locazione della quale il fallito sia parte e non nel caso in cui, in quello stesso momento, il rapporto risulti già caducato. In quest'ultima ipotesi, la protrazione della detenzione del bene da parte della curatela risulta carente di titolo giuridico e, quindi, fonte di responsabilità extracontrattuale (benché il verificarsi di siffatta situazione non sia imputabile a dolo o a colpa del curatore ma debba considerarsi dipendente da necessità contingenti o da prevalenti interessi della massa), sicché il credito del proprietario del bene ha natura integralmente riparatoria e non meramente indennitaria e l'obbligazione risarcitoria viene a carico del fallimento ai sensi dall'art. 111, n. 1, legge fall. (nella specie, il contratto di locazione era stato dichiarato risolto per inadempimento del conduttore prima ancora che quest'ultimo fosse dichiarato fallito e la curatela era rimasta nella detenzione dell'immobile per tutto il tempo necessario alla redazione dell'inventario ed all'espletamento delle operazioni di vendita. La S.C. ha cassato il provvedimento del tribunale fallimentare con il quale era stato liquidato al proprietario dell'immobile un mero compenso, sull'erroneo presupposto che nella fattispecie non ricorressero ipotesi di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale e che il proprietario dell'immobile fosse un beneficiario privilegiato del risultato utile delle operazioni fallimentari espletate sui beni mobili contenuti nell'immobile medesimo). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 23 Aprile 1998, n. 4190.


Azione revocatoria fallimentare - Locazione ultranovennale stipulata dal fallito prima della dichiarazione di fallimento - Azione revocatoria fallimentare - Esercizio - Ammissibilità
La circostanza che il curatore subentri nel rapporto di locazione ultranovennale stipulato dal fallito in epoca antecedente la dichiarazione di fallimento, non esclude che, ove ne ricorrano le condizioni, il contratto possa essere revocato, ai sensi dell'art. 67 legge fallimentare, atteso che l'esercizio dell'azione revocatoria vede il curatore intervenire come terzo, per elidere il pregiudizio recato al patrimonio del fallito da atti da questi compiuti entro l'anno dalla dichiarazione di fallimento. Infatti, il contratto di locazione ultranovennale configura un atto di straordinaria amministrazione, idoneo di per sè ad alterare in senso peggiorativo la garanzia patrimoniale offerta dal locatore ai creditori, e pertanto soggetto all'azione revocatoria. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 04 Maggio 1996, n. 4143.


Contratto di locazione - Revocatoria - Ammissibilità - Ostatività dell'art. 80 legge fall. - Esclusione
Il disposto di cui all'art. 80 della legge fallimentare (a norma del quale il curatore subentra "ipso jure" nel contratto stipulato dal locatore fallito) non esclude che il contratto di locazione, sia esso ultra o infranovennale, possa formare oggetto di revocatoria fallimentare ai sensi dell'art. 67 della medesima legge, che, senza alcuna distinzione o differenziazione, coinvolge tutti gli atti a titolo oneroso. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 17 Marzo 1995, n. 3089.


Custode - Sostituzione - Immobile locato al fallito - Parziale rilascio al proprietario - Autorizzazione - Provvedimenti relativi del tribunale fallimentare a seguito di reclamo - Impugnazione con ricorso per Cassazione - Inammissibilità
È inammissibile il ricorso per cassazione, ex art. 111 Cost., nei confronti del decreto adottato dal tribunale fallimentare su reclamo contro provvedimenti del giudice delegato di sostituzione di un custode di beni del fallimento e di autorizzazione al rilascio al proprietario di parte di un immobile concesso in locazione al fallito (non essendo la locazione conveniente per la sua onerosità), atteso che i suddetti provvedimenti riguardano atti di gestione del fallimento, sicché sono privi di carattere decisorio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 10 Marzo 1995, n. 2790.


Contratto preliminare di vendita immobiliare - Bene - Consegna anticipata al promissario acquirente - Fallimento di quest'ultimo - Curatore - Scioglimento del contratto - Promittente venditore - Giusto compenso per il periodo compreso tra la consegna del bene e lo scioglimento del contratto - Spettanza - Indennizzo per l'ulteriore occupazione dell'immobile - Prededucibilità
In tema di fallimento, nel caso in cui, a seguito di un contratto preliminare di vendita immobiliare il bene venga anticipatamente consegnato al promissario acquirente e, intervenuto il fallimento di quest'ultimo, il curatore si sciolga dal contratto (art. 72, secondo comma, legge fall.), al promittente venditore spetta, per il periodo compreso tra il giorno della consegna dell'immobile al promissario acquirente e la data della comunicazione della volontà del curatore di sciogliere il contratto, un "giusto compenso" (corrispondente ai canoni che avrebbero potuto essere percepiti sul mercato delle locazioni), in base all'applicazione analogica - per identità di "ratio" - dell'art. 80, secondo comma, legge fall. (riguardante il recesso del contratto di locazione da parte del curatore del fallimento del conduttore). L'indennizzo per l'ulteriore occupazione dell'immobile da parte del fallimento (nel periodo successivo allo scioglimento del contratto) deve considerarsi debito contratto per l'amministrazione del fallimento e, quindi, essere liquidato in prededuzione, ai sensi dell'art. 111, n. 1 legge fall. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 11 Novembre 1994, n. 9423.


Locazione - Affitto di azienda - Contratto - Stipulazione da parte del "falsus procurator" dell'affittuario - Affittuario - Ratifica successiva al fallimento dell'affittante - Efficacia retroattiva anche nei confronti del curatore - Ammissibilità - Esistenza di un nuovo vincolo contrattuale - Eccezione da parte del curatore - Inammissibilità
A norma dell'art. 80 legge fall., il fallimento dell'affittante non scioglie il contratto di affitto di azienda (da parificarsi alla locazione di immobili per la sua identità strutturale e funzionale con questa fattispecie contrattuale), subentrando il curatore nella identica posizione contrattuale del fallito. Ne consegue che, ove il contratto sia stato stipulato dal "falsus procurator" dell'affittuario, la ratifica effettuata da quest'ultimo, ancorché successiva alla dichiarazione di fallimento dell'affittante, opera con efficacia retroattiva anche nei confronti del curatore il quale, non potendo essere considerato terzo, non può invocare la salvezza dei diritti accordata dall'art. 1399 cod. civ. a coloro che non sono stati parti del contratto; ne', peraltro, il curatore può eccepire l'esistenza di un nuovo vincolo contrattuale, atteso che il negozio compiuto dal rappresentante senza poteri non è invalido, ne' inefficace, ma tale che la ratifica del "dominus" lo rende per sè operativo anche nei confronti del rappresentante. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 28 Aprile 1993, n. 5012.


Locazione di un fondo rustico, utilizzato dal fallito quale imprenditore agricolo non coltivatore diretto - Autorizzazione vive a recedere dal contratto - Provvedimento del giudice delegato - Reclamo del fallito - Decisione con decreto del Ricorso per Cassazione ex art. 111 Cost. - Inammissibilità
Nel caso in cui il giudice delegato abbia autorizzato il curatore del fallimento a recedere dal contratto di locazione di un fondo rustico, utilizzato dal fallito quale imprenditore agricolo non coltivatore diretto, (e quindi estraneo alle esigenze abitative dello stesso e della sua famiglia) è inammissibile il ricorso per cassazione, "ex" art. 111 Cost., nei confronti del decreto del tribunale fallimentare che abbia pronunciato sul reclamo del fallito contro il suddetto provvedimento del giudice delegato, atteso che tale provvedimento è privo del requisito della decisorietà, trattandosi di un atto interno, privo dell'attitudine ad incidere, con definitività, su situazioni giuridiche soggettive del fallito. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 06 Maggio 1992, n. 5355.


Locazione - Recesso del curatore - Indennizzo al locatore - Controversie relative del giudice delegato
L'art. 80 della legge fallimentare nel disporre che il curatore può recedere in ogni tempo dal contratto di locazione stipulato dal conduttore fallito e che, in caso di recesso, spetta al locatore un giusto compenso, il quale, in difetto di accordo fra le parti è determinato dal giudice delegato, devolve alla competenza funzionale di quest'ultimo qualsiasi controversia al riguardo, sia essa attinente soltanto al "quantum" della prestazione - avente un carattere sostanzialmente indennitario -, sia essa relativa all'an. Ne consegue che il locatore non può far valere in sede ordinaria, neanche in via riconvenzionale, il credito avente ad oggetto il detto compenso. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 03 Giugno 1991, n. 6237.


Revocatoria fallimentare - Atti a titolo oneroso, pagamenti e garanzie - In genere - Pagamenti in ritardo di canoni scaduti - Subentro della curatela nella locazione - Esclusione della revocatoria
Nell'ipotesi in cui il debitore in bonis abbia stipulato un contratto di locazione di un immobile per le necessità della sua impresa e, una volta fallito, la curatela sia subentrata nel rapporto a mente dell'art. 8 della legge fallimentare, i pagamenti dei canoni effettuati dal conduttore, ancorché in ritardo rispetto alle scadenze stabilite, prima della dichiarazione di fallimento non sono soggetti alla revocatoria fallimentare, dovendosi escludere, con riguardo ad una valutazione unitaria del rapporto contrattuale, ogni presunzione di frode e di danno alla massa fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 03 Giugno 1991, n. 6237.


Fallimento - Immobile destinato all'esercizio dell'impresa del fallito - Contratto di locazione - Subentro del curatore - Risoluzione per morosità - Competenza - Esclusione
Non sono soggette alla vis actractiva del foro fallimentare le cause indipendenti nella loro genesi dall'instaurazione della procedura concorsuale, ancorché legate da un mero rapporto di occasionalità con il fallimento, quale la causa di risoluzione per morosità del contratto di locazione, riguardante l'immobile destinato all'esercizio dell'impresa del fallito, nel quale è subentrato il curatore del fallimento (non avvalsosi della facoltà di recesso di cui all'art. 80 legge fall.). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 13 Febbraio 1991, n. 1500.


Locazione - Fallimento del conduttore - Domanda di determinazione del canone proposta dal locatore dopo la dichiarazione del fallimento - Competenza
La domanda proposta dal locatore dopo la dichiarazione di fallimento del conduttore, al fine di ottenere la determinazione dell'equo canone relativamente all'immobile in cui il fallito svolgeva la propria attività d'impresa, spetta alla cognizione del tribunale fallimentare, a norma dell'art. 24 legge fall., per il periodo che va fino alla data della sentenza dichiarativa di fallimento, trattandosi di un credito concorsuale (da azionare con la domanda di ammissione al passivo ex art. 93 legge fall.), rispetto al quale la Competenza del tribunale fallimentare prevale, per la tutela del principio della concorsualità, sulla Competenza per materia del pretore ex art. 43 della legge 27 luglio 1978 n. 392. Per il periodo successivo alla dichiarazione di fallimento, dopo che il curatore è subentrato nel rapporto di locazione, la domanda di Determinazione dell'equo canone rientra invece nella Competenza per materia del pretore, trattandosi di debito del fallimento, in ordine al quale non opera la suddetta deroga. ( V 2144/87, mass n 451370; ( V 3989/82, mass n 421945). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 20 Dicembre 1990, n. 12082.


Locazione - Canone - Pagamento - Obbligo della massa dei creditori - Inadempimento - Risoluzione del contratto per morosità


In caso di fallimento del conduttore il curatore subentra nella locazione (se non intenda recederne ex art. 80, secondo comma, legge fallimentare) ed il debito di pagare i canoni fa capo alla massa dei creditori, quale corrispettivo della res locata, con la conseguenza che il mancato pagamento dei canoni da parte del curatore produce la risoluzione del contratto per morosità, che si riverbera direttamente sul fallito tornato in bonis dopo la chiusura del fallimento. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 27 Novembre 1990, n. 11397.


Fallimento del conduttore - Recesso esercitato dal curatore del fallimento - Giusto compenso


Nel caso di recesso dal contratto di locazione di immobile, che venga esercitato dal curatore del fallimento del conduttore, il "giusto compenso", contemplato in favore del locatore dall'art. 80 secondo comma del R.d. 16 marzo 1942 n. 267, mira ad indennizzare la lesione delle aspettative costituite con il rapporto (in relazione alla durata ed al canone pattuiti), e, pertanto, non può essere negato per il solo fatto che detto locatore abbia ricevuto preavviso del recesso, occorrendo a tal fine accertare che, per effetto del preavviso, il locatore medesimo non abbia subito pregiudizio, ovvero sia stato in grado di evitarlo, usando la dovuta diligenza, mediante un'altra adeguata ed utile destinazione del bene. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 30 Ottobre 1990, n. 10520.


Fallimento del conduttore e subingresso del curatore nel rapporto - Determinazione dell'ammontare dei canoni


Nel caso di fallimento del conduttore e subingresso del curatore nel godimento dell'immobile, il potere del giudice delegato, a norma dell'art. 80 secondo comma del R.d. 16 marzo 1942 n. 267, di determinare l'ammontare dei canoni dovuti al locatore per il periodo successivo alla dichiarazione di fallimento, e configuranti debito della massa, deve essere riconosciuto anche dopo la chiusura del fallimento con concordato, qualora la sentenza omologativa del concordato medesimo abbia espressamente affidato al predetto giudice la definizione e liquidazione dei rapporti inerenti alle spese della procedura fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 07 Novembre 1985, n. 5406.


Locazione ultranovennale - Azione revocatoria


Il contratto di locazione o di affitto ultranovennale, ivi incluso quello che raggiunga tale durata per effetto di preventiva rinuncia del locatore alla facoltà di diniego della rinnovazione del rapporto accordatagli dall'art. 28 secondo comma della legge 27 luglio 1978 n. 392, configura un atto di straordinaria amministrazione (art. 1572 primo comma cod. civ.), idoneo ad alterare, in senso peggiorativo, la garanzia patrimoniale offerta dal locatore ai creditori, e, pertanto, è soggetto all'azione revocatoria, a seguito di sopravvenuto fallimento del locatore medesimo, ai sensi e nei casi contemplati dall'art. 67 del R.d. 16 marzo 1942 n. 267. Tale principio non resta escluso dalle Disposizioni dell'art. 80 del citato decreto, in tema di prosecuzione del rapporto di locazione nonostante il fallimento del locatore, con subingresso nel contratto del curatore, le quali rimangono applicabili quando la locazione non superi i nove anni, ovvero li superi, ma non sia revocabile in difetto dei requisiti fissati dal predetto art. 67. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 22 Giugno 1985, n. 3757.


Locazione - Fallimento del conduttore - Diritto del locatore alla corresponsione dei canoni - Persistenza - Limiti


In caso di fallimento del conduttore di un immobile, fin quando il curatore non esercita il recesso ex art. 80 legge fall., il locatore conserva il proprio diritto al pagamento dei canoni nei termini pattuiti e la correlativa obbligazione del curatore non si sottrae all'applicazione delle norme generali sull'adempimento. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 06 Aprile 1983, n. 2421.


Mancato recesso da parte del curatore - Obbligo del curatore di adempiere l'obbligazione di pagamento dei canoni - Subordinazione ad iniziative del locatore nei confronti del giudice delegato - Esclusione


L'obbligo del curatore, subentrato nel contratto di locazione al conduttore dichiarato fallito, di provvedere al puntuale pagamento dei canoni di locazione, scaturisce direttamente dal contratto ed il suo adempimento non è condizionato da alcuna iniziativa del locatore di richiedere al giudice delegato autorizzazioni di sorta. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 06 Aprile 1983, n. 2421.


Intimazione di sfratto e citazione per convalida - Notificazione effettuata al curatore anzichè al fallito


La locazione, quando abbia ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione propria del fallito e della sua famiglia, non integra un rapporto di diritto patrimoniale compreso nel fallimento del conduttore, secondo la previsione dell'art. 43 del R.d. 16 marzo 1942 n. 267, ma un rapporto di natura strettamente personale, ai sensi dell'art. 46 n. 1 del citato decreto, rivolto al soddisfacimento di un'esigenza primaria di vita, il quale è indifferente per il fallimento, e resta correlativamente sottratto al potere di recesso del curatore. Ne consegue la nullità della notificazione dell'atto di intimazione di sfratto e di citazione per la convalida, che sia stata effettuata dal locatore al curatore del fallimento, anziché al fallito personalmente, conservando quest'ultimo, anche dopo la dichiarazione di fallimento, la qualità di locatario e di legittimato a resistere in giudizio. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 18 Ottobre 1982, n. 5397.


Canone - Obbligo di pagamento - Persistenza


Fra i rapporti preesistenti al fallimento e non sciolti in conseguenza dello stesso che si trasmettono alla amministrazione del fallimento e continuano nei confronti del curatore, così come sussistenti tra le parti originarie, vanno ricompresi i rapporti di locazione di immobili destinati all'Esercizio di attività imprenditoriale e - come conseguenza - anche le situazioni possessorie da essi dipendenti e le relative obbligazioni, ivi compresa quella di corrispondere al locatore il canone sino all'effettiva riconsegna dell'immobile, sulla base del disposto dell'art. 1591 cod. civ., nei termini e nell'ammontare pattuiti. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 19 Aprile 1982, n. 2428.


Obbligo - Persistenza - Inadempimento - Conseguenze


Nel caso di fallimento del conduttore di un immobile, fino a quando il curatore non esercita il recesso ex art 80 della legge fallimentare, il locatore conserva il diritto al pagamento dei canoni locatizi nei termini pattuiti ed il curatore del fallimento ha l'Obbligo di eseguire la relativa prestazione, che costituisce un debito della massa, come corrispettivo della cosa locata, senza potere al riguardo addurre, a giustificazione della mora, la Mancanza di denaro nell'attivo fallimentare sicché l'inadempimento di tale obbligazione non si sottrae all'applicazione delle norme generali e delle relative sanzioni. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 09 Febbraio 1981, n. 796.


Autorizzazione al giudice delegato - Onere del locatore - Insussistenza


Qualora, a seguito di fallimento del conduttore di un immobile, il curatore sia subentrato nel rapporto di locazione, questo continua a svolgersi secondo il paradigma degli artt 1571 e segg cod civ; ne il locatore, per potere conseguire l'adempimento degli obblighi di controparte, ha l'onere di rivolgersi al giudice delegato per ottenere le autorizzazioni del caso. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 09 Febbraio 1981, n. 796.


Pignoramento del bene locato e stipulazione della locazione in violazione del disposto dell'art 560 cod proc civ - Inopponibilita della locazione al fallimento
La locazione, che, già al momento della dichiarazione del fallimento del locatore, sia inopponibile ai creditori, per effetto di un pregresso pignoramento del bene locato ed in quanto stipulata in violazione del disposto dell'art 560 cod proc civ, resta inopponibile alla massa, a norma dell'art 107 della legge fallimentare, a prescindere dalle scelte operate dal curatore in ordine alla prosecuzione della procedura espropriativa in corso ed anche se l'immobile sia oggetto di vendita e di aggiudicazione in Sede fallimentare. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 10 Novembre 1980, n. 6020.


Controversia tra locatore e fallito per il rilascio dell'immobile - Litisconsorzio necessario del curatore - Esclusione - Normativa applicabile


L'art 80 secondo comma della legge fallimentare, nel prevedere che il curatore del fallimento del conduttore subentra nel rapporto di locazione, con facoltà di recesso, non opera con riguardo al contratto di locazione che abbia ad oggetto l'immobile destinato ad abitazione del fallito e della sua famiglia, a prescindere dalla proporzionalità o meno della sua consistenza rispetto alle loro esigenze, atteso che tale rapporto, in relazione allo speciale regime vincolistico delle locazioni degli immobili urbani, e, comunque, alla sua inidoneità ad incidere sugli interessi della massa, deve ritenersi di natura personale, e, quindi, non compreso nella procedura concorsuale, ai sensi dell'art 46 n 1 della citata legge. Ne consegue che, nel giudizio promosso dal locatore per conseguire il rilascio di detto immobile, legittimo e necessario contraddittore e il solo conduttore fallito, non anche il curatore, e che la relativa controversia va decisa secondo la disciplina propria delle locazioni di immobili ad uso abitazione, restando irrilevanti le dichiarazioni o i comportamenti del curatore circa la prosecuzione o meno del rapporto. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 29 Gennaio 1979, n. 631.


Locazione - Mancato recesso da parte del curatore - Obbligo di pagamento dei canoni - Omissione - Giudizio in sede ordinaria promosso dal locatore per il pagamento in questione - Deduzione da parte del curatore in compensazione ordinaria del credito per indennità per miglioramenti nonchè della compensazione prevista dall'art. 56 legge fallimentare - Inammissibilità


Nel giudizio in sede ordinaria promosso dai locatori di un immobile condotto dal fallito per il pagamento dei canoni scaduti - gravanti sulla massa del fallimento a norma dell'art 80 legge fall - il curatore fallimentare non può opporre in compensazione ordinaria il debito dei locatori per le indennità dovute ai termini dell'art 1592 cod civ a seguito dei miglioramenti apportati dal conduttore all'immobile, trattandosi di un debito incerto sia in ordine all'an che al quantum per non essersi verificata la prescritta riconsegna, e neppure invocare al riguardo la compensazione prevista dall'art 56 della legge fallimentare, applicandosi questa soltanto ai creditori del fallito per i loro rispettivi debiti nei confronti di quest'ultimo. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 05 Settembre 1977, n. 3881.


Subingresso del curatore - Pagamento dei canoni - Debito della massa fallimentare - Mancato pagamento - Effetti - Risoluzione della locazione per morosità


In caso di fallimento del conduttore, il curatore subentra nella locazione (se non intenda recederne ex art 80, secondo comma, RD n 267 del 1942), ed il debito di pagare i canoni fa capo alla massa dei creditori, quale corrispettivo della res locata, e non al fallito. Il mancato pagamento dei canoni produce la risoluzione del contratto per morosità, non valendo la Mancanza di denaro ad escludere la colpevolezza dell'inadempimento, e tale effetto negativo della condotta omissiva del curatore si riverbera direttamente sul fallito, tornato in bonis dopo la chiusura del fallimento. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 22 Ottobre 1976, n. 3770.


Fallimento dell'affittuario - Coltivatore diretto - Legittimazione del curatore


Se l'affittuario di un fondo rustico e coltivatore diretto, il rapporto di affitto rimane a coltivatore diretto anche dopo la dichiarazione di fallimento dell'affittuario ed il curatore e legittimato ad agire ed a resistere in giudizio in relazione ai diritti e agli obblighi di cui il fallito e titolare, quale affittuario coltivatore diretto. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 09 Luglio 1974, n. 2022.


Locazione di immobili - Fallimento del conduttore - Mancato recesso - Assunzione da parte della massa dell'obbligazione dei canoni


In caso di fallimento del conduttore di un immobile, se e fino a quando il curatore non esercita il recesso, il contratto di locazione continua nei confronti del fallimento, il quale subentra nelle obbligazioni relative ed in particolare in quella del pagamento integrale dei canoni, secondo le modalità e nei termini pattuiti. Trattasi, invero, di un debito della massa, come corrispettivo della res locata, e non già di un debito del fallito. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 04 Gennaio 1967, n. 17.


Locazione di immobili - Recesso dalla locazione - Poteri del curatore


Pur costituendo il recesso dalla locazione un atto compreso nei poteri conferiti al curatore nel corso dell' amministrazione del fallimento, senza necessita d'integrazione alcuna da parte del RD nulla vieta che egli ne chieda preventiva autorizzazione. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 15 Luglio 1965, n. 1541.


Modifiche al contratto di locazione - A mezzo scrittura privata non autentica - Opponibilità al curatore - Data certa - Necessità


In caso di fallimento del conduttore, se il curatore non esercita la facoltà di recedere dalla locazione, il rapporto di locazione continua in persona del curatore cosi come esso sussiste fra le parti originarie al curatore, da considerarsi terzo rispetto al contratto, sono opponibili le modifiche apportate al regolamento contrattuale contenute in una scrittura privata non autentica solo se questa abbia data certa. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 28 Giugno 1963, n. 1760.